Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)
Beleidskaders, -monitors en wetgevingHet initiëren en sturen van ruimtelijke ontwikkelingen door actief gemeentelijk grondbeleid: verwerving, verkoop, sanering, bouwrijp maken en inrichten van gronden.
Voortgang 2021
Ga naar vorig P&C-documentHet Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is de wetgeving die de gemeente voorschrijft op welke wijze zij zich financieel moet verantwoorden. De BBV is continu in ontwikkeling. Vanuit het taakveld wordt de BBV nauwlettend gevolgd en zullen wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken accuraat worden opgevolgd.
In 2021 wordt verder gewerkt aan de ambitienota Grondbeleid en zal deze nota worden afgerond. In de nota Grondbeleid wordt onder andere uitgewerkt op welke wijze de gemeente kan en wil sturen. Het beleid geeft inzicht in de mogelijkheden waarop gronden kunnen worden ingezet voor maatschappelijke doeleinden en daarbij de bevoegdheden optimaal ingeregeld kunnen worden.
In vergelijking met de regiogemeenten en andere grote steden in Nederland, is de sociale grondprijs in Rotterdam erg laag. Dit zorgt er voor dat ontwikkelingen waar een groot aandeel sociaal en middensegment in zit, een stuk moeilijker van de grond komen omdat bijvoorbeeld een grondexploitatie veel minder makkelijk sluitend te maken is. Om in lijn met de motie ‘Rekenen om te bouwen’ te kunnen bijdragen aan een manier om sneller ontwikkelingen met betaalbaar segment in uitvoering te kunnen nemen, stelt het college aansluitend bij deze voorjaarsnota voor om de sociale grondprijzen gefaseerd te actualiseren en in lijn te brengen met omliggende gemeentes.
Om bij te dragen aan de gemeentelijke ambities, zoals de bouwopgave van 18.000 woningen, zullen ook in 2021 voorstellen worden gedaan voor het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en het herzien van lopende grondexploitaties. Zo zijn de voorbereidingen voor diverse voorstellen al in volle gang.
In 2021 zal het monitoren en heroverwegen van de mogelijke effecten van Covid-19 worden voortgezet.
Ontwikkelingen 2022-2025
Net als in 2021 zal ook in de periode 2022-2025:
- het BBV nauwlettend worden gevolgd en zullen wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken accuraat worden opgevolgd;
- worden bijgedragen aan de gemeentelijke ambities, zoals de bouwopgave van nieuwe woningen;
- het indienen van voorstellen voor het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en het herzien van lopende grondexploitaties door gaan;
- nadere duiding worden gegeven van de effecten van de coronacrisis op de grondexploitatieportefeuille op basis van de dan beschikbare kennis.
Wat willen we bereiken
Bijdragen bouwopgave van 18.000 woningen
Bijdragen aan de bouwopgave van 18.000 woningen in de periode 2018-2021, en aan een prettige leefomgeving. De gemeente stuurt via de eigen grondexploitaties actief op de realisatie van nieuwbouw. Tezamen met de particuliere ontwikkelingen op grond van particulieren vormt dit de bouwopgave.
Vertalen van gemeentelijke ambities naar grondexploitaties
De beleidsdoelstellingen binnen andere taakvelden, zoals Wonen en Bouwen, worden financieel vertaald in de grondexploitaties.
Risicobeheersing
Risicobeheersing tijdens de planvorming en uitvoering van gebiedsontwikkelingen door optimalisatie, bewaking en bijsturing.
Wat gaan we daar voor doen
Actief investeren
De markt uitdagen tot het investeren en realiseren van (nieuwe) ontwikkelingen passend in de prioriteiten van de gemeente. De gemeente onderzoekt tevens de mogelijkheden voor nieuwe bouwlocaties.
Door als gemeente actief te investeren tonen we lef en laten we aan de Rotterdammers en de marktpartijen / ontwikkelaars zien dat we in een bepaalde ontwikkeling(srichting) geloven. Vaak gaat het om gebieden waar een ontwikkelaar de risico’s te groot vindt, waardoor een ontwikkeling niet van de grond komt. Door als gemeente risicodragend te investeren, wordt het risico voor een ontwikkelaar kleiner en wordt hij sneller verleid de gewenste ontwikkeling ter hand te nemen.
Inzetten op gemeentelijke prioriteiten
Gemeentelijke investeringen actief inzetten op de gemeentelijke prioriteiten: energietransitie, nieuwe economie en groei van de stad.
Vraag en aanbod of elkaar afgestemd houden
Het aanbod van gebiedsontwikkelingen afgestemd houden op de vraag vanuit inwoners en vanuit mogelijkheden vanuit de markt (kwalitatief en kwantitatief).
Het voeren van actief grondbeleid brengt kansen, maar ook financiële risico’s met zich mee. Om de risico’s te beperken én om tijdig aanpassingen in het programma door te kunnen voeren, wordt twee keer per jaar een analyse gemaakt van de ontwikkelingen op de woningmarkt en die van de werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren). De analyse richt zich op de kwantiteit van de verwachte afzet (bv het aantal te verkopen nieuwbouwwoningen) en de kwaliteit daarvan (afwerkingsniveau, grootte van de woning etc.). Deze gegevens worden vergeleken met het programma dat in de grondexploitaties is voorzien (het aanbod). Bij afwijkingen wordt het aanbod hierop afgestemd.
Sturen op balans maatschappelijk en financieel resultaat
Sturing op een voor de gemeente zo gunstig mogelijke balans tussen maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat. Een ontwikkelproces is een voortdurende zoektocht naar een goede balans tussen (onder meer) opbrengsten en kosten. Binnen gemeentelijke grondexploitaties valt hier beter op te sturen dan bij een particuliere ontwikkeling.
Ontwikkelen van maatschappelijk wenselijke locaties
Ontwikkelen van locaties die niet door de marktpartijen uitgevoerd worden. Sommige ontwikkelingen leveren geen winst op, maar zijn om bijvoorbeeld maatschappelijke redenen heel wenselijk. Dergelijke ontwikkelingen zullen nooit door een particuliere ontwikkelaar opgepakt worden, omdat er geen winstpotentie is. In dergelijke gevallen zoekt de gemeente naar financiële middelen (intern of extern) om een dergelijke ontwikkeling toch van de grond te krijgen.
Jaarlijkse actualisatie grondexploitaties
De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten opbrengsten en anderzijds de begroting van nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. Alle posten worden contant gemaakt. Gesaldeerd ontstaat daardoor de Netto Contante Waarde-saldo (NCW) van het project.
Als er aanleiding voor is, worden gedurende het jaar de begrote posten geactualiseerd. Tenminste eens per jaar, tijdens het jaarrekeningproces, worden alle posten voorzien van actuele onderbouwingen.
Wat kost het
| Eerste Herziening | Voorjaarsnota | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen) | Realisatie 2020 | Begroting 2021 | Raming 2022 | Raming 2023 | Raming 2024 | Raming 2025 | |
| Baten exclusief reserves | 72.445 | 84.877 | 63.726 | 42.506 | 42.348 | 42.431 |
|
| Bijdragen rijk en medeoverheden | 6.409 | 3.830 | 3.045 | 1.167 | 0 | 0 | |
| Overige opbrengsten derden | 35.385 | 98.612 | 65.351 | 45.891 | 29.915 | 29.915 | |
| Overige baten | 30.651 | -17.565 | -4.670 | -4.552 | 12.433 | 12.516 | |
| Lasten exclusief reserves | 61.832 | 77.973 | 53.353 | 42.083 | 41.743 | 41.825 |
|
| Apparaatslasten | 8.569 | 8.536 | 7.353 | 7.353 | 7.353 | 7.353 | |
| Inhuur | 3.258 | 2.235 | 1.040 | 1.040 | 1.040 | 1.040 | |
| Overige apparaatslasten | 57 | 103 | 115 | 115 | 115 | 115 | |
| Personeel | 5.253 | 6.198 | 6.198 | 6.198 | 6.198 | 6.198 | |
| Intern resultaat | 15.167 | 14.165 | 12.615 | 12.652 | 12.590 | 12.590 | |
| Intern resultaat | 15.167 | 14.165 | 12.615 | 12.652 | 12.590 | 12.590 | |
| Programmalasten | 38.096 | 55.272 | 33.385 | 22.078 | 21.800 | 21.883 | |
| Inkopen en uitbestede werkzaamheden | 38.489 | 56.683 | 34.977 | 23.765 | 23.473 | 23.473 | |
| Kapitaallasten | -1.406 | -1.411 | -1.592 | -1.687 | -1.673 | -1.590 | |
| Overige programmalasten | 1.013 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Subsidies en inkomensoverdrachten | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo voor vpb en reserveringen | 10.613 | 6.904 | 10.373 | 422 | 605 | 605 | |
| Saldo voor reserveringen | 10.613 | 6.904 | 10.373 | 422 | 605 | 605 | |
| Reserves | 5.158 | 9.989 | 1.630 | 0 | 0 | 0 |
|
| Onttrekking reserves | 10.708 | 9.989 | 1.630 | 0 | 0 | 0 | |
| Toevoeging reserves | 5.550 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Vrijval reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo | 15.771 | 16.892 | 12.003 | 422 | 605 | 605 | |
Financiële bijstellingen
| Eerste Herziening | Voorjaarsnota | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bijstellingen Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen) | Begroting 2021 | Raming 2022 | Raming 2023 | Raming 2024 | Raming 2025 |
||
| Oorspronkelijke begroting 2021 | 13.116 | 3.203 | 1.200 | 1.200 | 1.200 | ||
| Bijstellingen Eerste Herziening / Voorjaarsnota 2021 | 3.777 | 8.800 | -777 | -594 | -594 | ||
| Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties | Ramingsbijstellingen onvermijdbaar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bijstelling formatie | Ramingsbijstellingen onvermijdbaar | 61 | 61 | 61 | 61 | 61 | |
| Grex winsten | Ramingsbijstellingen onvermijdbaar | 4.700 | 9.600 | 0 | 0 | 0 | |
| Onderbesteding dienstreizen en opleidingen | Ramingsbijstellingen onvermijdbaar | 11 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties | Ramingsbijstellingen onvermijdelijk | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Technische wijziging | Ramingsbijstellingen onvermijdelijk | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve Middensegment Huur | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve Rotterdamse Investeringsmotor | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Technische wijzigingen | Technische wijzigingen | -995 | -860 | -838 | -655 | -655 | |
| Begroting na wijzigingen | 16.892 | 12.003 | 422 | 605 | 605 | ||
Toelichting financiële bijstellingen
Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties
Het investeringsvolume in de grondexploitaties is geactualiseerd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. De investeringen bestaan uit apparaatskosten, kosten voor verwervingen, kosten voor bouw- en woonrijp maken en overige kosten. Desinvesteringen bestaan uit gronduitgiften (intern en extern), subsidies, investeringsbijdragen en overige opbrengsten.
De verwachting in 2021 is dat de lasten van de investeringen (met name bouw- en woonrijpmaken, overige kosten en ureninzet) per saldo hoger zullen uitkomen (€ 6,8 mln) en de desinvesteringen (uitgiften in eigendom en overige inkomsten) (€ 23,4 mln) hoger.
Alle baten en lasten worden conform de BBV overgeboekt naar de balans, waardoor het effect van de actualisatie saldoneutraal is.
Bijstelling formatie
De formatie is met 1 fte uitgebreid. Dit leidt tot extra dekking met betrekking tot de afdracht aan de directie.
Grex winsten
In de afgelopen jaren werd het resultaat van de grondexploitatieportefeuille niet begroot. Naarmate het jaar vorderde werd een prognose van het resultaat per jaareinde afgegeven en waar mogelijk in de begroting verwerkt. Deze werkwijze relateert aan het feit dat resultaten van de portefeuille sterk afhankelijk zijn van de economische situatie. Door de actualisatie in het kader van de jaarrekening kunnen de resultaten navenant fluctueren. Zoals in het accountantsverslag over 2019 door PWC is opgenomen neemt de onzekerheid in grondexploitaties verder af. Hoewel de systematiek hetzelfde is, zijn de ingerekende onzekerheden afgenomen ten opzichte van voorgaand jaar. Om hierop aan te sluiten en omwille van een verbeterd inzicht in het financiële beeld van de gemeente, wordt voorgesteld om voor het lopende jaar en het komende jaar een extra winstraming in de begroting op te nemen van € 4,7 mln in 2021 en € 9,6 mln in 2022. Daarbij is de raming gebaseerd op de huidige inzichten. De coronapandemie heeft vooralsnog een beperkte invloed op de ontwikkelprojecten, maar ervaringen uit voorgaande crisis leert dat de vastgoedmarkt over het algemeen vertraagd op dergelijke economische ontwikkelingen reageert. Hierdoor kunnen zowel positieve als negatieve effecten optreden ten opzichte van het begrote bedrag.
Onderbesteding dienstreizen en opleidingen
Vanwege corona wordt er in 2021 minder gebruik gemaakt van het budget voor opleidingen en dienstreizen. De begroting is hierop aangepast.
Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling
Een aantal projecten derden en ruimtelijke plannen die gefinancierd worden uit de reserve Gebiedsontwikkeling zijn geactualiseerd. Onder andere de projecten Jaffa, Buitenruimte RCD en Hoogvliet loempia. Zowel de onttrekkingen als uitgaven zijn bijgesteld met € 117.
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam
In 2021 wordt een deel (€ 1,1 mln) van de uitgaven van het project PMR 150 ha. gedekt uit de reserve Investeringsfonds Rotterdam en wel de Out of Pocket kosten aanleg A13/A16.
Bestemmingsreserve Middensegment Huur
De verwachting is dat het restant van de reserve Middensegment Huur (€ 2,4 mln) in 2021 ingezet zal worden ter dekking van verlieslatende grondexploitaties.
Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie
De bij de 1e Herziening 2020 gevormde bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie(€ 5 mln) wordt ingezet om de financiële knelpunten op te lossen die voortkomen uit initiatieven die een bijdrage leveren aan de groei van de stad, maar die zonder de bijdrage niet tot realisatie komen. Eind 2020 is er nog een restant van € 3,0 mln in de reserve. In 2021 en 2022 wordt de reserve aangevuld met respectievelijk € 3,2 mln en € 1,0 mln via taakveld Wonen en bouwen. In 2021 wordt er naar verwachting € 6,2 mln (restant 2020 en aanvulling 2021) van de reserve ingezet en in 2022 € 1,0 mln vanuit taakveld Grondexploitaties ter dekking van tekorten die ontstaan door herzieningen van grondexploitaties en het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties, waarbij vanuit de grondexploitatie een directe bijdrage wordt geleverd aan de bouwproductie.
Technische wijzigingen
Op het taakveld Grondexploitaties zijn er diverse technische wijzigingen geweest (van - € 995 in 2021 tot - € 655 in 2025). Direct achter de technische wijziging is het effect op het saldo weergegeven.
De grootste wijziging is de overheveling van een taakstelling (€ 469) van het taakveld Grondexploitaties naar het taakveld Wonen en Bouwen, om deze taakstelling Stadsontwikkeling breed in 2021 op te kunnen lossen. Daarnaast is het de verwachting dat er meer inzet van inhuurkrachten zal plaatsvinden om de continuïteit van de werkzaamheden te kunnen garanderen. Deze extra uitgaven worden gedekt uit de grondexploitaties.
Beleidskaders, beleidsmonitoren en wet- en regelgeving
Omschrijving taakveld
Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden, sloop van panden en eventuele sanering. Na bouwrijp maken wordt de grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.