Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)

Beleidskaders, -monitors en wetgeving

Het initiëren en sturen van ruimtelijke ontwikkelingen door actief gemeentelijk grondbeleid: verwerving, verkoop, sanering, bouwrijp maken en inrichten van gronden.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is de wetgeving die de gemeente voorschrijft op welke wijze zij zich financieel moet verantwoorden. De BBV is continu in ontwikkeling. Vanuit het taakveld wordt de BBV nauwlettend gevolgd en zullen wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken accuraat worden opgevolgd.
 

In 2020 wordt verder gewerkt aan de nieuwe nota Grondbeleid en zal deze nota worden afgerond. In de nota Grondbeleid wordt onder andere uitgewerkt op welke wijze de gemeente kan en wil sturen. Het beleid geeft inzicht in de mogelijkheden waarop gronden kunnen worden ingezet voor maatschappelijke doeleinden en daarbij de bevoegdheden optimaal ingeregeld kunnen worden.

 

Om bij te dragen aan de gemeentelijke ambities, zoals de bouwopgave van 18.000 woningen, zullen ook in 2020 voorstellen worden gedaan voor het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en het herzien van lopende grondexploitaties. Zo zijn de voorbereidingen voor diverse voorstellen al in volle gang.

 

De komende maanden zal, zoals gebruikelijk, een actualisatie worden gemaakt van alle grondexploitatieprojecten. Eventuele gevolgen voor de prognose van het resultaat zullen bij de 10-maandsrapportage worden voorgelegd.

 

Op dit moment is nog geen goede inschatting te maken van de economische effecten van de coronacrisis op de grondexploitaties en de daarmee samenhangende bouwproductie. In het Meerjarenperspectief Grond & Vastgoed (MGV) zal op basis van de dan beschikbare kennis een nadere duiding worden gegeven van de effecten van de crisis op de grondexploitatieportefeuille.

Ontwikkelingen 2021-2024

Net als in 2020 zal ook in de periode 2021-2024:

  • het BBV nauwlettend worden gevolgd en zullen wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken accuraat worden opgevolgd;
  • worden bijgedragen aan de gemeentelijke ambities, zoals de bouwopgave van 18.000 woningen;
  • het indienen van voorstellen voor het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en het herzien van lopende grondexploitaties door gaan;
  • nadere duiding worden gegeven van de effecten van de coronacrisis op de grondexploitatieportefeuille op basis van de dan beschikbare kennis.

Wat willen we bereiken

Wat gaan we daar voor doen

Wat kost het

Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)Realisatie 2019Begroting
2020 (2e Herz.)
Begroting
2021
Raming
2022
Raming
2023
Raming
2024
Baten exclusief reserves68.94569.02781.55755.51242.92642.801

Bijdragen rijk en medeoverheden 2.918 5.632 3.208 3.045 1.167 0
Overige opbrengsten derden 71.334 78.463 75.744 65.351 45.891 29.915
Overige baten -5.307 -15.068 2.605 -12.883 -4.132 12.887
Lasten exclusief reserves42.82266.27468.54552.74241.72641.602

Apparaatslasten 6.676 7.628 7.272 7.278 7.278 7.278
Inhuur 1.884 2.504 1.032 1.038 1.038 1.038
Overige apparaatslasten 171 89 108 108 108 108
Personeel 4.621 5.035 6.131 6.131 6.131 6.131
Intern resultaat 5.118 11.965 12.708 12.658 12.658 12.672
Intern resultaat 5.118 11.965 12.708 12.658 12.658 12.672
Programmalasten 31.028 46.680 48.564 32.806 21.790 21.653
Inkopen en uitbestede werkzaamheden 32.376 48.217 50.271 34.595 23.642 23.457
Kapitaallasten -2.546 -1.537 -1.707 -1.790 -1.852 -1.804
Overige programmalasten 1.198 0 0 0 0 0
Subsidies en inkomensoverdrachten 0 0 0 0 0 0
Saldo voor vpb en reserveringen 26.122 2.753 13.013 2.771 1.200 1.200
Saldo voor reserveringen 26.122 2.753 13.013 2.771 1.200 1.200
Reserves10.1869.23210343200

Onttrekking reserves 5.186 14.782 103 432 0 0
Toevoeging reserves 0 5.550 0 0 0 0
Vrijval reserves 5.000 0 0 0 0 0
Saldo 36.308 11.985 13.116 3.203 1.200 1.200

Financiële bijstellingen

2e HerzieningBegroting 2021
Bijstellingen Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)Begroting 2020Begroting 2021Raming
2022
Raming
2023
Raming
2024
Eerste Herziening 2020 1.172 1.053 1.142 1.142 1.142
Bijstellingen Tweede Herziening 2020 / Begroting 2021 10.813 12.063 2.061 58 58
Kasschuif budget coalitieakkoord Middensegment huurwoningen Kasschuiven -4.000 2.000 2.000 0 0
Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 0 0 0 0
Actualisatie kapitaallasten Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 0 0 0 0
Actualisatie rente grondexploitaties Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 0 0 0 0
Actualisatie resultaatnemingen grondexploitaties Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 15.000 10.000 0 0 0
Concernbrede lagere overige arbeidskosten Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 19 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Middensegment Huur Reserves 0 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie Reserves 0 0 0 0 0
Technische wijzigingen Technische wijzigingen -206 63 61 58 58
Begroting na wijzigingen 11.985 13.116 3.203 1.200 1.200

Toelichting financiële bijstellingen

Kasschuif budget coalitieakkoord Middensegment huurwoningen

In het coalitieakkoord zijn middelen beschikbaar gesteld met betrekking tot het stimuleren van woningbouw in het middensegment huur. De middelen voor de jaarschijven 2021 (€ 2 mln) en 2022 (€ 2 mln) zijn middels een kasschuif toegevoegd aan het budget 2020. 

 

Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties

Het investeringsvolume in de grondexploitaties is geactualiseerd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. De investeringen bestaan uit apparaatskosten, kosten voor verwervingen, kosten voor bouw- en woonrijp maken en overige kosten. De desinvesteringen bestaan uit gronduitgiften (intern en extern), subsidies, investeringsbijdragen en overige opbrengsten. In 2020 worden met name hogere inkomsten verwacht (uitgiften in eigendom en in erfpacht en overige inkomsten) (€ 22 mln). 

De verwachting in 2021 is dat de lasten van de investeringen (bouw- en woonrijpmaken en verwervingen) per saldo hoger zullen uitkomen (€ 8,5 mln) en de desinvesteringen (uitgiften in eigendom en subsidies) (€ 23 mln) hoger. Alle baten en lasten worden conform de BBV overgeboekt naar de balans, waardoor het effect van de actualisatie saldo neutraal is.

 

Actualisatie kapitaallasten / Actualisatie rente grondexploitaties

De aan de grondexploitaties toegerekende rente is bijgesteld van 1,4% naar 0,8%. Dit betekent een effect van € 1,0 mln. De rente maakt onderdeel uit van de boekwaarde van de grondexploitaties en wordt net als de reguliere mutaties in de grondexploitaties conform de BBV overgeboekt naar de balans. Het effect van de actualisatie van de aan de grondexploitaties toegerekende rente is saldo neutraal.

 

Actualisatie resultaatnemingen grondexploitaties

In de afgelopen jaren werd het resultaat van de grondexploitatieportefeuille niet begroot. Naarmate het jaar vorderde werd een prognose van het resultaat per jaareinde afgegeven en waar mogelijk in de begroting verwerkt. Deze werkwijze relateert aan het feit dat resultaten van de portefeuille sterk afhankelijk zijn van de economische situatie. Door de actualisatie in het kader van de jaarrekening kunnen de resultaten navenant fluctueren. Zoals in het accountantsverslag over 2019 door PWC is opgenomen neemt de onzekerheid in grondexploitaties verder af. Hoewel de systematiek hetzelfde is, zijn de ingerekende onzekerheden afgenomen ten opzichte van voorgaand jaar. Om hierop aan te sluiten en omwille van een verbeterd inzicht in het financiële beeld van de gemeente, wordt voorgesteld om voor het lopende jaar en het komende jaar een winstraming in de begroting op te nemen. Daarbij is de raming gebaseerd op de huidige inzichten. De coronapandemie heeft vooralsnog een beperkte invloed op de ontwikkelprojecten, maar ervaringen uit voorgaande crisis leert dat de vastgoedmarkt over het algemeen vertraagd op dergelijke economische ontwikkelingen reageert. Hierdoor kunnen zowel positieve als negatieve effecten optreden ten opzichte van het begrote bedrag. De effecten van de ontwikkelingen op korte en lange termijn laten zich zeer slecht voorspellen. Zeker om die reden zijn de voorgestelde begrotingsmutaties in 2020 van € 15 mln en 2021 van € 10 mln met enige terughoudendheid opgenomen en wordt afgeraden om een structurele raming op te nemen.

 

Concernbrede lagere overige arbeidskosten

Vanwege corona wordt er in 2020 minder gebruik gemaakt van het budget voor opleidingen, reizen en catering. De begroting is hierop aangepast.

 

Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling

De begrote uitgaven van het project Willem Tellhof, Buitenruimte RCD en herstructurering Maasranden 2020 en de hiermee samenhangende onttrekking aan de reserve zijn geactualiseerd (€ 1.558).

De begrote uitgaven van het project Hoogvliet Loempia in 2021 en de hiermee samenhangende onttrekking aan de reserve zijn geactualiseerd (€ 103).

 

Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam

Er wordt in 2020 een extra onttrekking opgenomen van € 900 in verband met een verwacht extra verlies op de grondexploitatie Sportcampus. De begrote onttrekkingen in 2021 tot en met 2024 van € 300 per jaar vervallen hierdoor.

 

Bestemmingsreserve Middensegment Huur

Het voorstel is om bij de Tweede Herziening 2020 de middelen met betrekking tot middensegment huur (€ 5,5 mln) te doteren aan een nieuwe bestemmingsreserve Middensegment Huur. Tevens is het de verwachting dat deze middelen in 2020 ingezet worden ten behoeve van verlieslatende grondexploitaties (onder andere De machinist en Sportcampus) en dus onttrokken aan de bestemmingsreserve Middensegment Huur.

 

Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie

De bij de 1e Herziening gevormde bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie zal worden ingezet om de financiële knelpunten op te lossen die voortkomen uit initiatieven die een bijdrage leveren aan de groei van de stad, maar die zonder de bijdrage niet tot realisatie komen. De middelen zullen worden ingezet ter dekking van tekorten die ontstaan door herzieningen van grondexploitaties en het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties, waarbij vanuit de grondexploitatie een directe bijdrage wordt geleverd aan de bouwproductie.

 

Technische wijzigingen

De budgetten zijn vanaf het jaar 2021 geactualiseerd naar het prijspeil 2021. Nadere informatie is opgenomen bij Grondslagen. De rest betreft diverse kleine technische wijzigingen.

 

Omschrijving taakveld

Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden, sloop van panden en eventuele sanering. Na bouwrijp maken wordt de grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.