Bestuursopdracht

Om ‘in control’ te komen heeft het college op 16 juli 2019 de bestuursopdracht Toekomstbestendig sturen en begroten vastgoed vastgesteld. Tijdens de voorjaarsretraite van 2020 zijn de eerste resultaten gepresenteerd. Daarna is verder gewerkt aan een toekomstbestendige begroting. Daarin zijn ook de reeds bekende resultaten van de coronacrisis meegenomen. De uitkomsten zijn nu bij de voorjaarsnota in de meerjarenbegroting verwerkt.
Binnen de bestuursopdracht is eerder in kaart gebracht hoe groot de problematiek van de niet-kostendekkendheid bij Vastgoed is. De bijdragen vanuit de diverse beleidsdirecties zijn nu aangepast zodat deze directies daadwerkelijk alle kosten gaan betalen. Daarvoor vindt tot 2024 compensatie plaats. Er resteert nog een centrale stelpost van € 11,7 mln vanaf 2024. Vanaf 2024 zullen de middelen, die tijdelijk worden ingezet voor het compenseren van beleidsdirecties, worden gebruikt ter dekking van de stelpost. Het restant komt ten laste van de algemene middelen. Hiermee is de centrale stelpost opgelost.
De bestuursopdracht is eind mei 2021 afgerond. De resultaten zijn geborgd en de nog openstaande verbeterpunten van de Bestuursopdracht zijn in de organisatie uitgezet en worden momenteel opgepakt.

De gemeente Rotterdam heeft de ambitie om als organisatie CO2 klimaatneutraal te zijn in 2050.Daar hoort een duurzame vastgoedportefeuille bij. Het in beeld brengen van de kosten vormde een onderdeel van de Bestuursopdracht. Vastgoed heeft de kosten van de ambities voor de gehele portefeuille doorgerekend. Voor een deel van de portefeuille is vervanging het middel om de ambities te bereiken.  Deze vervangingsopgave is opgenomen in de Integrale Huisvestingsplannen (IHP's) per portefeuille. De vorig jaar uitgevoerde pilot verduurzaming Meerjarenonderhoudsplan heeft de financiële gevolgen inzichtelijk gemaakt van de ambitie via het spoor onderhoud. Voor de bestaande bouw wordt met duurzame meerjarenonderhoudsplannen de verduurzaming ingezet en worden deze aan de natuurlijke onderhoudsmomenten gekoppeld. In 2021 wordt gestart om ook voor de overige objecten de meerjaren onderhoudsplanningen te verduurzamen, de zogenoemde duurzame meerjaren onderhoudsplanningen. In een visiedocument wordt vastgelegd hoe we dat gaan doen en deze wordt vertaald naar een artikel dat verwerkt zal worden in de raamovereenkomst voor het opstellen en actualiseren van de meerjaren onderhoudsplanningen. Met deze aanpak zullen de meerjaren onderhoudsbegrotingen binnen vier jaar allemaal zijn verduurzaamd. Bij het verduurzamen van gebouwen moeten deze minimaal voldoen aan de geldende wetten en regels. Naast het Bouwbesluit zijn dit bijvoorbeeld de Energie Prestatie Coëfficiënt eisen (EPC) en het verplichte energielabel. Overheidsgebouwen hebben volgens de Europese richtlijn Energy performance of buildings Directive (EPBD) een voorbeeldfunctie. Daarom moeten nieuwe overheidsgebouwen bij aanvraag van de omgevingsvergunning sinds 1 januari 2019 al aan de Bijna Energieneutrale Gebouwen eisen (BENG) voldoen. Ook moet rekening worden gehouden met de milieubelasting van toegepaste materialen. De gegevens voor energie-audit volgens de Europese Energie-Efficiency Richtlijn (EED) voor gemeentelijke gebouwen, zijn eind 2020 bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aangeleverd. 

Risico's

De uitbraak van het coronavirus heeft ook impact op Vastgoed. De mogelijke effecten voor de afdeling Vastgoed zijn hieronder opgenomen.

De debiteurenpositie neemt toe door het besluit van het College, om partijen die zich melden met een verzoek tot uitstel van betaling, uitstel te geven. Dat uitstel is verlengd tot 30 juni 2021. Er hebben zich ruim 230 partijen gemeld met een verzoek tot uitstel. Het gaat om €1 mln per maand. Het college heeft de herziene coulanceregeling vastgoed vastgesteld en er is budget beschikbaar gesteld om de lasten van deze crisis tussen gemeente als verhuurder en haar huurders te delen. Tot 31 augustus kunnen huurder in aanmerking komen voor een kwijtschelding tot maximaal 50% van de huurachterstand. Dit percentage is afhankelijk van de mate waarin de huurder is getroffen door de maatregelen van het rijk.

Een deel van de huurinkomsten van brandstofverkooppunten is omzet gerelateerd. Veilingopbrengsten zijn afhankelijk van de markt. Van invloed op veiling- en huuropbrengst zijn: toenemende elektrificatie van het wegverkeer, toekomstige zero-emissiezone en Covid-19. 

De leegstand is momenteel niet hoog. Doordat tijdens de coronaperiode uitstel van betaling is verleend, zijn er relatief weinig huuropzeggingen geweest. Onduidelijk is nog hoe zich dit in de komende periode zich ontwikkelt. Ondernemers hebben naast de vaste lasten ook te maken met veranderende koopstromen, een langer lopend proces dat door de pandemie versterkt is.

De vastgoedmarkt (verkoop) lijkt niet heel ernstig beïnvloed te worden door de coronacrisis. Door slim te schuiven tussen de jaarschijven verkopen (winkels en horecapanden later verkopen, omdat de markt daarvoor nu slechter is) wordt strategisch het beste moment voor verkoop bereikt.

Ook bij de reclameopbrengsten is sprake geweest van terugloop van inkomsten. Met de reclame exploitanten wordt overleg gevoerd over de manier waarop in deze sector de concessievergoeding (waarvoor eveneens uitstel van betaling is geweest) de achterstanden worden ingelopen.

Doelstellingen 2021

Het proces rondom het vaststellen van de verkooplijst is mede naar aanleiding van wensen vanuit de gemeenteraad aangescherpt. Het gaat enerzijds om aandacht voor de juiste strategische afwegingen ten aanzien van ons gemeentelijk vastgoed voordat verkoop definitief opgestart wordt en anderzijds om te zorgen dat bij de uiteindelijke verkoop panden worden verkocht aan de juiste partij, voor de juiste prijs. De aanpak t.a.v. het verkopen van gemeentelijk vastgoed bestaat in uit twee delen. Ten eerste het proces om te komen tot een gedragen verkooplijst, waarbij we nu de relevante stakeholders in de stad van tevoren betrekken en ten tweede het feitelijke verkoopproces conform de uitgangspunten uit de kadernota Vastgoed. De verkoopplanning voor 2021 en verder en de daaraan gekoppelde opbrengsten wordt gemonitord en hierover wordt bij de 10 maands en bij jaarrekening verslag gedaan. De doelstelling is 153 objecten van het gemeentelijk vastgoed te verkopen in 2021 met een verwachte opbrengst van circa € 28 mln. De huidige inschatting is dat de meerjarig ingeschatte verkoopopbrengst niet substantieel wijzigt, maar dat er wel sprake kan zijn van wijzigingen per jaarschijf. Ondank de COVID 19 pandemie is de vraag naar vastgoed nog steeds erg groot. Dit geldt ook voor het gemeentelijke Vastgoed. De enige sector waar we de vraag terug zien vallen betreft de retailbranche en de horeca. Op de verkoopplanning voor dit jaar staat een aantal van dit soort panden. Bij de verkoop van vastgoed wordt ook goed gekeken wat de impact kan zijn op de omgeving. Hiervoor wordt uitgebreid afgestemd met belanghebbenden. Deze continue afstemming kan leiden tot aanpassing van de planning. Tenslotte moet altijd overeenstemming worden bereikt met de huidige huurder en/of de toekomstig koper. Omdat dit niet altijd binnen de daarvoor ingeschatte tijd lukt, kan op sommige dossiers vertraging optreden. Het beeld voor 2021 is dan ook dat niet het volledige aantal panden van 153 in 2021 verkocht én geleverd kan worden. Een deel van de leveringen van panden zal in een later verkoopjaar plaatsvinden.

Ten aanzien van de verkoopopgave worden de huidige marktontwikkelingen op dit moment goed gemonitord. Als de waarden van objecten onder druk komen te staan, kan er een heroverweging komen of bepaalde objecten op dit moment moeten worden verkocht. Dit zal op dat moment vanzelfsprekend invloed hebben op de begroting.Naast een adequate verkoopstrategie is er een grote verduurzamingsopgave. Zie de toelichting bij 2021 verduurzaming portefeuille.

De gemeente Rotterdam heeft in 2020 zowel maatschappelijke als commerciële vastgoedobjecten in portefeuille. Vastgoed en gronden in gemeentelijk bezit worden ingezet ten bate van maatschappelijke doelstellingen en worden dusdanig beheerd dat ze toekomstbestendig zijn. Het bezit is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod is wél een doel. De inzet is om hiertoe alleen de zogenaamde kernportefeuille aan gebouwen en gronden aan te houden, waarmee de maatschappelijk gewenste waarde kan worden gecreëerd. Dit betekent dat het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen uit het coalitieakkoord en aan doelstellingen die zijn neergelegd in wet- en regelgeving (die zijn door vertaald in beleidsprogramma’s, zoals bij onderwijshuisvesting). Deze collegedoelstellingen zijn en worden vorm gegeven in plannen en programma’s die leiden tot vragen naar (gemeentelijk) vastgoed. De kaders waarbinnen dit gebeurt met betrekking tot vastgoed zijn vastgesteld in de Kadernota Vastgoed. Door het hanteren van functioneel grondbeleid beheert de gemeente ruim 42.000 (grond)contracten van onroerende zaken die in erfpacht of in eigendom zijn uitgegeven door de gemeente.