Wat hebben we bereikt en wat hebben we daarvoor gedaan?

Prioriteiten

• inzet op versnelling van het realiseren van woningbouwlocaties. In 2018 is gestart met de bouw van 4.544 woningen. zo'n 20% hiervan komt op grond die door de gemeente bouwrijp gemaakt is en daarna verkocht is (grondexploitatie)

• aanbod van woningtypen passend bij de behoefte in een bepaald gebied. Nieuwe ontwikkelingen worden afgestemd op de woonwensen van (toekomstige) Rotterdammers. In diverse grondexploitaties zijn wijzigingen doorgevoerd om de te bouwen woningen beter op de behoeften van kopers en huurders aan te laten sluiten

• zoeken naar nieuwe woningbouwlocaties. Om ook op de middellange en lange termijn voldoende locaties te hebben om de groei van de stad te kunnen faciliteren, zijn  verschillende studies in gang gezet

• stimulering van de afzet van bedrijfskavels. Door de inzet van een bedrijfsmakelaar worden vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd. Dit heeft in 2018 tot diverse grondtransacties geleid

 

Indicatoren
Het  Meerjarenperspectief Grondexploitaties & Vastgoed wordt gebruikt om de grondexploitatieportefeuille te actualiseren en via de Projectenmonitor Grondexploitaties worden de ontwikkelingen gemonitord. De gemeente stuurt via indicatoren op de grondexploitaties, zoals de netto contante waarde van de grondexploitaties, het weerstandsvermogen, het verdienvermogen, het aantal te starten woningen en de vierkante meters verkochte gronden voor kantoren en bedrijven. Op basis van de uitkomsten wordt door de gemeente besloten welke wijzigingen in de grondexploitatieportefeuille nodig zijn.

Toelichtingen ontwikkelingen

Externe ontwikkelingen

• aantrekken woningmarkt. Er is meer vraag dan aanbod op de woningmarkt en de behoefte aan nieuwbouwwoningen blijft groot. Daar waar mogelijk wordt binnen bestaande projecten onderzocht of het mogelijk en wenselijk is extra woningen aan het programma toe te voegen
• het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is de wetgeving die de gemeente voorschrijft hoe zij zich financieel moet verantwoorden. In 2018 is de administratie van de ontwikkelprojecten verder in lijn gebracht met de gewijzigde regelgeving. Ook is een impactanalyse uitgevoerd op specifieke wijzigingen in het BBV die naar verwachting in 2019 gepubliceerd zullen worden

 

Interne ontwikkelingen

• waarderingscontrole grondexploitaties. Het organiseren van de kwaliteitsborging van de projecten in de directe nabijheid van het lijnproces begint zijn vruchten af te werpen. Adviezen op projectniveau leiden tot betere onderbouwingen, waardoor beter inzicht ontstaat in de financiële posities. De bevindingen kunnen direct worden toegepast waardoor de financiële verantwoording steeds beter wordt.  Het proces zal geëvalueerd worden en bekeken zal worden welke organisatorische of planningstechnische wijzigingen doorgevoerd moeten worden om tot een nog robuuster jaarrekening proces te komen
• eind 2018 is in de gemeenteraad besloten om de inzet van alle gemeentelijke medewerkers die aan de ontwikkelingen binnen bestaande en toekomstige grondexploitaties werken ook ten laste te brengen van de grondexploitatie waar die ontwikkeling onder valt. Dit heeft tot een negatief effect geleid op het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille. Zie ook de paragraaf 'Grondbeleid'
• de aangestelde bouwcoördinator heeft op diverse vlakken zijn dienst bewezen. Onder meer in het vlot trekken van ontwikkelingen en in gesprekken met de provincie Zuid-Holland over de financiering van gewenste, maar onrendabele investeringen
• in 2018 heeft de gemeenteraad diverse nieuwe grondexploitaties in uitvoering genomen zoals de Tweebosbuurt en Nikkelstraat. Ook zijn enkele lopende grondexploitaties herzien en opnieuw vastgesteld. Een voorbeeld hiervan is de grondexploitatie Katendrecht
• door de aantrekkende markt en het natuurlijk verloop van het personeelsbestand blijft de werkdruk oplopen. Het aantrekken van ervaren medewerkers in het werkveld van dit product blijkt lastig. Daarom is in 2018 de ingezette koers vervolgd om startende nieuwe medewerkers via een intern traject op te leiden tot vakspecialist

Wat heeft het gekost?

Toelichting op overzicht van afwijkingen

1. Baten en lasten grondexploitaties en projecten voor derden

De gerealiseerde baten en lasten op de grondexploitaties en de projecten voor derden zijn lager dan begroot. De oorzaak hiervan is drieledig.

Ten eerste is het een keuze om in de grondexploitatieportefeuille rekening te houden met overprogrammering (circa 30%) om te zorgen dat er voldoende planaanbod is om in een jaar aan de vraag te kunnen voldoen. Deze overprogrammering (hogere raming) vertaalt zich in een verhoudingsgewijze even grote verhoging van de investeringen (lasten) als van de desinvesteringen (baten). Voor het resultaat op het product is deze afwijking ten opzichte van de begroting saldoneutraal, omdat de niet gerealiseerde baten en lasten doorschuiven naar de daaropvolgende jaren. Op portefeuilleniveau wordt getracht de met de overprogrammering samenhangende budgetovermaat binnen de grondexploitaties te beperken, maar de overmaat is nooit helemaal te voorkomen. Door de inzet de komende jaren op het verhogen van de bouwproductie zal de overmaat in deze collegeperiode naar verwachting (flink) afnemen.

Een tweede oorzaak ligt in de wijze waarop in de begroting keuzes rondom budgetsturing zijn gemaakt. De werkwijze van budgetsturing vereist dat voor een aangegane verplichting (bijvoorbeeld een aanbesteding) het volledige budget beschikbaar is, ook als de besteding over meerdere jaren is verspreid. De last moet dan dus feitelijk in het lopende boekjaar worden begroot terwijl de realisatie (deels) pas in latere jaren plaatsvindt.

Ten derde worden de interne en overige verrekeningen volledig onder de lasten gepresenteerd. Ook als de verrekening een baat betreft. Omdat in de grondexploitaties deze verrekeningen als baten worden gezien, levert de afwijking tussen begroting en realisatie een hoger verschil aan zowel de baten- als aan de lastenkant op.

 

2. Resultaatnemingen

De resultaatnemingen zijn op te delen in winstnemingen, verliesnemingen en mutaties in de voorzieningen. Bij de tweede bestuursrapportage (8-maandsrapportage) zijn de resultaatnemingen geraamd op € 9,6 mln en opgenomen in de begroting. Het verschil tussen de begrote en gerealiseerde resultaatnemingen bedraagt € 4,7 mln. Rekening houdend met de mutaties in de bestemmingsreserves die samenhangen met de resultaatnemingen bedraagt het verschil € 5,0 mln.

Winstnemingen
De totale winstnemingen van € 17,4 mln zijn € 2,8 mln lager dan begroot. De winstnemingen bestaan uit tussentijdse winstnemingen, waarbij in een aantal gevallen ook reeds genomen winsten in het verleden zijn teruggedraaid, en winstnemingen op in 2018 afgesloten projecten.

Verliesnemingen
De totale verliesnemingen van € 854 op projecten die in 2018 zijn afgesloten is € 498 hoger dan begroot.

Voorzieningen
Voor de grondexploitaties met een verwacht verlies (negatieve netto contante waarde) wordt een verliesvoorziening getroffen. Indien middelen beschikbaar zijn in bestemmingsreserves mogen deze niet direct worden toegerekend aan de grondexploitaties om het verwachte verlies binnen het project (deels) te compenseren. Voor het treffen van de verliesvoorziening voor grondexploitaties met een negatieve netto contante waarde kunnen de middelen in de bestemmingsreserves wel worden ingezet. De mutatie in de verliesvoorziening van € 9,0 mln is € 7,9 mln lager dan begroot.
Tegenover de toevoeging aan de verliesvoorziening stond voor een bedrag van € 8,2 mln aan onttrekkingen aan bestemmingsreserves voor onder andere de grondexploitaties Tweebosbuurt (€ 5,8 mln), Motorstraatgebied (€ 1,5 mln) en Little C (€ 0,4 mln). Dit is € 396 hoger dan begroot.  De verliesvoorziening voor de grondexploitatie Little C is opgehoogd voor de bodemsaneringskosten. Hiervoor heeft een onttrekking aan de reserve Taakmutaties Gemeentefonds Bodem plaatsgevonden, gekoppeld aan Milieu. Op concernniveau is de verantwoording van de lasten en de onttrekking uit de reserve saldoneutraal.
Voor een aantal projecten heeft naar aanleiding van de actualisatie van de grondexploitaties een (gedeeltelijke) vrijval van de verliesvoorziening plaatsgevonden. De voorzieningen voor de grondexploitaties Zuidelijke Tuinsteden en Heijplaat Nieuwe Dorp zijn volledig vrij gevallen (respectievelijk € 1,3 mln en € 1,1 mln).
De stand per 31-12-2018 van de voorziening verliesgevende grondexploitaties is € 46,9 mln.

De voorziening Woningbouw is volledig vrij gevallen. Het doel van deze voorziening is het financieel afdekken van de overmaat in de programmering. Omdat de komende jaren op een hoge woningbouw productie wordt aangekoerst, is het aanhouden van deze voorziening op dit moment niet nodig.

 

3. Afboeken boekwaarde Schieveen

De (credit) boekwaarde van het investeringsproject Schieveen van € 4,8 mln is afgeboekt ten gunste van het resultaat. Voor dit bedrag zijn (nog) geen harde prestatieafspraken gemaakt met externe partijen. De middelen zijn wel nodig voor de toekomstige geplande investeringen in dit gebied.

 

4. Overige effecten

Het resterende verschil van per saldo € 795 kent meerdere oorzaken, waarbij de meeste oorzaken incidenteel van aard zijn. De € 2,6 mln hogere baten dan begroot hebben betrekking op de niet begrote vrijval van de voorziening Garantieregeling Grondbank Zuidplaspolder (€ 1,4 mln), de grondtransactie vanuit het project Kop van Feijenoord (€ 1,0 mln) en de hogere opbrengsten van de tijdelijk grondopslag Stadionpark (€ 125).

De € 1,8 mln hogere lasten dan begroot hebben betrekking op de niet conform begroting gerealiseerde doorbelastingen (uren) naar de grondexploitaties (€ 750), de niet voorziene uitgaven in de buitenruimte van de Bloemfonteinbuurt (€ 591), meer ureninzet op de interne projecten dan begroot (€ 288), hoger resterend saldo tussen apparaatslasten en dekking (€ 172) en overige effecten van € 46.

 

5. Toevoeging reserve Gebiedsontwikkeling

Conform de systeemafspraak is vanuit het resultaat, aanvullend op de begrote toevoeging van € 3,1 mln, € 6,8 mln toegevoegd aan de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling. Hiermee komt de totale toevoeging in 2018 vanuit het resultaat op € 9,9 mln.

 

6. Toevoeging en vrijval vanuit samenvoeging reserves ISV-3, Investeringsplannen zonder gronduitgifte en Gebiedsontwikkeling

Het opnemen van de bestemmingsreserves ISV-3 en Investeringsplannen zonder gronduitgifte in de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling heeft geleid tot een vrijval van de reserves ISV-3 en Investeringsplannen zonder gronduitgifte van € 25,7 mln en navenante toevoeging aan de reserve Gebiedsontwikkeling.
 

7. Onttrekkingen bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR)

De uitvoering van de diverse exploitatieprojecten (onder andere Hart van Zuid, Sportcampus en Spaanse Polder) verloopt volgens verwachting, maar de uitgaven komen niet volledig overeen met de geraamde fasering in jaarschijven. De lasten zijn € 1,1 mln lager dan begroot en aan de bestemmingsreserve IFR is voor de betreffende projecten € 1,1 mln minder onttrokken dan begroot.

Ten behoeve van de verliesvoorziening grondexploitaties is € 3 minder onttrokken dan begroot. Voor de projecten die over de balans lopen, is € 200 minder onttrokken dan begroot.

 

8. Onttrekkingen bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling

De uitvoering van de diverse exploitatieprojecten (onder andere Bodemsanering KPSV, buitenruimte Rotterdam Central Disctrict) verloopt volgens verwachting, maar de uitgaven komen niet volledig overeen met de geraamde fasering in jaarschijven. De lasten zijn € 331 lager dan begroot en aan de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling is voor de betreffende projecten € 331 minder onttrokken dan begroot.

Ten behoeve van de verliesvoorziening grondexploitaties is € 595 meer onttrokken dan begroot. Voor de projecten die over de balans lopen, is € 1,1 mln minder onttrokken dan begroot.

 

9. Onttrekkingen bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)

Ten behoeve van de verliesvoorziening grondexploitaties is € 196 minder onttrokken dan begroot. Voor de projecten die over de balans lopen, is € 226 minder onttrokken dan begroot.

 

10. Onttrekkingen bestemmingsreserve Infrastructuur
De uitvoering van Rotterdam Centraal Station verloopt volgens verwachting. Voor dit balansproject is aan de bestemmingsreserve Infrastructuur € 80 minder onttrokken dan begroot.

 

11. Onttrekkingen bestemmingsreserve Inrichting Buitenruimte Gebieden

De uitvoering van het project buitenruimte Kop van Zuid verloopt volgens verwachting. De lasten zijn € 9 lager dan begroot en aan de bestemmingsreserve Inrichting Buitenruimte Gebieden is € 9 minder onttrokken dan begroot.

 

12. Onttrekkingen ten gevolge van de balans

Voor de projecten die op de balans staan leidt een lagere onttrekking aan de reserves niet direct tot lagere exploitatielasten, maar tot een lagere activering op de balans. Per saldo gaat het om een lagere activering van € 2,1 mln.

Toelichting op overzicht van bijstellingen

Vrijval reserve Rotterdam Central District

Conform de begroting is € 8,9 mln vrijgevallen uit de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling.

 

Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties

De investeringen en desinvesteringen in de grondexploitaties liggen in lijn met de begroting. Omdat alle mutaties worden overgeboekt naar de balans, heeft dit geen saldo-effect.

 

Actualisatie investeringen en desinvesteringen projecten derden

De investeringen en desinvesteringen in de projecten voor derden liggen in lijn met de begroting. Omdat alle mutaties worden overgeboekt naar de balans, heeft dit geen saldo-effect.

 

Actualisatie rente grondexploitaties

Aan de grondexploitaties is in 2018 1,60% rente toegerekend. De rente is onderdeel van de boekwaarde van de grondexploitaties. Een afwijking in de toegerekende rente heeft geen saldo-effect.

 

Resultaatnemingen grondexploitaties 2018

De bij de tweede bestuursrapportage (8-maandsrapportage) geraamde resultaatnemingen omvatten de resultaatnemingen inclusief de daarmee samenhangende mutaties in de reserves (onttrekkingen en vrijval gerelateerd aan de voorziening negatieve grondexploitaties). Bij de 10-maandsrapportage is een prognose afgegeven voor een hoger resultaat van € 6 tot € 9 mln. In 2018 heeft voor een bedrag van € 14,6 mln aan resultaatnemingen plaatsgevonden inclusief de daarmee samenhangende mutaties in de reserves.

 

Toevoeging bestemmingsreserve Gebiedsontwikkelingsfonds

De toevoeging aan de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling heeft plaatsgevonden. Naast de in de begroting opgenomen € 3,1 mln is vanuit het resultaat nog € 6,8 mln toegevoegd, waarmee de toevoeging in 2018 op € 9,9 mln uit komt.