Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)
Beleidskaders, -monitors en wetgevingHet initiëren en sturen van ruimtelijke ontwikkelingen door actief gemeentelijk grondbeleid: verwerving, verkoop, sanering, bouwrijp maken en inrichten van gronden
Omschrijving taakveld
Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden (dan wel de inbreng van gemeentelijk vastgoed), sloop van panden en eventuele sanering. Na verder bouwrijp maken wordt bouwrijpe grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie het beoogde programma wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn dus de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.
Wat willen we bereiken
Bijdragen aan de bouwopgave van 18.000 woningen in de periode 2019-2022, en aan een prettige leefomgeving. De gemeente stuurt via de eigen grondexploitaties actief op de realisatie van nieuwbouw. Tezamen met de particuliere ontwikkelingen op eigen grond van particulieren vormt dit de bouwopgave.
Vertalen van gemeentelijke ambities naar grondexploitaties. De beleidsdoelstellingen binnen andere taakvelden, zoals Wonen en Bouwen, worden financieel vertaald in de grondexploitaties.
Risicobeheersing tijdens de planvorming en uitvoering van gebiedsontwikkelingen door optimalisatie, bewaking en bijsturing.
Wat gaan we daar voor doen
De markt uitdagen tot het investeren en realiseren van (nieuwe) ontwikkelingen in de door de gemeente aangegeven prioriteiten voor de komende vier jaar. De gemeente onderzoekt tevens de mogelijkheden voor nieuwe bouwlocaties.
Door als gemeente actief te investeren tonen we lef en laten we aan de Rotterdammers en de marktpartijen / ontwikkelaars zien dat we in een bepaalde ontwikkeling(srichting) geloven. Vaak gaat het om gebieden waar een ontwikkelaar de risico’s te groot vindt, waardoor een ontwikkeling niet van de grond komt. Door als gemeente risicodragend te investeren, wordt het risico voor een ontwikkelaar kleiner en wordt hij sneller verleid de gewenste ontwikkeling ter hand te nemen.
Gemeentelijke investeringen actief inzetten op de gemeentelijke prioriteiten: energietransitie, nieuwe economie en groei van de stad.
Het aanbod van gebiedsontwikkelingen afgestemd houden op de vraag vanuit inwoners en vanuit mogelijkheden vanuit de markt (kwalitatief en kwantitatief).
Het voeren van actief grondbeleid brengt kansen, maar ook financiële risico’s met zich mee. Om de risico’s te beperken én om tijdig aanpassingen in het programma door te kunnen voeren, wordt twee keer per jaar een analyse gemaakt van de ontwikkelingen op de woningmarkt en die van de werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren). De analyse richt zich op de kwantiteit van de verwachte afzet (bv het aantal te verkopen nieuwbouwwoningen), en de kwaliteit daarvan (afwerkingsniveau, grootte van de woning etc.). Deze gegevens worden vergeleken met het programma dat in de grondexploitaties is voorzien (het aanbod). Bij afwijkingen wordt het aanbod hierop afgestemd.
Sturing op een voor de gemeente zo gunstig mogelijke balans tussen maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat. Een ontwikkelproces is een voortdurende zoektocht naar een goede balans tussen (onder meer) opbrengsten en kosten. Binnen gemeentelijke grondexploitaties valt hier beter op te sturen dan bij een particuliere ontwikkeling.
Ontwikkelen van locaties die niet door de marktpartijen uitgevoerd worden. Sommige ontwikkelingen leveren geen winst op, maar zijn om bijvoorbeeld maatschappelijke redenen heel wenselijk. Dergelijke ontwikkelingen zullen nooit door een particuliere ontwikkelaar opgepakt worden, omdat er geen winstpotentie is. In dergelijke gevallen zoekt de gemeente naar financiële middelen (intern of extern) om een dergelijke ontwikkeling toch van de grond te krijgen.
De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten opbrengsten en anderzijds de begroting van nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. Alle posten worden contant gemaakt. Gesaldeerd ontstaat daardoor de Netto Contante Waarde-saldo (NCW) van het project.
Als er aanleiding voor is, worden gedurende het jaar de begrote posten geactualiseerd. Tenminste eens per jaar, tijdens het jaarrekeningproces, worden alle posten voorzien van actuele onderbouwingen.
Overzicht baten en lasten
| Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen) | Realisatie 2017 | Begroting 2018 | Begroting 2019 | Raming 2020 | Raming 2021 | Raming 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Baten exclusief reserves | 73.700 | 56.871 | 63.359 | 56.830 | 45.967 | 38.664 |
|
| Bijdragen rijk en medeoverheden | -1.757 | 763 | 1.130 | 0 | 0 | 0 | |
| Overige opbrengsten derden | 87.903 | 90.776 | 112.542 | 42.773 | 18.996 | 22.459 | |
| Overige baten | -12.446 | -34.669 | -50.313 | 14.057 | 26.972 | 16.205 | |
| Lasten exclusief reserves | 32.166 | 51.992 | 59.188 | 50.827 | 39.226 | 32.357 |
|
| Apparaatlasten | 5.831 | 5.614 | 5.959 | 5.743 | 5.743 | 5.743 | |
| Inhuur | 2.084 | -28 | 201 | 201 | 201 | 201 | |
| Overige apparaatslasten | 81 | 79 | 72 | 71 | 71 | 71 | |
| Personeel | 3.665 | 5.564 | 5.686 | 5.471 | 5.471 | 5.471 | |
| Interne resultaat | -1.576 | 4.703 | 13.393 | 6.589 | 6.589 | 6.589 | |
| Interne resultaat | -1.576 | 4.703 | 13.393 | 6.589 | 6.589 | 6.589 | |
| Programmalasten | 27.912 | 41.675 | 39.835 | 38.495 | 26.894 | 20.025 | |
| Inkopen en uitbestede werkzaamheden | 30.515 | 44.610 | 43.370 | 42.334 | 30.406 | 23.204 | |
| Kapitaallasten | -2.640 | -2.935 | -3.535 | -3.839 | -3.512 | -3.178 | |
| Overige programmalasten | 37 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo voor vpb en reserveringen | 41.534 | 4.878 | 4.171 | 6.003 | 6.741 | 6.307 | |
| Vennootschapsbelasting | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo voor reserveringen | 41.534 | 4.878 | 4.171 | 6.003 | 6.741 | 6.307 | |
| Reserves | 7.651 | 14.785 | 2.602 | 768 | 30 | 465 | |
| Onttrekking reserves | 5.151 | 10.110 | 2.602 | 768 | 30 | 465 | |
| Toevoeging reserves | 0 | 4.225 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Vrijval Reserves | 2.500 | 8.900 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo | 49.185 | 19.664 | 6.773 | 6.771 | 6.771 | 6.771 |
Handmatige tabel Bijstellingen
| Bijstellingen (x1000) | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Oorspronkelijke begroting | 4.540 | 4.627 | 4.684 | 4.684 | |
| Coalitieakkoord: Basispad | -70 | -70 | -70 | -70 |
|
| Actualisatie loonkosten | -70 | -70 | -70 | -70 | |
| Coalitieakkoord: Ramingsbijstellingen vermijdbaar | 1 | 1 | 1 | 1 |
|
| Trend | 1 | 1 | 1 | 1 | |
| Coalitieakkoord: Intensiveringen | 2.000 | 2.000 | 2.000 | 2.000 |
|
| Bouw 18.000 woningen | 2.000 | 2.000 | 2.000 | 2.000 | |
| Ramingsbijstellingen onvermijdelijk | 0 | 0 | 0 | 0 |
|
| Tijdelijke opslagplaats grond Linker maasoever/Stadionpark | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Actualisatie investeringen en desinvesteringen projecten derden | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Actualisatie rente grondexploitaties | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 |
|
| Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkelingsfonds | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve Investeringsplannen zonder gronduitgifte | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve ISV-3 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve Infrastructuur | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam - diverse projecten | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Technische wijzigingen | 302 | 213 | 156 | 156 |
|
| Budgetoverheveling van Grondexploitatie naar Wonen en Bouwen | 509 | 473 | 416 | 416 | |
| Diverse afwijkingen | -207 | -260 | -260 | -260 | |
| Begroting na wijzigingen | 6.773 | 6.771 | 6.771 | 6.771 |
Coalitieakkoord: Basispad
Actualisatie loonkosten
De loonkosten worden sinds 2013 genormeerd begroot, het gehanteerde model is herijkt en wordt verder toegelicht in de paragraaf Bedrijfsvoering.
Coalitieakkoord: Ramingsbijstellingen vermijdbaar
Trend
Als uitwerking van het coalitieakkoord is de bij de 4-maandsrapportage 2018 opgenomen trend/indexatie aangepast. Het percentage op de trendcategorie materieel is verlaagd van 0,9% naar 0%. Het trendpercentage subsidies is gehalveerd naar 2,1%.
Coalitieakkoord: Intensiveringen
Bouw 18.000 woningen
Bouwen en ontwikkelen in Rotterdam moet voor nu en voor de lange termijn. Door de aantrekkende economie zijn er meer initiatieven en projecten die tot ontwikkeling komen. De gemeente stimuleert dat de vraag op de Rotterdamse woningmarkt en het woningaanbod beter op elkaar aansluiten, onder meer door de bouw van 18.000 woningen in de komende vier jaar. De extra uitgaven (in totaal € 9 mln tot € 14 mln) worden voor € 6,5 mln gedekt door de baten van Grondzaken en Erfpacht te verhogen met respectievelijk € 2 mln en € 4,5 mln.
Ramingsbijstellingen onvermijdelijk
Tijdelijke opslagplaats grond Linker maasoever/Stadionpark
In 2018 is de tijdelijke opslagplaats voor grond op de linker maasoever ten behoeve van Stadionpark en andere projecten op Zuid ingericht. De grond wordt later weer hergebruikt. De opbrengsten vanuit het hergebruik dekken de kosten van de opslagplaats.
Actualisatie investeringen en desinvesteringen projecten derden
Het investeringsvolume in de projecten voor derden is geactualiseerd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. Het effect van de actualisatie is saldo neutraal.
Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties
Het investeringsvolume in de grondexploitaties is geactualiseerd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. De investeringen bestaan uit apparaatskosten, kosten voor verwervingen, kosten voor bouw- en woonrijp maken en overige kosten. De desinvesteringen bestaan uit gronduitgiften (intern en extern), subsidies, investeringsbijdragen en overige opbrengsten. Alle baten en lasten worden conform de BBV overgeboekt naar de balans, waardoor het effect van de actualisatie saldo neutraal is.
Actualisatie rente grondexploitaties
De aan de grondexploitaties toegerekende rente is herrekend op basis van het geactualiseerde investeringsvolume in de grondexploitaties. De rente maakte onderdeel uit van de boekwaarde van de grondexploitaties en wordt net als de reguliere mutaties in de grondexploitaties conform de BBV overgeboekt naar de balans. Het effect van de actualisatie van de aan de grondexploitaties toegerekende rente is saldo neutraal.
Reserves
Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkelingsfonds
De onttrekkingen aan de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkelingsfonds zijn in 2019 met € 310 verhoogd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. Het betreft de actualisatie van o.a. het project Wilhelm Tellhof in Hoogvliet.
Bestemmingsreserve Investeringsplannen zonder gronduitgifte
De onttrekkingen aan de bestemmingsreserve Investeringsprojecten zonder gronduitgifte zijn in 2019 met € 300, in 2020 met € 20, in 2021 met € 30 en in 2022 met € 465 verhoogd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. Het betreft de actualisatie van onder andere de projecten in Rotterdam Central District (RCD).
Bestemmingsreserve ISV-3
De onttrekkingen aan de bestemmingsreserve ISV-3 zijn in 2019 met € 180 en in 2020 met € 748 verhoogd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. Het betreft de actualisatie van onder andere het project Kop van Feijenoord, het buitenruimteproject Nieuw-Crooswijk en het project masterplan buitenruimte Maasranden in Hoogvliet.
Bestemmingsreserve Infrastructuur
De onttrekkingen aan de bestemmingsreserve Infrastructuur zijn in 2019 met € 500 opgehoogd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. Het betreft de actualisatie van onder andere het project Rotterdam CS en het beheer en onderhoud van de Zuidhal.
Bestemmingsreserve Investerings Fonds Rotterdam - diverse projecten
De onttrekkingen aan de bestemmingsreserve Investerings Fonds Rotterdam zijn in 2019 met € 300 verhoogd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. Het betreft de actualisatie van onder andere de projecten binnen het programma Sportcampus en Park de Twee Heuvels.
Technische wijzigingen
Budgetoverheveling van Grondexploitatie naar Wonen en Bouwen
Als gevolg van de de wijziging in de taakvelden, wordt dit budget overgeheveld naar Wonen en Bouwen.
Diverse afwijkingen
Dit betreft diverse technische mutaties tussen kostenplaatsen en/of kostendragers.
Beleidskaders, beleidsmonitoren en wet- en regelgeving
- Atlas Stedelijke Havens - De havens in kaart
- Bouwverordening 2010
- Groenplan Binnenstad
- Grondprijsbeleid 2013
- Handboek Rotterdamse Stijl
- Hoogbouwvisie 2011
- Kader Stedelijke Ontwikkeling
- Kadernota grondbeleid 2003
- Meerjarenplan Bouw en Woningtoezicht 2018-2021
- Natuurkaart Rotterdam 2014
- Natuurkaart Rotterdam 2014: Uitvoeringsprogramma Natuurkaart Rotterdam
- Nieuwe energie voor Rotterdam (Drift rapport)
- Programma Rivieroevers 2015 - 2018
- Programma Rivieroevers 2015 - 2018: De Nieuwe Maas als stedelijk parklandschap
- Programma Rivieroevers 2015 - 2018: Jaarbericht programma Rivieroevers
- Programma Rivieroevers 2015 - 2018: Programma Rivier als getijdenpark
- Programma Rivieroevers 2015 - 2018: Rivieroevers Rotterdam - De blauwe longen van de stad - resultaten 2014-2018 en vooruitblik
- Programma Rivieroevers 2015 - 2018: Toekomstperspectief Binnenstedelijke Rotte
- Roadmap Next Economy
- Rotterdam Kaart van de Stad - Verkenning ontwikkelkansen lange termijn
- Stadsvisie
- Stedelijke Agenda Haven
- Vastgoed, katalysator voor ontwikkeling (meerjarenperspectief Rotterdams vastgoed)
- Verhaal van de stad