Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)

Het initiëren en sturen van ruimtelijke ontwikkelingen door actief gemeentelijk grondbeleid: verwerving, verkoop, sanering, bouwrijp maken en inrichten van gronden.


Saldo Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen) incl. reserveringen	Begroting 2020 (2e Herz.)	Begroting 2021		Raming 2022		Raming 2023		Raming 2024
Baten	83.809	81.660	55.944		42.926		42.801
Lasten	71.824	68.545		52.742		41.726		41.602
Saldo	11.985	13.116		3.203		1.200		1.200

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is de wetgeving die de gemeente voorschrijft op welke wijze zij zich financieel moet verantwoorden. De BBV is continu in ontwikkeling. Vanuit het taakveld wordt de BBV nauwlettend gevolgd en zullen wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken accuraat worden opgevolgd.

In 2020 wordt verder gewerkt aan de nieuwe nota Grondbeleid en zal deze nota worden afgerond. In de nota Grondbeleid wordt onder andere uitgewerkt op welke wijze de gemeente kan en wil sturen. Het beleid geeft inzicht in de mogelijkheden waarop gronden kunnen worden ingezet voor maatschappelijke doeleinden en daarbij de bevoegdheden optimaal ingeregeld kunnen worden.

Om bij te dragen aan de gemeentelijke ambities, zoals de bouwopgave van 18.000 woningen, zullen ook in 2020 voorstellen worden gedaan voor het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en het herzien van lopende grondexploitaties. Zo zijn de voorbereidingen voor diverse voorstellen al in volle gang.

De komende maanden zal, zoals gebruikelijk, een actualisatie worden gemaakt van alle grondexploitatieprojecten. Eventuele gevolgen voor de prognose van het resultaat zullen bij de 10-maandsrapportage worden voorgelegd.

Op dit moment is nog geen goede inschatting te maken van de economische effecten van de coronacrisis op de grondexploitaties en de daarmee samenhangende bouwproductie. In het Meerjarenperspectief Grond & Vastgoed (MGV) zal op basis van de dan beschikbare kennis een nadere duiding worden gegeven van de effecten van de crisis op de grondexploitatieportefeuille.

Net als in 2020 zal ook in de periode 2021-2024:

het BBV nauwlettend worden gevolgd en zullen wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken accuraat worden opgevolgd;
worden bijgedragen aan de gemeentelijke ambities, zoals de bouwopgave van 18.000 woningen;
het indienen van voorstellen voor het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en het herzien van lopende grondexploitaties door gaan;
nadere duiding worden gegeven van de effecten van de coronacrisis op de grondexploitatieportefeuille op basis van de dan beschikbare kennis.

Bijdragen bouwopgave van 18.000 woningen

Bijdragen aan de bouwopgave van 18.000 woningen in de periode 2018-2021, en aan een prettige leefomgeving. De gemeente stuurt via de eigen grondexploitaties actief op de realisatie van nieuwbouw. Tezamen met de particuliere ontwikkelingen op grond van particulieren vormt dit de bouwopgave.

Vertalen van gemeentelijke ambities naar grondexploitaties

De beleidsdoelstellingen binnen andere taakvelden, zoals Wonen en Bouwen, worden financieel vertaald in de grondexploitaties.

Risicobeheersing

Risicobeheersing tijdens de planvorming en uitvoering van gebiedsontwikkelingen door optimalisatie, bewaking en bijsturing.

Actief investeren

De markt uitdagen tot het investeren en realiseren van (nieuwe) ontwikkelingen passend in de prioriteiten van de gemeente. De gemeente onderzoekt tevens de mogelijkheden voor nieuwe bouwlocaties.
Door als gemeente actief te investeren tonen we lef en laten we aan de Rotterdammers en de marktpartijen / ontwikkelaars zien dat we in een bepaalde ontwikkeling(srichting) geloven. Vaak gaat het om gebieden waar een ontwikkelaar de risico’s te groot vindt, waardoor een ontwikkeling niet van de grond komt. Door als gemeente risicodragend te investeren, wordt het risico voor een ontwikkelaar kleiner en wordt hij sneller verleid de gewenste ontwikkeling ter hand te nemen.

Inzetten op gemeentelijke prioriteiten

Gemeentelijke investeringen actief inzetten op de gemeentelijke prioriteiten: energietransitie, nieuwe economie en groei van de stad.

Vraag en aanbod of elkaar afgestemd houden

Het aanbod van gebiedsontwikkelingen afgestemd houden op de vraag vanuit inwoners en vanuit mogelijkheden vanuit de markt (kwalitatief en kwantitatief).
Het voeren van actief grondbeleid brengt kansen, maar ook financiële risico’s met zich mee. Om de risico’s te beperken én om tijdig aanpassingen in het programma door te kunnen voeren, wordt twee keer per jaar een analyse gemaakt van de ontwikkelingen op de woningmarkt en die van de werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren). De analyse richt zich op de kwantiteit van de verwachte afzet (bv het aantal te verkopen nieuwbouwwoningen) en de kwaliteit daarvan (afwerkingsniveau, grootte van de woning etc.). Deze gegevens worden vergeleken met het programma dat in de grondexploitaties is voorzien (het aanbod). Bij afwijkingen wordt het aanbod hierop afgestemd.

Sturen op balans maatschappelijk en financieel resultaat

Sturing op een voor de gemeente zo gunstig mogelijke balans tussen maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat. Een ontwikkelproces is een voortdurende zoektocht naar een goede balans tussen (onder meer) opbrengsten en kosten. Binnen gemeentelijke grondexploitaties valt hier beter op te sturen dan bij een particuliere ontwikkeling.

Ontwikkelen van maatschappelijk wenselijke locaties

Ontwikkelen van locaties die niet door de marktpartijen uitgevoerd worden. Sommige ontwikkelingen leveren geen winst op, maar zijn om bijvoorbeeld maatschappelijke redenen heel wenselijk. Dergelijke ontwikkelingen zullen nooit door een particuliere ontwikkelaar opgepakt worden, omdat er geen winstpotentie is. In dergelijke gevallen zoekt de gemeente naar financiële middelen (intern of extern) om een dergelijke ontwikkeling toch van de grond te krijgen.

Jaarlijkse actualisatie grondexploitaties

De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten opbrengsten en anderzijds de begroting van nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. Alle posten worden contant gemaakt. Gesaldeerd ontstaat daardoor de Netto Contante Waarde-saldo (NCW) van het project.

Als er aanleiding voor is, worden gedurende het jaar de begrote posten geactualiseerd. Tenminste eens per jaar, tijdens het jaarrekeningproces, worden alle posten voorzien van actuele onderbouwingen.

Wat kost het


Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)	Realisatie 2019	Begroting 2020 (2e Herz.)	Begroting 2021	Raming 2022	Raming 2023	Raming 2024
Baten exclusief reserves	68.945	69.027	81.557	55.512	42.926	42.801
Bijdragen rijk en medeoverheden	2.918	5.632	3.208	3.045	1.167	0
Overige opbrengsten derden	71.334	78.463	75.744	65.351	45.891	29.915
Overige baten	-5.307	-15.068	2.605	-12.883	-4.132	12.887
Lasten exclusief reserves	42.822	66.274	68.545	52.742	41.726	41.602
Apparaatslasten	6.676	7.628	7.272	7.278	7.278	7.278
Inhuur	1.884	2.504	1.032	1.038	1.038	1.038
Overige apparaatslasten	171	89	108	108	108	108
Personeel	4.621	5.035	6.131	6.131	6.131	6.131
Intern resultaat	5.118	11.965	12.708	12.658	12.658	12.672
Intern resultaat	5.118	11.965	12.708	12.658	12.658	12.672
Programmalasten	31.028	46.680	48.564	32.806	21.790	21.653

Inkopen en uitbestede werkzaamheden	32.376	48.217	50.271	34.595	23.642	23.457
Kapitaallasten	-2.546	-1.537	-1.707	-1.790	-1.852	-1.804
Overige programmalasten	1.198	0	0	0	0	0
Subsidies en inkomensoverdrachten	0	0	0	0	0	0
Saldo voor vpb en reserveringen	26.122	2.753	13.013	2.771	1.200	1.200
Saldo voor reserveringen	26.122	2.753	13.013	2.771	1.200	1.200
Reserves	10.186	9.232	103	432	0	0
Onttrekking reserves	5.186	14.782	103	432	0	0
Toevoeging reserves	0	5.550	0	0	0	0
Vrijval reserves	5.000	0	0	0	0	0
Saldo	36.308	11.985	13.116	3.203	1.200	1.200

Financiële bijstellingen


		2e Herziening	Begroting 2021
Bijstellingen Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)		Begroting 2020	Begroting 2021	Raming 2022	Raming 2023	Raming 2024
Eerste Herziening 2020		1.172	1.053	1.142	1.142	1.142
Bijstellingen Tweede Herziening 2020 / Begroting 2021		10.813	12.063	2.061	58	58
Kasschuif budget coalitieakkoord Middensegment huurwoningen	Kasschuiven	-4.000	2.000	2.000	0	0
Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties	Ramingsbijstellingen onvermijdelijk	0	0	0	0	0
Actualisatie kapitaallasten	Ramingsbijstellingen onvermijdelijk	0	0	0	0	0
Actualisatie rente grondexploitaties	Ramingsbijstellingen onvermijdelijk	0	0	0	0	0
Actualisatie resultaatnemingen grondexploitaties	Ramingsbijstellingen onvermijdelijk	15.000	10.000	0	0	0
Concernbrede lagere overige arbeidskosten	Ramingsbijstellingen onvermijdelijk	19	0	0	0	0
Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling	Reserves	0	0	0	0	0
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam	Reserves	0	0	0	0	0
Bestemmingsreserve Middensegment Huur	Reserves	0	0	0	0	0
Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie	Reserves	0	0	0	0	0
Technische wijzigingen	Technische wijzigingen	-206	63	61	58	58
Begroting na wijzigingen		11.985	13.116	3.203	1.200	1.200

Toelichting financiële bijstellingen

Kasschuif budget coalitieakkoord Middensegment huurwoningen

In het coalitieakkoord zijn middelen beschikbaar gesteld met betrekking tot het stimuleren van woningbouw in het middensegment huur. De middelen voor de jaarschijven 2021 (€ 2 mln) en 2022 (€ 2 mln) zijn middels een kasschuif toegevoegd aan het budget 2020.

Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties

Het investeringsvolume in de grondexploitaties is geactualiseerd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. De investeringen bestaan uit apparaatskosten, kosten voor verwervingen, kosten voor bouw- en woonrijp maken en overige kosten. De desinvesteringen bestaan uit gronduitgiften (intern en extern), subsidies, investeringsbijdragen en overige opbrengsten. In 2020 worden met name hogere inkomsten verwacht (uitgiften in eigendom en in erfpacht en overige inkomsten) (€ 22 mln).

De verwachting in 2021 is dat de lasten van de investeringen (bouw- en woonrijpmaken en verwervingen) per saldo hoger zullen uitkomen (€ 8,5 mln) en de desinvesteringen (uitgiften in eigendom en subsidies) (€ 23 mln) hoger. Alle baten en lasten worden conform de BBV overgeboekt naar de balans, waardoor het effect van de actualisatie saldo neutraal is.

Actualisatie kapitaallasten / Actualisatie rente grondexploitaties

De aan de grondexploitaties toegerekende rente is bijgesteld van 1,4% naar 0,8%. Dit betekent een effect van € 1,0 mln. De rente maakt onderdeel uit van de boekwaarde van de grondexploitaties en wordt net als de reguliere mutaties in de grondexploitaties conform de BBV overgeboekt naar de balans. Het effect van de actualisatie van de aan de grondexploitaties toegerekende rente is saldo neutraal.

Actualisatie resultaatnemingen grondexploitaties

In de afgelopen jaren werd het resultaat van de grondexploitatieportefeuille niet begroot. Naarmate het jaar vorderde werd een prognose van het resultaat per jaareinde afgegeven en waar mogelijk in de begroting verwerkt. Deze werkwijze relateert aan het feit dat resultaten van de portefeuille sterk afhankelijk zijn van de economische situatie. Door de actualisatie in het kader van de jaarrekening kunnen de resultaten navenant fluctueren. Zoals in het accountantsverslag over 2019 door PWC is opgenomen neemt de onzekerheid in grondexploitaties verder af. Hoewel de systematiek hetzelfde is, zijn de ingerekende onzekerheden afgenomen ten opzichte van voorgaand jaar. Om hierop aan te sluiten en omwille van een verbeterd inzicht in het financiële beeld van de gemeente, wordt voorgesteld om voor het lopende jaar en het komende jaar een winstraming in de begroting op te nemen. Daarbij is de raming gebaseerd op de huidige inzichten. De coronapandemie heeft vooralsnog een beperkte invloed op de ontwikkelprojecten, maar ervaringen uit voorgaande crisis leert dat de vastgoedmarkt over het algemeen vertraagd op dergelijke economische ontwikkelingen reageert. Hierdoor kunnen zowel positieve als negatieve effecten optreden ten opzichte van het begrote bedrag. De effecten van de ontwikkelingen op korte en lange termijn laten zich zeer slecht voorspellen. Zeker om die reden zijn de voorgestelde begrotingsmutaties in 2020 van € 15 mln en 2021 van € 10 mln met enige terughoudendheid opgenomen en wordt afgeraden om een structurele raming op te nemen.

Concernbrede lagere overige arbeidskosten

Vanwege corona wordt er in 2020 minder gebruik gemaakt van het budget voor opleidingen, reizen en catering. De begroting is hierop aangepast.

Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling

De begrote uitgaven van het project Willem Tellhof, Buitenruimte RCD en herstructurering Maasranden 2020 en de hiermee samenhangende onttrekking aan de reserve zijn geactualiseerd (€ 1.558).

De begrote uitgaven van het project Hoogvliet Loempia in 2021 en de hiermee samenhangende onttrekking aan de reserve zijn geactualiseerd (€ 103).

Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam

Er wordt in 2020 een extra onttrekking opgenomen van € 900 in verband met een verwacht extra verlies op de grondexploitatie Sportcampus. De begrote onttrekkingen in 2021 tot en met 2024 van € 300 per jaar vervallen hierdoor.

Bestemmingsreserve Middensegment Huur

Het voorstel is om bij de Tweede Herziening 2020 de middelen met betrekking tot middensegment huur (€ 5,5 mln) te doteren aan een nieuwe bestemmingsreserve Middensegment Huur. Tevens is het de verwachting dat deze middelen in 2020 ingezet worden ten behoeve van verlieslatende grondexploitaties (onder andere De machinist en Sportcampus) en dus onttrokken aan de bestemmingsreserve Middensegment Huur.

Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie

De bij de 1e Herziening gevormde bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie zal worden ingezet om de financiële knelpunten op te lossen die voortkomen uit initiatieven die een bijdrage leveren aan de groei van de stad, maar die zonder de bijdrage niet tot realisatie komen. De middelen zullen worden ingezet ter dekking van tekorten die ontstaan door herzieningen van grondexploitaties en het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties, waarbij vanuit de grondexploitatie een directe bijdrage wordt geleverd aan de bouwproductie.

Technische wijzigingen

De budgetten zijn vanaf het jaar 2021 geactualiseerd naar het prijspeil 2021. Nadere informatie is opgenomen bij Grondslagen. De rest betreft diverse kleine technische wijzigingen.

Beleidskaders, beleidsmonitoren en wet- en regelgeving

Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden, sloop van panden en eventuele sanering. Na bouwrijp maken wordt de grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.