Bestuurlijke hoofdlijnen 2023-2026
Zorgen voor een toekomstbestendige gemeentelijke vastgoedportefeuille
Onze missie is om in 2050 een volledig duurzame en betaalbare vastgoedportefeuille te beheren, die aansluit bij de behoeften van onze gebruikers en de inwoners van Rotterdam.
Er wordt gewerkt aan een vernieuwde Kadernota Vastgoed met actualisaties en aanpassingen aan de consequenties van het Didam arrest. Deze staat voor meerdere jaren vast en geeft de hoofdkoers aan, waarin beschreven wordt hoe we met de vastgoedportefeuille omgaan en welke spelregels we daarbij hanteren. Naar verwachting zal deze begin 2023 in vernieuwde vorm aan uw raad worden voorgelegd.
Centraal staan de maatschappelijke portefeuille en een kleine strategische portefeuille met voorlopig nog aan te houden panden. Met deze portefeuille dragen we bij aan een vitale bestaande stad. De maatschappelijke portefeuille wordt kostendekkend verhuurd. Er is geconstateerd bij de bestuursopdracht Vastgoed dat de kostendekkende huur niet alle kosten volledig dekte. Aanvulling vindt tot en met 2024 plaats vanuit Algemene Middelen. Vanaf 2025 zijn de Beleidsdirecties conform afspraak zelf volledig verantwoordelijk voor de benodigde hogere kostendekkende huur.
Jaarlijks ontvangt uw raad het “Meerjarenperspectief Grond en Vastgoed” met een update om de vastgoed ontwikkelingen in zijn algemeenheid (zoals corona, Oekraïne-oorlog, prijsontwikkelingen en capaciteitsproblemen markt bouwwereld, etc.) en de consequenties daarvan voor de gemeentelijke portefeuille aan te geven. We zijn verantwoordelijk voor de instandhouding van ca 1.100 vastgoedobjecten in de maatschappelijke portefeuille. Doordat een groot deel van deze gebouwen gebouwd is tussen de wederopbouwperiode tot de oliecrisis, voldoen deze veelal niet meer aan de huidige en toekomstige eisen ten aanzien van gebruik en verduurzaming. Deze gebouwen zijn doorgaans aan vernieuwing toe. De Beleidsdirecties hebben voor deze vernieuwing integrale huisvestingsplannen (de IHP's) opgesteld. Hierin is besloten ca. 25% van de objecten in de periode tot 2030 te vernieuwen. Bij de vervangsopgave zal multifunctionaliteit en de bredere waarde van maatschappelijk vastgoed in een wijk een belangrijker onderdeel worden van de ruimtelijke afweging. Ontwerpend ontwikkelen zal daarvoor als instrument meer worden ingezet. Daarnaast worden er ook duurzaamheidsmaatregelen genomen bij de panden die de komende periode nog niet vervangen worden. Dit gebeurt via duurzame meerjarenonderhoudsplannen (Duurzame MJOP's) en op projectenbasis.
De panden die geen beleidsmatig gemeentelijk doel meer dienen, worden verkocht. De uitgangspunten, zoals geformuleerd in de Kadernota Vastgoed, worden daarbij gehanteerd. De planning is dat in 2024 de laatste van de circa nu nog 250 zogenaamde commerciële objecten, zullen worden verkocht.
Vitale wijken
Toekomstbestendige woningvoorraad
De gemeentelijke aanpak van de particuliere voorraad is gericht op het wegwerken van achterstanden en het creëren van een toekomstbestendige woningvoorraad. Rotterdam kent heeft een grote woningvoorraad met een stapeling van fysieke uitdagingen. Ook hebben het klimaatakkoord en de toenemende kwaliteitseisen voor de bestaande voorraad die dat tot gevolg heeft én de stijgende energielasten ertoe geleid dat de gemeentelijke inzet verdieping behoeft. Voor de stedelijke vernieuwingsgebieden met een grote stapeling van opgaven in de woningvoorraad en een complexe eigendomssituatie is daarom een ingrijpende aanpak in ontwikkeling met een hoge kwaliteitsambitie die betaalbaar en draagbaar moet zijn voor de bewoners.
Gedifferentieerde woningvoorraad
Sinds 2019 is in de zeven focuswijken in Rotterdam-Zuid en de Landbouwbuurt in Vreewijk een subsidieregeling voor particuliere eigenaren beschikbaar ten behoeve van het samenvoegen en vergroten van woningen. Deze regeling is succesvol, wordt momenteel geëvalueerd en wordt verlengd.
Goed huren en verhuren
Naar verwachting treedt in 2023 de wet Goed Verhuurderschap in werking. Hiermee krijgen gemeenten de mogelijkheid om gebiedsgericht een verhuurvergunning te introduceren. Ook moeten gemeenten een loket organiseren waar huurders en verhuurders terecht kunnen met vragen over goed verhuurderschap. Als het wetsvoorstel definitief is wordt een voorstel voor invoering en aanpassing van lokale regelgeving aangeboden. Ondertussen wordt actief gelobbyd voor nog adequatere regelgeving. In het nationaal Programma Betaalbaar Wonen is een deel van de gevraagde maatregelen aangekondigd.
Tot die tijd wordt ingezet op de instrumenten die nu beschikbaar zijn. Het actieplan Goed Huren en Verhuren wordt het komende jaar volledig uitgevoerd. Daarna vindt evaluatie en aanpassing van het actieplan plaats.
Opkoopbescherming
Rotterdam heeft in 2022 als eerste gemeente de opkoopbescherming ingevoerd. Dit heeft ertoe geleid dat een aantal aanscherpingen op plaatselijke regelgeving in Rotterdam nog niet is doorgevoerd. Ten behoeve van de uitvoering van de opkoopbescherming zullen deze technische wijzigingen op de huisvestingsverordening alsnog moeten plaatsvinden. Begin 2023 vindt een brede evaluatie van de opkoopbescherming plaats. Op basis daarvan wordt bepaald of aanpassingen op de huidige uitvoering gewenst zijn.
Funderingsaanpak
Rotterdam heeft een omvangrijke voorraad woningen met een houten paalfundering waarin zich funderingsproblemen kunnen voordoen. Het funderingsloket voert een actief meersporenbeleid uit dat bestaat uit het informeren, faciliteren, stimuleren en handhaven van particuliere eigenaren met woningbezit in funderingsrisicogebieden. Naast bemensing van het funderingsloket en het op orde houden en ontsluiten van informatie organiseert het funderingsloket jaarlijks enkele wijkgerichte aanpakken in het kader van bewustwording van eigenaren gecombineerd met (deels) gesubsidieerd funderingsonderzoek. Ook wordt aan particuliere woningeigenaren met een urgente herstelopgave procesbegeleiding geboden en kan bij financieringsproblemen een lening worden verstrekt uit het Landelijk Fonds Funderingsherstel. Evaluatie van de aanpak vindt plaats om te beoordelen of bijsturing noodzakelijk is. Dit kan tot beleidswijzigingen leiden.
Basiskwaliteit op orde
De gemeente streeft ernaar dat de particuliere woningvoorraad minimaal voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit Bestaande Bouw. In een deel van de Rotterdamse woningvoorraad is de basiskwaliteit niet op orde en is inzet van (verenigingen van) eigenaren noodzakelijk. De gemeente zet hier programmatisch op in en faciliteert door middel van advisering, stimulering en ondersteuning. Omdat de technische en bouwfysische eisen voor de bestaande voorraad de komende jaren zullen toenemen in het kader van energietransitie, maar ook vanwege eisen in het kader van gezondheid - denk aan loden leidingen – vindt een herbezinning op de aanpak basiskwaliteit plaats. Dit kan tot aanpassingen in de aanpak leiden.
Kennisontwikkeling bestaande voorraad
De komende jaren pakken we data gedreven werken op. Zo wordt het vitaliteitsonderzoek geactualiseerd. Hiermee heeft de gemeente een instrument in handen waardoor de kwaliteit van gebouwde omgeving beter in kaart gebracht kan worden en bepaald kan worden waar ingrepen noodzakelijk zijn.
Naleving
Jaarlijks stelt het college een Integraal Handhavingsprogramma vast. Dit wordt opgesteld door de gemeente Rotterdam samen met de DCMR en de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond. Ook vindt preventief inzet plaats door eigenhuis coaches om eigenaren te adviseren over onderhoud en verduurzaming van hun bezit.
Verstedelijken en verbinden
Faciliteren bouwopgave
Het college blijft zich deze collegeperiode maximaal inzetten om de bouwproductie te maximaliseren. Participatie bij de totstandkoming van plannen wordt gestimuleerd, met als doel het verkrijgen van een zo groot mogelijk draagvlak en het verminderen van het aantal bezwaar- en beroepsprocedures.
Bij de totstandkoming van plannen bestaat in veel gevallen de mogelijkheid voor een overleg vooraf. Bij dit omgevingsoverleg krijgt een initiatiefnemer inzicht in wat er bij een plan allemaal nog moet worden gedaan, voordat een haalbare aanvraag voor vergunning kan worden ingediend en kansloze aanvragen achterwege blijven.
Met de invoering van de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) (mogelijk per 1 januari 2023) ontstaan belangrijke wijzigingen in de vergunningverlening. Een van de belangrijkste wijzigingen betreft de invoering van de Wkb waarbij het toezicht op de technische uitvoering verschuift naar een private kwaliteitsborger. In eerste instantie betreft dat bouwwerken met een lage risicoklasse. De gemeente blijft bestuurlijk verantwoordelijk en zal zelf moeten kunnen waarnemen, beoordelen en ingrijpen wanneer dat nodig is.
Voor de behandeling van aanvragen om een omgevingsvergunning en de controle tijdens de uitvoering ervan wordt gewerkt met zogenaamde toets- en toezichtsprotocollen. De inzet is hiermee risicogericht. Blijkt tijdens het toezicht dat niet voldaan is of wordt aan de bouwregelgeving, dan is de inzet gericht op gelegenheid geven tot herstel. In het geval dat van deze gelegenheid geen gebruik wordt gemaakt wordt op grond van het handhavingsbeleid opgetreden.
Verder gaan we starten met het digitaliseren en ontsluiten van de papieren bouwdossiers.
Bewaken ruimtelijke kwaliteit
Eén van de kwaliteitskaders waarin de Rotterdamse gemeenteraad haar ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit heeft vastgesteld is het welstandsbeleid (Welstandsnota Rotterdam, 2012). De gemeente Rotterdam bereidt zich voor op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Onder de Omgevingswet loopt het welstandstoezicht via het omgevingsplan. In het kader daarvan zullen werkzaamheden moeten worden verricht voor het aanpassen van de Welstandsnota Rotterdam. Dat betreft de actualisering van de huidige Welstandsnota Rotterdam, zodat die beter aansluit bij de systematiek van de Omgevingswet.
Naast de Omgevingswet geven politieke wensen aanleiding tot een inhoudelijke actualisering van de Welstandsnota. In het collegeakkoord is aangegeven dat waar duurzaamheidsredenen dit nodig maken, een voorstel voor inhoudelijke aanpassing van de Welstandsnota wordt uitgewerkt.
Tijdens de transitiefase, die tot 31 december 2029 loopt, zal het tijdelijk Omgevingsplan worden uitgewerkt naar een definitief plan, waarvan de te actualiseren versie van de Welstandsnota onderdeel uitmaakt. Een ander onder deel van de transitiefase is het omzetten van van de huidige gebieds- en projectbestemmingsplannen naar hét Omgevingsplan voor heel Rotterdam (omgevingsplan). Dit omgevingsplan vormt hét nieuwe planologisch-juridisch kader. Op het moment van de inwerkingtreding van de Omgevingswet vormen de geldende bestemmingsplannen, tijdens de transitiefase, het tijdelijke omgevingsplan.
Eigenheid en erfgoed
Vanuit het coalitieakkoord “Eén Stad” bestendigen wij het belang van erfgoed. Het (behoud van) cultureel erfgoed wordt door ons college mede van belang geacht voor het verrijken, inspireren en verbinden van de samenleving.