Bestuursopdracht
In het onderdeel Begroting op orde van de Uitvoeringsagenda Vastgoed is gebleken dat het knelpunt in de begroting van Vastgoed voor een aanzienlijk deel wordt veroorzaakt door de systematiek Berekening kostendekkende huur die niet volledig kostendekkend is. Omdat de impact van het aanpassen van deze systematiek cluster overstijgend is, heeft het college in 2019 een bestuursopdracht gegeven. De opdracht is om de financiering van vastgoed zodanig vorm te geven dat deze sluitend is, de governance uit te werken en het invoeren van portefeuillemanagement.
De afronding van zowel de Bestuursopdracht Maatschappelijk Vastgoed (2016) alsmede de uitvoeringsagenda Vastgoed (2017) wordt onderdeel van deze nieuwe bestuursopdracht. Vanuit de Bestuursopdracht Maatschappelijk Vastgoed is er veel afstemming geweest met de beleidsdirecties over de vastgoedportefeuille. In 2019 zijn de voorzieningenplannen gemaakt. Deze plannen geven inzicht in het aanwezige maatschappelijke vastgoed per wijk en de (toekomstige) vraag naar maatschappelijke voorzieningen. Dit moet bijdragen aan een betere portefeuillesturing.
Verduurzaming portefeuille
De belangrijkste ontwikkeling op het gebied van overheidsvastgoed de komende jaren is het voldoen aan de Europese regelgeving, de Energy performance of buildings Directive (EPDB). Die houdt in dat nieuwbouw van gebouwen moeten voldoen aan een reeks wetten en regels. Zo moeten vanaf 1 januari 2020 alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energie neutrale gebouwen (BENG) zijn. Ook moet rekening worden gehouden met de milieubelasting van toegepaste materialen. Op 11 juni j.l. is een ontwerpbesluit met een wijziging van het Bouwbesluit 2012 voor Bijna energie neutrale nieuwbouw aan de Tweede Kamer aangeboden. Op dit moment geldt er een overgangsregime met BENG-vereisten voor verschillende overheidsgebouwen en Energieprestaties (EPC) voor overige gebouwen. In het voorstel komen de EPC te vervallen en is alleen nog sprake van BENG-eisen. De inwerkingtreding van de nieuwe BENG-eisen op zal 1 juli 2020 plaatsvinden. Met ingang van 2019 worden nieuwbouw- en renovatieprojecten BENG uitgevoerd.
Asbestdaken
Het wettelijk verbod op asbestdaken is uitgesteld. Uit oogpunt van veiligheid, inzicht te krijgen in de omvang van het asbestprobleem en de kosten wordt in 2019 een plan van aanpak opgesteld.
De gemeente stuurt op verduurzaming van haar bezittingen. Daarmee kan de toekomstwaarde van de gemeentelijke objecten geborgd worden. In de toekomst zullen niet duurzame gebouwen geen of een lage waarde vertegenwoordigen. Vanuit regelgeving wordt gesteld dat alle nieuwe overheidsgebouwen (bijna) energieneutraal (BENG) moeten worden. In 2050 moet de totale gebouwde omgeving dus ook de overheidsgebouwen aan de BENG-vereisten voldoen.
De gemeente zet gemeentelijke objecten in ten behoeve van de bevordering van urgente transities in de stad: energietransitie, groei en ontwikkeling van de stad.
De gemeente stuurt op optimale inzet van gemeentelijk vastgoed en gronden voor maatschappelijke doelen.
Maatschappelijke portefeuille
Onderwijs: bijdragen aan een optimale beschikbaarheid en spreiding van scholen over de stad.
Sport en recreatie: bijdragen aan een optimale balans tussen spreiding en clustering van velden en gebouwen voor sport en recreatiedoeleinden.
Kunst en cultuur: bijdragen aan optimale huisvesting van kunst- en cultuuractiviteiten.
Zorg en welzijn: bijdragen aan een optimale beschikbaarheid voor zorg- en welzijnsactiviteiten en een spreiding van voorzieningen waar zorg wordt geboden voor kwetsbare of overlast-gevende personen.
Parkeren: inzet van vastgoed dat bijdraagt aan de mobiliteitsbehoefte van deze stad.
Concernhuisvesting: inzet van vastgoed om de huisvesting van de ambtenaren te laten aansluiten bij de richtlijnen die door het concern zijn meegegeven.
Niet-kernportefeuille
Grond en water: zorgen voor goed beheer van binnenstedelijke havens en gronden.
Bedrijfsmatig Onroerend Goed: het realiseren van
opbrengstmaximalisatie door middel van goed beheer en assetmanagement.
Wonen: Onder andere beheer van aangekocht vastgoed ten behoeve van gebiedsontwikkeling (NPRZ). Ook wordt de reguliere woningportefeuille beheerd ten behoeve van een lopende exploitatie. Deze woningportefeuille is onderdeel van de verkoopportefeuille. Het moment van verkoop van de woningen is afhankelijk van de huur/gebruik situatie. Vanuit opbrengstmaximalisatie is het wenselijk om de woningen vrij van huur en gebruik te verkopen.
Beheer grondexploitatie: beheer van aangekocht of bestaand vastgoed voor gebiedsontwikkeling.
Brandstofverkooppunten: de afdeling Vastgoed verhuurt
tankstationslocaties. Jaarlijks worden de huurrechten van enkele locaties geveild.
De gemeente verduurzaamt zoveel mogelijk haar vastgoed. De investeringen hebben een dubbel effect: enerzijds bijdragen aan belangrijke maatschappelijke en economische transities en veranderingen, anderzijds de
waardevermeerdering en waardevastheid van het object zelf.
De gemeente heeft een grote opgave in het verduurzamen van haar vastgoed conform de Europese afspraken (EPBD) en de afspraken in het Klimaatakkoord. Hierbij wordt ook aansluiting gezocht bij maatschappelijke en economische transities. Er wordt onderzocht wat mogelijk is en wat de financiële impact is van verduurzamingsopgaven en de mogelijkheid van dekking van deze kosten. Op de volgende opgaven wordt gestuurd:
Energietransitie: omzetten van gemeentelijk vastgoed naar alternatieve bronnen en daar waar mogelijk inzetten voor energie-opwekking, -opslag en -verdeling (bijv. plaatsen van zonnepanelen, powernests, buurtbatterijen, smart grids etc.). Er wordt een lijst opgesteld en een onderzoek gedaan naar de potenties van het gemeentelijk vastgoed op dit terrein.
Klimaatadaptatie: gemeentelijke objecten worden waar mogelijk voorzien van groene daken en er is aandacht voor een ontsteende omgeving, wateropvang en hittestresswerende maatregelen. Een plan van aanpak is in ontwikkeling en er vindt een koppeling plaats met de meest urgente gebieden in de stad (Programma Weerwoord).
Circulair: Ontwikkelen van gemeentelijke objecten door gebruik te maken van materialen met materialenpaspoort (circulaire gebruik van materialen bevorderen). Een pilot met het op waarde zetten van een materialenpaspoort wordt gestart.
Onderhoud bestaand vastgoed: het “vergroenen” van de meerjaren onderhoudsprognoses (MJOP’s) naar (Duurzame) MOP’s. Door de meerjaren onderhoudsprognose niet alleen af te stemmen op de technische mogelijkheden maar breder af te stemmen op de vastgoedstrategie, de duurzaamheidsambities en de bedrijfsprocessen, kan het onderhoud optimaal haar bijdrage leveren aan de haalbaarheid van opgave verduurzamen.
De gemeente stoot alleen die objecten af, die niet meer ten nutte zijn voor de hierboven genoemde maatschappelijke en economische doelen. Het betreft ongeveer 500 vastgoedobjecten. Het gaat daarbij onder meer om woningen, winkel-, kantoor- en bedrijfspanden (veelal onderdeel van een groter complex met ook andere eigenaren) die niet meer nodig zijn voor een vanuit een
maatschappelijk doel, en voormalige gebouwen van onderwijs, sport en recreatie en gemeentewerken. Een beperkt aantal objecten is cultuurhistorisch waardevol en daarmee belangrijk dan wel beeldbepalend voor de stad of het gebied. Daarom zal samen met gebiedsontwikkeling bepaald worden hoe de cultuurhistorische waarde van deze objecten kan worden gewaarborgd. Bij een aantal objecten is het van belang ze af te stoten om zodoende voor een gebied een nieuwe functie/gebruik mogelijk te maken. Dit is in afstemming met de afdeling gebiedsontwikkeling.
Daarnaast zijn er nog circa 500 grondpercelen waarvan de verkoopbaarheid wordt onderzocht.
Registratie van contracten bij het in erfpacht of eigendom geven van gemeentelijke onroerende zaken aan derden.
Uitvoering geven aan afspraken die voortvloeien uit contracten, zoals canon factureren, indexeren/herzien en rechten omtrent koop.
Sturing geven aan het gebruik van de onroerende zaak bij een contractmutatie zoals conversie van een tijdelijk erfpachtrecht naar eigendom, of bij een wijziging van de gebruiksbepaling.
Sturing geven aan en/of handhaving het gebruik van de onroerende zaak bij overdracht, verhuring, splitsing of uitoefening van het recht van eerste koop van onroerende zaken.
Nakoming vorderen van afspraken die voortvloeien uit contracten, mede om ondermijning te bestrijden.
Elke burger kan rekenen op passende en betrouwbare dienstverlening
betrouwbare en voorspelbare dienstverlening
adequate afhandeling van klachten en bezwaren
| Overzicht van baten en lasten Beheer overige gebouwen en gronden | Realisatie 2018 | Begroting 2019 | Begroting 2020 | Raming 2021 | Raming 2022 | Raming 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Baten exclusief reserves | 203.518 | 176.454 | 142.697 | 127.830 | 125.527 | 123.116 |
|
| Bijdragen rijk en medeoverheden | 44 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Financieringsbaten | 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Overige opbrengsten derden | 202.339 | 176.304 | 142.547 | 127.680 | 125.377 | 122.966 | |
| Overige baten | 1.132 | 150 | 150 | 150 | 150 | 150 | |
| Lasten exclusief reserves | 174.554 | 131.710 | 118.403 | 97.773 | 91.386 | 93.818 |
|
| Apparaatlasten | 9.096 | 12.036 | 12.364 | 12.335 | 12.328 | 12.213 | |
| Inhuur | 1.659 | 1.426 | 2.522 | 2.509 | 2.502 | 2.502 | |
| Overige apparaatslasten | 138 | 193 | 193 | 193 | 193 | 193 | |
| Personeel | 7.300 | 10.417 | 9.648 | 9.633 | 9.633 | 9.518 | |
| Interne resultaat | -111.174 | -109.654 | -108.570 | -109.117 | -113.867 | -118.481 | |
| Interne resultaat | -111.174 | -109.654 | -108.570 | -109.117 | -113.867 | -118.481 | |
| Programmalasten | 276.632 | 229.328 | 214.609 | 194.555 | 192.925 | 200.086 | |
| Inkopen en uitbestede werkzaamheden | 125.204 | 114.547 | 99.123 | 88.917 | 82.831 | 83.920 | |
| Kapitaallasten | 128.363 | 96.796 | 96.617 | 86.795 | 91.023 | 97.110 | |
| Overige programmalasten | 23.065 | 17.986 | 18.869 | 18.844 | 19.071 | 19.055 | |
| Salariskosten WSW en WIW | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Subsidies en inkomensoverdrachten | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo voor vpb en reserveringen | 28.964 | 44.743 | 24.293 | 30.057 | 34.142 | 29.298 | |
| Saldo voor reserveringen | 28.964 | 44.743 | 24.293 | 30.057 | 34.142 | 29.298 | |
| Reserves | 5.150 | 2.398 | 4.512 | 2.098 | 2.073 | 2.073 |
|
| Onttrekking reserves | 5.150 | 4.598 | 4.712 | 2.298 | 2.273 | 2.273 | |
| Toevoeging reserves | 533 | 2.200 | 200 | 200 | 200 | 200 | |
| Vrijval Reserves | 533 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo | 34.114 | 47.142 | 28.805 | 32.156 | 36.215 | 31.372 |
|
Bijstellingen |
|
Begroting 2019 |
Begroting 2020 |
Raming 2021 |
Raming 2022 |
Raming 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Voorjaarsnota 2019 |
|
36.905 |
27.306 |
30.827 |
34.893 |
34.893 |
|
Bijstellingen Begroting 2020 |
Categorie |
|
|
|
|
|
|
Actualisatie rentelasten erfpacht |
Ramingsbijstellingen onvermijdelijk |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Extra opbrengsten grondverkoop A13 en A16 |
Ramingsbijstellingen onvermijdelijk |
2.089 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Lagere opbrengsten reclame informatiepanelen |
Ramingsbijstellingen onvermijdelijk |
-750 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Actualisatie onderhoud |
Ramingsbijstellingen onvermijdelijk |
-2.200 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Actualisatie veilingopbrengst brandstofverkooppunten
|
Ramingsbijstellingen onvermijdelijk |
8.398 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Actualisatie verkoopopbrengsten |
Ramingsbijstellingen onvermijdelijk |
3.600 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Renovatie museum Boijmans van Beuningen |
Ramingsbijstellingen onvermijdelijk |
500 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Actualisatie kapitaallasten |
Ramingsbijstellingen |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR) diverse projecten |
Reserves |
87 |
-72 |
-72 |
-72 |
-72 |
|
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR) Katoenveem Keileweg 39-45 |
Reserves |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Bestemmingsreserve Groot onderhoud (MJOP) gymzaal Heijplaat |
Reserves |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Bestemmingsreserve Tijdelijke maatregelen museum Boijmans van |
Reserves |
-2.000 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Verlaging omslagrente (erfpacht en vastgoed) |
Technische wijzigingen |
0 |
2.503 |
2.679 |
2.896 |
3.062 |
|
Afroming ITL Interne rente concernhuisvesting 2020 - 2023 |
Technische wijzigingen |
0 |
-306 |
-305 |
-303 |
-307 |
|
Afroming ITL Interne rente parkeren 2020 - 2023 |
Technische wijzigingen |
0 |
-377 |
-395 |
-392 |
-390 |
|
Afroming ITL Interne rente sport 2020 - 2023 |
Technische wijzigingen |
0 |
-12 |
-12 |
-12 |
-12 |
|
Afroming ITL Interne rente onderwijs 2020 - 2023 |
Technische wijzigingen |
0 |
-741 |
-854 |
-972 |
-1.140 |
|
Doorbelasting overhead van projecten |
Technische wijzigingen |
578 |
591 | 590 | 589 | 329 |
|
Terugdraaien intensiveringen coalitieakkoord |
Technische wijzigingen |
0 |
0 |
0 |
0 |
-4.500 |
|
Diverse bijstellingen |
Technische wijzigingen |
-65 |
-87 |
-302 |
-412 |
-491 |
|
Begroting na wijzigingen |
|
47.142 |
28.805 |
32.156 |
36.215 |
31.372 |
Actualisatie rentelasten erfpacht
Bijstelling vindt plaats als gevolg van een wijziging in de grondwaardestand en de vooruitontvangen afkoopsommen erfpacht.
Extra opbrengsten grondverkoop A13/A16
Voor de aanleg van de verbindingsweg tussen de A13-A16 is een aantal grondstukken verkocht. Op basis van de definitieve verdeling van de opbrengsten, komt de bruto opbrengst voor vastgoed € 2,5 mln hoger uit. De boekwaarde van deze grondstukken (€ 412) is ook afgeschreven en hiermee komt de totale netto opbrengst voor vastgoed € 2,1 mln hoger uit.
Lagere opbrengsten reclame informatie panelen
De reclameopbrengsten voor vrijstaande vitrines zijn € 750 lager, omdat de vitrines later dan gepland beschikbaar komen voor de exploitant. Dit is het gevolg van vertraging met de omgevingsvergunning en de aansluiting van de vitrines op het elektriciteitsnet.
Actualisatie onderhoud
Er wordt € 2,2 mln toegekend om het voor 2019 noodzakelijke onderhoud te kunnen uitvoeren. Mede als gevolg van prijsstijgingen was het bestaande budget onvoldoende.
Actualisatie veilingopbrengst brandstofverkooppunten
De veiling van vier brandstofverkooppunten heeft € 8,4 mln meer opgebracht dan begroot. Bij het begroten wordt gebruik gemaakt van een gespecialiseerd bureau dat de verwachte veilingopbrengst voornamelijk berekent op basis van de volumeomzet (liters brandstof). Referentiecijfers van vorige veilingen hebben aangetoond dat deze manier van ramen conservatief is. Om die reden is de opbrengst bij de voorjaarsnota reeds met € 4 mln verhoogd. Deze € 8,4 mln komt daar bovenop.
Actualisatie verkoopopbrengsten
Om de extra onderhoudslasten te dekken worden extra verkopen gerealiseerd. Door extra inspanningen en geholpen door de gunstige marktomstandigheden is de verwachting dat er € 3,6 mln extra resultaat behaald kan worden.
Renovatie museum Boijmans van Beuningen
In de Voorjaarsnota 2019 zijn voor de incidentele lasten van maatregelen tot asbestsanering, onderhoud van installaties gedurende de verbouwing, voorbereiding en uithuizing van het pand toegekende middelen in de begroting verwerkt. Zoals aan u gemeld in de collegebrief van 14 mei 2019 (kenmerk: 19BB015832) verschuift de aanvangsdatum van de asbestsanering waardoor de verwachte aanwending van de beschikbare middelen (€ 1,2 mln) in 2019 achterblijft bij de begroting en wordt dit deels in 2020 verwacht. Op het project “renovatie museum Boijmans van Beuningen” vindt er derhalve in 2019 een onderbesteding plaats, welk vrijvalt in het algemene beeld. In 2020 wordt bezien of het nodig is de middelen toe te voegen, zodat dit geen beleidsmatige effecten heeft.
Actualisatie kapitaallasten
Als gevolg van wijzigingen in de investeringsplanning zijn de kapitaallasten in de meerjarenbegroting bijgesteld.
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR) diverse projecten
Als gevolg van de verlaging van de omslagrente (het interne rentepercentage) van 2,25% naar 2% is de dekking ten behoeve van de kapitaallasten uit de bestemmingsreserve IFR voor diverse projecten in de meerjarenbegroting bijgesteld.
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR) Katoenveem Keileweg 39-45
De onttrekking aan de bestemmingsreserve IFR is meerjarig geactualiseerd en daarmee in lijn gebracht met de verwachte uitgaven van het object Keileweg 39-45.
Bestemmingsreserve Groot onderhoud (MJOP) gymzaal Heijplaat
Aan de bestemmingsreserve Groot onderhoud (MJOP) wordt in 2020 een bedrag van € 90 onttrokken voor de inrichting van gymzaal Heijplaat.
Bestemmingsreserve Tijdelijke maatregelen museum Boijmans van Beuningen (Collectiegebouw)
Op 16 juli 2019 is de gemeenteraad met een collegebrief geïnformeerd over de voortgang van het Collectiegebouw en de dreigende meerkosten bij de bouw. Zoals in die collegebrief is aangegeven wordt het projectbudget niet verhoogd en wordt om die reden in deze 2e herziening van de begroting 2019 een toevoeging van € 2,4 mln gedaan aan de bestemmingsreserve Tijdelijke maatregelen museum Boijmans van Beuningen. Hiermee is een eventuele aanspraak op de contractuele gemeentelijke bijdrage aan een tekort gereserveerd. Als gevolg van incidentele opbrengsten is de toevoeging opgevoerd binnen de taakvelden Musea - Cultuur (€400) en Beheer overige gebouwen en gronden (€ 2,0 mln).
Verlaging omslagrente (erfpacht en vastgoed)
Als gevolg van de verlaging van de omslagrente (het interne rentepercentage) van 2,25% naar 2% zijn de rentelasten in de meerjarenbegroting bijgesteld (voor meer toelichting zie Grondslagen).
Afroming diverse interne leveringen - concernhuisvesting, parkeren, sport en onderwijs.
Als gevolg van de verlaging van de omslagrente (het interne rentepercentage) van 2,25% naar 2% zijn de rentelasten en de daarbij gerelateerde interne doorbelastingen binnen de gemeente in de meerjarenbegroting bijgesteld.
Doorbelasting overhead van projecten
De toelichting op de bijstelling is opgenomen onder ‘samenvatting bijstellingen’
Terugdraaien intensiveringen coalitieakkoord
In de Voorjaarsnota 2019 is besloten om de intensiveringen uit het coalitieakkoord voor jaarschijf 2023 terug te draaien. Dit betreft het terugdraaien van de intensivering 18.000 Woningen. De toelichting op de bijstelling is opgenomen onder ‘samenvatting bijstellingen'.
Diverse bijstellingen
Dit betreft diverse technische mutaties (waaronder weglekeffect, bijstelling baten en lasten erfpacht, verdeling taakstelling digitaliseringsagenda en kostenverdeling (overhead)) tussen kostenplaatsen en/of kostendragers.
Financieel risico
Er is nu sprake van een meer dan normale onzekerheid betreffende het realiseren van de begrote incidentele ontvangsten. Er wordt gewerkt aan een grote conversietransactie met een marktpartij. Gaat de transactie in 2019 door, dan zal een positief resultaat ontstaan. Zo niet, dan zal een negatief resultaat ontstaan. Er is nu onvoldoende zekerheid om de begroting aan te passen, dat gebeurt zo nodig in het najaar.
De gemeente Rotterdam heeft in 2019 1.364 vastgoedobjecten in de maatschappelijke portefeuille en 1.773 objecten in de commerciële portefeuille. Vastgoed en gronden in gemeentelijk bezit worden ingezet ten bate van maatschappelijke doelstellingen en worden dusdanig beheerd dat ze toekomstbestendig zijn. Het bezit is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod is wél een doel. De inzet is om hiertoe alleen de zogenaamde kernportefeuille aan gebouwen en gronden aan te houden, waarmee de maatschappelijk gewenste waarde kan worden gecreëerd. Dit betekent dat het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen uit het coalitieakkoord en aan doelstellingen die zijn neergelegd in wet- en regelgeving (die zijn door vertaald in beleidsprogramma’s, zoals bij onderwijshuisvesting). Deze collegedoelstellingen zijn en worden vorm gegeven in plannen en programma’s die leiden tot vragen naar (gemeentelijk) vastgoed. De kaders waarbinnen dit gebeurt met betrekking tot vastgoed zijn vastgesteld in de kadernota Vastgoed. Door het hanteren van functioneel grondbeleid beheert de gemeente ruim 42.000 (grond)contracten van onroerende zaken die in erfpacht of in eigendom zijn uitgegeven door de gemeente.