Groei van de woningvoorraad en aantrekkelijke woonmilieus

• Versnelde groei van de Rotterdamse woningvoorraad door een record woningbouwproductie in 2021, meer concreet de start bouw van 4.735 woningen. Waarbij de groei ook voor een deel vorm krijgt via de transformatie van kantoorruimte.
• Een diverse woningbouw qua woningtypen (nieuw en bestaand) met een focus op toevoegingen in het middensegment en bijzondere aandacht voor toevoeging van huisvesting voor studenten en woningen geschikt voor ouderen en /of mensen met een beperking. Veranderingen in de woningvoorraad dragen bij aan wijken in balans zoals beschreven in de Gebiedsatlas.
• Een woningbouw die qua architectuur en stedenbouw recht doet aan de woonmilieus waarin de woningen toegevoegd worden en cultuurhistorische waarden zo goed mogelijk respecteert.
• Een woningbouw die waar mogelijk onderdeel uitmaakt van een integraal plan waarbij ook investeringen in groen, verblijfs- en speelruimte, parkeren en voorzieningen plaatsvinden.
• Een woningbouwproductie die het resultaat is van een goede ruimtelijke afweging tussen diverse ruimtelijke opgaven binnen de stadsgrenzen, die optimaal is aangehaakt op verschillende type stadsinfrastructuren, zoals onder meer OV- en fietsnetwerken en warmtenet.

Woningvoorraad met toekomstwaarde

• Woningen (nieuw en bestaand) hebben een goede bouwtechnische, energetische, ruimtelijke en woontechnische kwaliteit.
• Woningen (nieuw en bestaand) dragen bij aan de energietransitie door bijvoorbeeld aardgasvrij, gebruik van duurzame energie, opwekken en opslag van duurzame energie, een ontwerp dat leidt tot een verlaagd energieverbruik.
• (Ver)bouwprocessen van woningen en infrastructuren zijn ingericht volgens circulaire principes: materiaalstromen in en rondom woningen zijn ingericht op minimaliseren van afval, bevorderen van recycling en inzet van materialen met een minimale CO2-emissie.
• Woningen (nieuw en bestaand) dragen bij aan klimaatadaptie op het gebied van water en hittestress: bijvoorbeeld door groene daken, groene tuinen, zuinig watergebruik.
• Woningen (nieuw en bestaand) zijn ingericht op de eisen en mogelijkheden die de snel veranderende digitale omgeving stelt (bv. aansluiting op glasvezel, goede dekking snelle mobiele netwerken).
• Door bovenstaande ambities te combineren en met de sociale en economische context te verbinden wordt er gebouwd aan de weerbaarheid en veerkracht (de Resilience) van de mensen, de organisaties, en de systemen in de stad.

Basis op orde

• Een voorrangspositie voor cruciale doelgroepen op de woningmarkt omdat zij nu minder kans maken, maar wel van economisch of maatschappelijk belang zijn voor de stad, zoals middeninkomens en hulpverleners.
• Extra ondersteuning in het voorzien in de woonbehoefte voor de doelgroepen die verminderd zelfredzaam zijn, zoals ouderen en mensen met een psycho- /sociale problematiek die uitstromen uit een opvangsituatie naar (semi)zelfstandig wonen.
• Afname van woonoverlast als gevolg van reguliere of niet-reguliere bewoning en aanpak en inzet hierop.

Groei van de woningvoorraad en aantrekkelijke woonmilieus

• Gemeentelijke inzet: initiëren, faciliteren en kaders stellen

• We stimuleren zoveel mogelijk het aanpasbaar (levensloopbestendig) en toegankelijk bouwen. Dit doen we onder meer door te wijzen op nut en noodzaak, én op kansen van goede toegankelijkheid. Ook wijzen we de weg naar goed advies over toegankelijk bouwen.

  Kaderstellen

  Tot slot stelt de gemeente kaders op en stuurt de gemeente op grond daarvan bij:

• De gemeente stuurt op balans in het Rotterdamse woningbestand uitgaande van de Gebiedsatlas Wonen, waarbij de uiteindelijke verdeling over de komende vier jaar van de totale nieuwbouwopgave 20% sociaal; 30% middensegment, 30% hoger segment en 20% topsegment leidend is voor de nieuwbouw (deze percentages gelden dus niet voor elk project, het gaat over het totaal van de stad en het totaal van de komende vier jaar).
• Het woningkwaliteitsbeleid wordt vernieuwd in het licht van de nieuwe Omgevingswet zodat vooraf in planontwikkeling beter gestuurd kan worden op de gewenste (woontechnische) kwaliteit van de woningen. De architectuurnota is herijkt, met het oog op de energietransitie, transformaties kantoren/winkels /zorgvastgoed, de verdichtingsopgave en de opgave tot klimaatadaptief bouwen, maar ook vanuit de groeiende aandacht voor de rol van het cultureel erfgoed voor de ruimtelijke kwaliteit in de stad. Ook hier staat het gedachtegoed van de Omgevingswet centraal. Het monumentenbeleid is doorgezet (zie taakveld Cultureel erfgoed – Monumenten)
• Er wordt een ruimtelijk afwegingskader voor de groei van de stad gecreëerd, dat geïntegreerd zal worden in de Omgevingsvisie. (Zie hiervoor ook het taakveld Ruimtelijke Ordening).
• We verkennen nieuwe woningbouwlocaties voor de korte, middellange en lange termijn, waarbij onder meer noodzakelijke infrastructurele aanpassingen (grond, water, wegen, energie) verkend worden om daarmee de mogelijke woningbouwlocaties te vergroten.
• De Rotterdamse vuistregels zijn een overzicht van het ruimtelijk beleid van de gemeente. De vuistregels voor de verschillende gebieden in de stad geven de hoofdzaken weer van het gemeentelijk beleid voor het ontwikkelen en bouwen voor verschillende gebieden in de stad en brengen regels en uitgangspunten voor beleid voor het bouwen en ontwikkelen in de betreffende gebieden samen in een handig instrument. Ze vormen daarmee een belangrijk kader voor overzicht van de gemeentelijke houding ten aanzien van voorstellen voor concrete nieuwe ontwikkelingen in aanvulling op de reguliere bouwregels, zoals het bestemmingsplan en het Bouwbesluit. Aan deze laatste moeten plannen voldoen.
• Door aanpassing van de verordening op de Huisvestingswet worden de mogelijkheden beperkt om woningen kamergewijs te verhuren. Het doel hiervan is de reguliere woningvoorraad zoveel mogelijk beschikbaar te houden voor Rotterdamse huishoudens.
• De richtlijn Goed Verhuurderschap biedt kaders voor het goed verhuren van woonruimte. Deze vormen de basis voor de verhuurdersvergunning APV die per 1 januari 2021 is ingevoerd.
• Per 1 januari 2022 is de opkoopbescherming in Rotterdam ingevoerd. Hiermee is gebiedsgericht een verhuurverbod geïntroduceerd. In uitzonderlijke situaties kan toch worden verhuurd. Hiervoor is een verhuurvergunning nodig.
• In december heeft de raad besloten tot invoering van een Opkoopbescherming. In zestien wijken geldt per 1-1-2022 een verbod om na koop van een woning deze te verhuren zonder vergunning. Daarmee is in totaal ca. 33% van de Rotterdamse goedkope en middeldure voorraad onderdeel van de opkoopbescherming. Hiermee biedt de gemeente Rotterdam als eerste van de vijf grote gemeenten starters en woningzoekenden met een middeninkomen meer kansen voor het kopen van een woning tegen een redelijke prijs (omdat beleggers die woningen opkopen om te verhuren met de Opkoopbescherming geweerd kunnen worden).

• Faciliteren

  De gemeente faciliteert bij initiatieven van burgers en bedrijven.

   

• We delen onze kennis over de Rotterdamse woningmarkt en woonwensen van Rotterdammers met ontwikkelende partijen, mede op grond van de nieuwe grote Omgevingstest (onderzoek naar woonwensen van Rotterdammers, als vervolg op de Grote Woontest).
• We brengen geselecteerde ontwikkellocaties nadrukkelijk onder de aandacht van potentiële investeerders en/of makelen tussen partijen.
• We zorgen er bij niet-standaard initiatieven in het kader van transformatie van kantoren of zorgcomplexen, of innovatieve woonconcepten voor dat gemeentelijke processen goed lopen.
• Bouwprocedures zijn versneld door:
  • zo vroeg mogelijk in het proces goede informatie te verschaffen over de toetsingskaders, regelgeving en risico’s;
  • door middel van vooroverleg tijdig de knelpunten in beeld te hebben en daarvoor te faciliteren;
  • te zorgen voor een efficiënt en duidelijk proces voor het afhandelen van vergunningaanvragen.

• Zo wordt er gekeken naar alternatieven voor het traditionele eigenaarschap of verhuur van woningen. In deze collegeperiode is 2,4 miljoen gereserveerd voor verschillende maatregelen uit het Actieplan coöperatieve woonvormen.
• Ter uitvoering van de Woondeal zuidelijke Randstad zal de gemeente:
  • Het planaanbod (middel)lange termijn (>2025) aanvullen; keuzes over nieuwe verstedelijkingslocaties om ook op termijn voor een stabiele bouwstroom te kunnen zorgen.
  • Een pilot flexwonen starten waarvoor het rijk een bijdrage van maximaal € 0,3 mln. vrijmaakt. Er wordt een oplossing gecreëerd waar zowel studenten als statushouders in kunnen worden gehuisvest (mogelijk aangevuld met andere doelgroepen zoals (kwetsbare) jongeren). Momenteel loopt een verkenning naar mogelijke locaties.
• De gemeente rolt diverse doelgroepgerichte aanpakken uit, gericht op toevoeging van woningen voor middeninkomens, studenten, ouderen/mensen met een beperking:
  • Ter uitvoering van het Actieplan Middenhuur wordt meer gestuurd op het opnemen van een percentage middenhuur in nieuwbouwplannen. Binnen de gemeentelijke begroting is voor deze collegeperiode € 1 mln in 2019 oplopend naar € 2 mln in 2021 en 2022 gereserveerd voor dit actieplan. Dit budget zal worden ingezet ter stimulering van kwaliteitsaspecten, bijvoorbeeld het afdekken van extra investeringen door specifieke voorwaarden aan woninggrootte (grotere woningen voor gezinnen >85 m2) of huurhoogte (betaalbare huur tot 850 euro).
  • Samen met Universiteiten, Hogescholen en studentenhuisvesters wordt gewerkt aan het realiseren van 2.000 extra studentenkamers, al dan niet in tijdelijke of mobiele varianten.
  • De ambitie is meer studenten te huisvesten in studentencomplexen en minder via verkamering van de reguliere voorraad, zodat er meer ruimte komt voor bijvoorbeeld gezinnen.
  • Met de betreffende stakeholders in de stad wordt invulling gegeven aan het eind 2019 te sluiten Langer Thuis akkoord, mede om te zorgen dat er meer geschikte woningen voor ouderen en mensen met een beperking komen.
• Aanvullend creëert de gemeente gunstige randvoorwaarden voor ontwikkelingen van burgers en bedrijven door te investeren in buitenruimte, groen, speel- en verblijfsruimtes, voorzieningen en boven- en ondergrondse infrastructuren. Zie hiervoor de inspanningen in andere taakvelden binnen dit programma.

• Twee keer is de Vervolgcursus wooncoöperatie opzetten in Rotterdam van start gegaan, waarbij de cursus is toegespitst op haalbaarheidsstudie en het opzetten van een businessplan van een wooncoöperatie.

• Naast cursussen over wooncoöperaties opzetten is er ook een cursus voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ontwikkeld, welke in 2022 van start gaat. Met deze cursus wordt beoogd om kennis over te dragen over deze woonvorm en ook zicht te krijgen op de doelgroep van de deze woonvorm.
• In verband met de financiële onhaalbaarheid van de pilot Odeon van Het Rotterdams Woongenootschap in samenwerking met Woonstad, is deze pilot in januari gestopt.

• Initiëren

• Waar de gemeente zelf grond bezit, wordt deze actief in de markt gezet om ontwikkelingen op gang te krijgen. Dit zal in de regel om permanente, maar kan ook om tijdelijke woningbouw gaan. De gemeente stuurt bij het tot ontwikkeling brengen van eigen grond specifiek op de gewenste verdeling aan segment zoals volgt uit het Addendum en de Gebiedsatlas Wonen.
• Met experimenten en pilots wordt de markt uitgedaagd tot nieuwe woonvormen.
  • De gemeente heeft 2 gemeentelijke panden met voorrang voor wooncoöperaties in de verkoop gezet. Daarnaast is een nieuwbouwlocatie in onderzoek voor wooncoöperaties.
  • Om meer zicht te krijgen in de vraag naar coöperatieve woonvormen, heeft de gemeente geïnvesteerd in educatie van de initiatiefnemers en belangstellenden voor wooncoöperaties. Drie keer is de “Basiscursus Wooncoöperatie opzetten in Rotterdam” georganiseerd en er waren 175 aanmeldingen. Deze aanmeldingen maakte inzichtelijk dat er belangstelling is voor deze woonvorm.

• Wat nadrukkelijk niet meetelt: splitsingen, legalisaties en renovaties in bewoonde staat.

   

• De gemeente spant zich hiervoor op verschillende manieren in, zonder zelf daadwerkelijk woningen te bouwen. De gemeente kan initiëren, faciliteren en kaderstellen.
• Als basis hiervoor organiseert de gemeente een goede monitoring van de ontwikkeling van de woningvoorraad als geheel, naar prijssegment en eigendomssituatie; dit gebeurt mede in regionaal verband. De prijsontwikkeling binnen de particuliere (huur)voorraad krijgt hierin bijzondere aandacht.
• De gemeente werkt integraal: de fysieke en economische opgave wordt in relatie tot de sociale en maatschappelijke opgave bezien. Daarnaast is er nauwe samenwerking met betrokken stakeholders. Bijvoorbeeld via de vereniging Rotterdam Central District (het platform waar de verschillende stakeholders samenwerken aan de gebiedsontwikkeling) en de aanpak in Middelland (waar door kracht van bewoners in te zetten de wijk verbetert).
• Nieuwbouw
• Nieuwbouwwoningen die worden gerealiseerd op een bestaand complex (optopping)
• Transformatie naar nieuwe woningen (functiewijziging van bijvoorbeeld kantoren in combinatie met fysieke transformatie werkzaamheden)
• Vernieuwbouw, Grootschalige renovatie in onbewoonde staat tot nieuwbouw kwaliteit
• Inzet is de versnelde groei van de Rotterdamse woningvoorraad door te starten met de bouw van 18.000 nieuwbouwwoningen in de komende vier jaar. De rekenwijze van wat als nieuwbouw telt is als volgt, er zijn vier categorieën die meetellen:

Woningvoorraad met toekomstwaarde

• De gemeente stimuleert en faciliteert bij de bouw van nieuwe woningen en de renovatie van bestaande woningen opdrachtgevende en ontwikkelende partijen om de volgende kwaliteitsvereisten te realiseren (een verder invulling hiervan is beschreven onder het taak\veld Milieubeheer):
  • De nieuwe energie-eisen en nieuwe energie-infrastructuur (energiezuinig, aardgasvrij en eigen opwek en opslag, buurtbatterijen, warmtenet 3.0, smart grids).
  • Klimaatadaptatie-eisen en duurzame waterinfrastructuur (watergebruik, wateropvang, groene daken, ontsteende omgeving, riool).
  • Mobiliteit (aanbieden van schone deelconcepten inclusief fietsvoorzieningen en ligging nabij OV-verbindingen).
  • Circulariteit (gebouwd met duurzame en te recyclen materialen, architectuur ingericht op meervoudig gebruik).
  • Digitale infrastructuur (snel internet, hoogwaardige wifi)
• De gemeente maakt afspraken met verhuurders, m.n. woningcorporaties om ervoor te zorgen dat 5.000 goedkope woningen met een grondige opknapbeurt worden verbeterd en toegevoegd aan het sociale euro segment.
• De gemeente zet in op diverse aanpakken samenvoegen en vergroten om te komen tot een gedifferentieerde woningvoorraad. Hiervoor is onder andere een subsidieregeling voor particulieren beschikbaar in de focuswijken NPRZ.
• De gemeente zet de aanpak van de bestaande (particuliere) voorraad door met het programma Steigers op Zuid. Centraal staat de stimulerende aanpak om gedrag te beïnvloeden en we blijven eigenaren aanspreken op de eigen verantwoordelijkheid.
• De gemeente zet de funderingsaanpak door. We experimenteren met digitale monitoring in funderingsrisicogebieden, voeren wijkgerichte aanpakken ten behoeve van funderingsonderzoek uit en jagen funderingsherstel aan met procesbegeleiding en inzet van het landelijk fonds funderingsherstel. Daarnaast bemensen we het funderingsloket en is onlangs een nieuwe interactieve website gelanceerd om burgers beter van dienst te kunnen zijn.
• De gemeente zet de aanpak van asbestdaken door met behulp van het Asbestdakenloket.
• De gemeente werkt met het toepassen van Resilience scans op belangrijke projecten voortdurend aan de weerbaarheid en veerkracht van de mensen, de ecosystemen, de organisaties, de sociaaleconomische en fysieke systemen die samen de stad maken

Basis op orde

In dit verband zijn nadrukkelijk ook acties binnen andere taakvelden van belang, in het bijzonder Volksgezondheid en Zorg & Maatschappelijke Ondersteuning. Denk aan het Plan van Aanpak kwetsbare Rotterdammers en het akkoord Langer Thuis. Op het gebied van wonen zijn de volgende doelstellingen expliciet verwoord:

Beschikbaarheid van sociale huurwoningen

• Uitvoering van het Actieplan Beschikbaarheid om samen met de woningcorporaties ervoor te zorgen dat er voldoende aanbod is van betaalbare sociale huurwoningen in de stad voor alle doelgroepen die daarop aangewezen zijn.

Woongenot van alledag

• Herijking van de verordening Woonruimtebemiddeling, met daarin de urgentieregeling en voorrangsregelingen in geval van schaarste aan bepaalde woonruimte voor bepaalde doelgroepen.
• Verdere uitrol van de stedelijke aanpak Goed Huren en Verhuren, gericht op het verbeteren van goed verhuurderschap en tegengaan van misstanden op de huurmarkt.

• Uitvoering van de artikelen 8, 9 en 10 van de Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek (‘Rotterdamwet’) op straatniveau sinds 2020. Daarnaast toepassing van artikel 9 Wbmgp sinds 1 januari 2022 naar de particuliere huursector. Conform het coalitieakkoord vindt geen nieuwe aanvraag meer plaats voor artikel 8 van de Rotterdamwet.

Kwetsbare doelgroepen en personen

• Implementatie van het Plan van Aanpak Wonen en Zorg voor kwetsbare Rotterdammers, om te zorgen voor voldoende en divers woonaanbod voor kwetsbare Rotterdammers
• Implementatie van het geactualiseerde convenant HKD (huisvesting kwetsbare doelgroepen) en zoneringskader

Ouderen

• Uitrol van het Langer Thuis-akkoord. Doel is te komen tot voldoende, geschikte en nieuwe woonvormen voor ouderen en mensen met een beperking, vooral in die wijken waar een tekort is. Belangrijk hierin zijn innovatieve woonzorgcombinaties die prettig langer thuis wonen mogelijk maken.

Statushouders

• Statushouders: Vanwege de grote druk op de sociale huurwoningmarkt zijn in 2021 niet alle statushouders door woningcorporaties gehuisvest. In mei is het Huisvestingsplan statushouders vastgesteld. Daarin is aangegeven welke mogelijkheden worden verkend om extra huisvesting voor statushouders te creëren. Een aantal van deze mogelijkheden zoals tijdelijke woningbouw en drijvende huisvesting vergt een langere ontwikkeltijd en zal pas in 2022 worden gerealiseerd. In 2021 zijn wel statushouders via leegstandsbeheer en via particuliere verghuurders gehuisvest.
• De afspraak met de woningcorporaties is dat zij in 2022 de taakstelling m.b.t. de huisvesting van statushouders voor hun rekening nemen. Daarnaast zal net zoals in 2021 ingezet worden op alternatieve huisvestingsmogelijkheden.

Jongeren

• Uitvoering van de afspraken gemaakt in het Actieplan kwetsbare jongeren 16-27 jaar, waaronder het zorgen voor een passende en stabiele woonplek.