Beleid

Rotterdam werkt aan een aantrekkelijke woonstad met een sterke economie, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Rotterdam, en zoals verwoord in het coalitieakkoord ‘Eén Stad’. De uitwerking van fijn wonen en leven in een wereldstad richt zich erop dat mensen in allerlei levensfasen en met verschillende inkomens en woonwensen fijn kunnen wonen, werken en verblijven in Rotterdam. Vandaag, morgen en overmorgen.

De ambities voor de toekomst zijn aangescherpt in de Omgevingsvisie Rotterdam: “De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen”. Daarin staat dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Om richting te bepalen bij goede groei wordt gebruik gemaakt van het kompas met de perspectieven: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief. En om goede groei te concretiseren, worden in deze omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes gemaakt. Belangrijke hoofdkeuzen voor het grondbeleid zijn daarbij: Verstedelijken & verbinden, Prettig leven in de delta en Schouders onder de energie- en grondstoffentransitie.

Bouwen en ontwikkelen in Rotterdam moet voor nu en voor de lange termijn. Het verlichten van de druk op de woningmarkt blijft daarbij de belangrijkste opgave, met name voor middeninkomens, studenten en ouderen.

De komende jaren wordt ingezet op het jaarlijks starten met de bouw van 3.500 tot 4.000 woningen, zowel vanuit een actieve als een faciliterende rol.

Het thema betaalbaarheid is nadrukkelijk een belangrijk aandachtspunt in deze bouwopgave. Zo zet het college zich met het Doorbouwakkoord maximaal in op de realisatie van betaalbare woningen conform de collegedoelstelling. Daarnaast spelen duurzaamheid en energiezuinig een grote rol. Dit te realiseren, vraagt om flinke keuzes, maatregelen en investeringen.

De gemeente zet zich in om nieuw investerend en organiserend vermogen voor Rotterdam aan te trekken. Zodoende wil de gemeente innovatieve initiatieven stimuleren en optimaal ruimte bieden.

Externe ontwikkelingen

Ontwikkelingen woningbouw

Onder invloed van gestegen energiekosten, hoge inflatie en in navolging daarvan stijgende kapitaal- en hypotheekrentes, is de woningmarkt veranderd. Woningzoekenden en beleggers maakten een pas op de plaats, de vraag naar woningen – met name in het hogere nieuwbouwsegment – nam vanwege alle onzekerheden af. Dit had afkoeling van de koopmarkt en een daling van de landelijke transactieprijzen – na 9 jaar van onophoudelijke prijsstijgingen – tot gevolg.

In 2023 begon het tij voorzichtig te keren. Er was sprake van een daling van de inflatie ten opzichte van 2022 (3,8 procent versus 10 procent). De sterke stijging van de hypotheekrente lijkt achter de rug. De hypotheekrente stabiliseerde tussen de 4 en 5 procent en daalde licht aan het einde van 2023.

In de eerste helft van 2023 was daarom al sprake van herstel van de nieuwbouwmarkt, zowel landelijk als in Rotterdam. Alhoewel er een sterke toename was in de verkoopdynamiek in Rotterdam, steeg het aanbod niet. Er zijn relatief weinig nieuwe projecten in verkoop gegaan vergeleken met eerdere jaren. Belangrijkste problemen in de nieuwbouw blijven tekorten aan materialen en arbeidskrachten, die tot hogere bouwkosten leiden. Dit vormt een risico voor de daadwerkelijke start bouw, met name in de betaalbare segmenten.

Daarnaast nam de investeringsbereidheid van beleggers in de huursector af. Dit kwam onder andere door onduidelijkheid over (de financiële consequenties van) nieuw rijksbeleid om de woningmarkt betaalbaar te houden en de gestegen rentes waardoor het rendement op investeringen in vastgoed is afgenomen. In 2023 was er een stijgend aandeel van het aanbod in de bestaande koopmarkt afkomstig uit de huurmarkt. Het afnemende huuraanbod had een stijging van de gemiddelde vrijesectorhuurprijzen tot gevolg.

In 2023 is gestart met de bouw van ruim 3.178 woningen, waarvan 29 procent in het sociale segment en 25 procent in het middensegment.

Zie ook de toelichting op het programma Stedelijke Ontwikkeling voor de ontwikkelingen woningbouw.

 

Ontwikkelingen werklocaties

De gestegen rente en de hoge energieprijzen hebben een rem gezet op de vraag en bereidheid om te investeren in kantoren, bedrijfsruimte en logistiek vastgoed en daarmee op de belegginstransacties. Naast de rente zijn beleggers bezorgd over de plannen van het demissionaire en het volgende kabinet. Buitenlandse beleggers verlegden hun focus naar andere landen. Mede hierdoor lag de vraag naar beleggingen in 2023 fors lager dan in 2022. Kantoren en winkels liggen het slechtst in de markt. Veel grote vastgoedpartijen die in Nederland opereren hebben een Amerikaanse oorsprong. Omdat het vastgoedklimaat daar nog meer onder druk staat dan hier, bestaat de kans dat negatieve ontwikkelingen overslaan naar de Nederlandse (met name kantoor-) markt. Tegelijkertijd moesten beleggers afwaarderen op andere delen van hun portefeuille, waardoor vastgoed in hun ogen een te groot aandeel krijgt en (deels) wordt verkocht, wat het aanbod kan laten toenemen. Ondanks een lichte correctie op de waarde is de verwachting dat bedrijfsruimten en logistiek vastgoed voor beleggers interessant blijven.

Bij de kantoren is de inhaalvraag na de coronapandemie opgedroogd. Dit is met name zichtbaar bij de kantoren met grotere vloeroppervlaktes. De vraag naar kleinere metrages is stabiel. Het beschikbare aanbod in vierkante meters is afgenomen ten opzichte van 2022. Dit komt onder andere doordat nieuwbouw niet rendabel is en organisaties slechts beperkt ruimte afstoten, hoewel meer mensen thuis werken. Het ontbreekt ook in Rotterdam zowel aan vraag als aan kwalitatief aanbod. De langetermijnverwachting is dat de trek naar de stad aanhoudt en het aandeel van de grote steden in de totaalvraag naar kantoren hoog blijft. Randvoorwaarde is de verruiming van het aanbod in de meest aantrekkelijke gebieden (met name het gebied rondom het Centraal Station).

Het aanbod van bedrijfsruimtes is afgenomen ten opzichte van 2022. Omdat de vraag naar bedrijfsruimten en logistiek vastgoed er wel is, blijft de schaarste en de wenselijkheid van het beter benutten van bestaande locaties en panden groot.

Ondanks de huidige economische omstandigheden heeft de winkelvastgoedmarkt een goed jaar achter de rug. Hoewel de opname van winkelruimte is gedaald (er is minder winkelruimte verhuurd en/of verkocht), is het aantal winkels dat in gebruik is genomen gestegen. Het ruime aanbod neemt hierdoor af. Dit wordt versterkt door de transformatie (met name naar wonen) van verouderde winkelpanden op incourante locaties. In tegenstelling tot de kantorenmarkt zijn het hier juist de grote winkelruimtes die het beter doen dan de kleinere winkels; er is sprake van een schaalvergroting in de detailhandel. Er zijn ook zorgen: dalende verkopen (verkoopvolume), personeelstekorten en forse huurverhogingen dwingen steeds meer winkeliers tot stoppen. Dit kan resulteren in een toenemende winkelleegstand. Dit is echter buiten de winkelconcentratiegebieden een kans om bijvoorbeeld bedrijfsruimte te creëren. Op die manier krijgt de wijkeconomie nieuwe kansen.

Wijze van uitvoering grondbeleid

De gemeente hanteert sinds 2013 de ‘normatief residuele methode’ voor het tot stand komen van grondprijzen. Hierbij wordt op basis van kengetallen bepaald welk aandeel (grondquote) de grond heeft in de stichtingskosten van het te realiseren vastgoed.

Daarnaast zet de gemeente zich in voor de marktbenadering en aantrekking van investerend vermogen. Specifieke beleidsdoelstellingen vragen om een gerichte aanpak in programma’s, zoals het actieplan Middenkoop. Om versnelling in de woningbouwopgave mogelijk te maken wordt het grondbeleid voortdurend vernieuwd en waar mogelijk verruimd of aangescherpt. In december 2023 heeft de raad de grondprijzenbrief gemeente Rotterdam 2024 vastgesteld. Deze grondprijzenbrief behandelt de belangrijkste principes en richtlijnen die worden toegepast bij het bepalen en vaststellen van de grondwaarde die de gemeente vraagt bij de verkoop in eigendom of uitgifte in erfpacht van grond. De nieuwe grondprijzen hebben effect op de waardering van de grondexploitaties. Dit effect is verwerkt in deze jaarstukken. Het resultaateffect is € 15,7 mln voordelig en is onderdeel van het totale resultaat op de grondexploitaties. Voor vier grondexploitaties geldt dat de minimale grondprijs volgens de grondprijzenbrief niet is verwerkt, aangezien de voor deze grondexploitaties vastgestelde programma's met onderliggende uitgangspunten dan niet meer kunnen worden gerealiseerd. Het gaat hier om de grondexploitaties Merwehaven, Katendrecht, Rijnhaven en Sportcampus. Wel zijn voor deze grondexploitaties de (vaste) sociale grondprijs en de (vaste) grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen toegepast. In 2024 zal het Rotterdams Grondbeleid ter besluitvorming worden aangeboden aan de gemeenteraad. De belangrijkste doelstelling van dit grondbeleid is: De gemeente zet zich in om binnen de gestelde kaders en met inzet van de ter beschikking staande instrumenten en financiële middelen, door middel van grondbeleid gemeentelijke doelstellingen en ambities te realiseren in samenwerking met derden.

In september 2023 is de inschrijving voor de Startbouwregeling geopend. Met deze regeling wordt een financiële stimulans gegeven aan bouwprojecten met woningen in het middensegment, die dreigen stil te vallen. Deze regeling is onderdeel van het eerder genoemde Doorbouwakkoord. Ook is in 2023 het doorbouwfonds opgericht ter ondersteuning van de Rotterdamse bouwopgave.

Het ruimtelijk economisch perspectief, de gemeentelijke rolopvatting en de gewenste sturing op gebiedsontwikkelingen met behulp van het grondinstrumentarium, hebben gevolgen voor de wijze waarop en het tempo waarin gebiedsontwikkelingen tot uitvoering komen. Gebiedsontwikkelingen zijn steeds complexer. Dat komt onder andere door de betrokkenheid van meerdere partijen en het bouwen in de bestaande leefomgeving.

De complexiteit van gebiedsontwikkelingen dwingt de gemeente scherp te zijn op de wijze waarop zij haar schaarse mensen en middelen inzet. De inzet van actief grondbeleid (grondexploitaties) biedt de meeste mogelijkheden om te sturen op de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente via in het verleden gesloten privaatrechtelijk grondcontracten de mogelijkheid om, behalve via publiekrechtelijke weg, ook privaatrechtelijk op het grondgebruik te sturen. Een andere mogelijkheid is samenwerking met partners aan te gaan, maar er zijn ook veel situaties waarin de gemeente een ontwikkeling alleen faciliteert.

Op basis van actuele marktanalyses en van gemeentelijke ambities, bijvoorbeeld om een aantrekkelijke doelgroep in de gemeente te kunnen huisvesten, stelt de gemeente de eigen lopende grondexploitaties bij op project- en portefeuilleniveau. Voor het ondervangen van projectspecifieke risico’s bevat een aantal grondexploitaties een post 'onvoorzien’ als onderdeel van de reguliere kosten- en opbrengstsoorten. Projectoverstijgende risico's, zoals macro-economische effecten en marktontwikkelingen, hebben hun weerslag op het benodigde weerstandsvermogen voor de gemeentelijke begroting.

Voor het inzicht op portefeuilleniveau wordt de gemeenteraad jaarlijks de Markt-, Grond- en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR) aangeboden. Voor de MGVR onderzoekt de gemeente de trends en marktontwikkelingen bij woningbouw, werklocaties en maatschappelijke voorzieningen. De analyse van deze ontwikkelingen leidt tot een uiteenzetting van risico’s en kansen voor het planaanbod in Rotterdam en een raming van het benodigde weerstandsvermogen.

Resultaten grondexploitatieportefeuille

Overzicht grondexploitatieportefeuille

Grondexploitaties worden in principe alleen naar uitvoering gebracht als deze minimaal financieel neutraal kunnen worden uitgevoerd. Wel kan daarvoor een bijdrage uit gemeentelijke middelen nodig zijn, zoals een bijdrage uit een bestemmingsreserve.

In 2023 is gestart met de uitvoering van de grondexploitaties Parkhaven, Merwehaven, Slinge 303, Transformatie Voetbalvelden Overschie, Texelsestraat Noord en Schuttersveld. Rekening houdend met het afsluiten van de afgeronde grondexploitaties Noordelijk Niertje, Wilgentuin en Centrumplan IJsselmonde komt het aantal actieve grondexploitaties uit op 79 (ultimo 2022 waren dat er 76).

De grondexploitatieportefeuille bevat in totaal 15.300 nog te realiseren woningen, 170.000 m2 bvo (bruto vloeroppervlak) kantoren, 148.000 m2 bedrijven en 7.800 m2 bvo winkels in de periode 2023-2040.

 

Financieel resultaat

De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten en opbrengsten en anderzijds de begroting van de nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. De gemeente maakt alle posten contant. Gesaldeerd ontstaat daardoor de netto contante waarde (NCW) van het project.

Voor een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de grondexploitatieportefeuille zijn verschillende externe factoren van invloed. Door de economische ontwikkelingen kan sprake zijn van prijsdalingen of -stijgingen. In de grondexploitaties rekent de gemeente daarom met langjarige gemiddelde parameters voor kosten- en opbrengststijgingen en voor renteontwikkelingen. Een verandering van de langjarige parameters kan grote invloed hebben op de uitkomst van de NCW-berekening.

De lange-termijn parameters die worden gehanteerd voor de periode 2024 t/m 2033 zijn:

 

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft de berekeningswijze voor voor het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentepercentage. Langjarig bedraagt dit percentage voor Rotterdam 1,2%.

Voor 2023 is een nacalculatie op het rentepercentage uitgevoerd. Dit heeft geleid tot een rentepercentage van 0,79% voor 2023.

Daarnaast voert de gemeente jaarlijks een analyse uit om te bepalen of een aanpassing nodig is voor de langjarige indexparameters. Op basis van de analyse komt het percentage van de opbrengststijging meerjarig op 1% uit (met uitzondering van een daling van 3% in 2024 en 2025 en een stijging van 2% in 2026). Vanaf 2034 staat de opbrengststijging op 0%. Dit is een beheersmaatregel die voortkomt uit het BBV in relatie tot de 10-jaars termijn van de grondexploitaties. Hiermee is duidelijk dat de opbrengstparameter voor de korte termijn meebeweegt met de marktontwikkelingen en voor de lange termijn geleidelijk richting de vastgestelde 0% gaat. Het percentage voor de kostenstijging komt meerjarig op 2% uit (met uitzondering van een stijging van 5% in 2024 en een stijging van 4% in 2025).

Raming nog te maken kosten en opbrengsten

De ramingen van de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de inzichten ultimo 2023 en de daarbij behorende inschatting van de uitgangspunten, de parameters (indices) en de risico's. Uiteraard is deze inschatting omgeven door onzekerheden en wordt deze periodiek herzien, waarbij de waardering in het komende jaar zowel positief als negatief kan uitvallen.

Afhankelijk van de marktomstandigheden zijn er onzekerheden voor de geraamde afzetmogelijkheden voor woning- en werklocaties en voor de mogelijke uitkomsten daarvan.

De nog te maken kosten en te realiseren zijn in onderstaande tabel weergegeven. Ter indicatie is tevens de boekwaarde ultimo 2023 van de onderhanden grondexploitaties opgenomen. Deze boekwaarde is inclusief de aan de grondexploitaties toegerekende rente.

De mutaties in de toekomstige kosten en opbrengsten wordt met name veroorzaakt door de grondexploitaties die in 2023 in uitvoering zijn gegaan (Parkhaven, Merwehaven, Slinge 303, Transformatie Voetbalvelden Overschie, Texelsestraat Noord en Schuttersveld) en de afwijkende waarderingsmethodiek die is toegepast voor de grondexploitatie Feyenoord City.

De grondexploitatie Feyenoord City is in 2023 niet gewaardeerd tegen de contante waarde, zoals gebruikelijk en ook vastgelegd in het grondbeleid, maar tegen de directe opbrengstwaarde waarbij ook de onontkoombare kosten zijn meegenomen. Doordat er geen nieuw stadion kan worden gerealiseerd is het huidige bestuurlijk vastgestelde programma niet realiseerbaar. Aanpassing van het programma vraagt om bestuurlijke besluitvorming. Waardering tegen de contante waarde geeft daardoor geen reëel beeld van de waarde van de grondexploitatie. Omdat de directe opbrengstwaarde (inclusief onontkoombare kosten) negatief is, is voor de grondexploitatie Feyenoord City een (verlies)voorziening getroffen van € 16,1 mln.

In 2024 zal een herziening van de grondexploitatie Feyenoord City plaatsvinden en wordt de waardering weer in lijn gebracht met de waardering van de rest van de grondexploitatieportefeuille. 

Voor projectspecifieke risico's die zich in een grondexploitatie kunnen voordoen wordt in de grondexploitatiebegroting een bedrag 'onzekerheidsreserve' opgenomen. Het totaal van de in de individuele grondexploitaties opgenomen onzekerheidsreserves (als onderdeel van de overige kosten) bedraagt ultimo 2023 € 55,5 mln (ultimo 2022: € 59,2 mln). Dit bedrag komt voort uit een simulatie van voor ieder individueel project geïnventariseerde kansen en risico's die gedurende de looptijd van het betreffende project kunnen voor komen. Als geen rekening gehouden zou worden met kansen, zou dit bedrag hoger worden.

Het verwachte eindresultaat op NCW van alle projecten (positieve en negatieve resultaten) bedraagt - € 54,1 mln (ultimo 2022: € 7,9 mln). Het verwachte eindresultaat op eindwaarde (EW) van alle projecten (positieve en negatieve resultaten) bedraagt - € 59,6 mln (ultimo 2022: 15,7 mln).

Het verwachte eindresultaat is gedaald ten opzichte van vorig jaar (2022) door met name de macro-economische ontwikkelingen zoals het niet verder stijgen van de vrij op naam prijzen, de stijgende bouwkosten en stijgende kosten voor bouw- en woonrijp maken. Doordat de verkoopprijs van de bouwgrond residueel wordt bepaald (opbrengsten van de bouwgrond minus de kosten van de bouwgrond) is het resultaat over 2023 verder negatief geworden.

Resultaatneming

De resultaatnemingen op de grondexploitatieportefeuille bestaan uit drie onderdelen, te weten:

1. Winstnemingen
   • Tussentijdse winstneming
   • Terugdraaien van in eerdere jaren genomen winsten
   • Winstnemingen bij afsluiten van een grondexploitatie
2. Mutaties op de voorzieningen
3. Verliesnemingen

 

Ad 1 Winstnemingen

De berekeningswijze voor tussentijdse winstnemingen wordt voorgeschreven door het BBV en is gebaseerd op de financiële voortgang van het project in relatie tot het verwachte (positieve) resultaat. In overleg met de accountant is een berekeningswijze tot stand gekomen die voldoet aan de BBV-vereisten en die tevens recht doet aan het onzekere karakter van de grondexploitaties. Naarmate de resterende looptijd van een grondexploitatie langer is, worden de onzekerheden groter. De voorziene grondopbrengsten kunnen in de toekomst bijvoorbeeld fors tegenvallen. Conform de gehanteerde systematiek zijn de project-specifieke risico's verwerkt in de onzekerheidsreserves met als gevolg een drukkend effect op de tussentijdse winstnemingen.

Reeds gerealiseerde winsten worden teruggenomen als de totale winst op basis van de huidige inzichten kleiner is dan de reeds gerealiseerde winst. In de systematiek wordt hier rekening mee gehouden. De basis voor de winstberekening is de eindwaarde.

Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een positief saldo wordt het volledige saldo als resultaat genomen.

In 2023 is op de grondexploitaties per saldo € 0,8 mln winst genomen (tussentijdse winst, terug gedraaide winst van in eerdere jaren genomen winsten en winsten bij het afsluiten).

 

Ad 2 Voorziening verliesgevende grondexploitaties

In geval van een negatief NCW-saldo gedurende de looptijd van een project treft de gemeente bij de jaarafsluiting een (verlies)voorziening ter grootte van het negatieve saldo.

Het saldo van een project kan fluctueren gedurende de looptijd. Bij de jaarafsluiting wordt per project bepaald of de benodigde voorziening hoger of lager is dan de bij de vorige jaarrekening getroffen voorziening. Als de benodigde voorziening hoger is, vindt een toevoeging aan de voorziening plaats ter grootte van het verschil. Als de benodigde voorziening lager is, vindt een vrijval plaats ter grootte van het verschil.

De verliesvoorziening ultimo 2023 bedraagt € 200,8 mln op contante waarde (ultimo 2022: € 123,1 mln). Op eindwaarde bedraagt de verliesvoorziening € 233,4 mln (ultimo 2022: € 142,1 mln). Per saldo is de verliesvoorziening toegenomen met € 77,7 mln. Deze toename komt voor € 56,7 mln ten laste van de algemene middelen en € 21,0 mln wordt gedekt vanuit bestemmingsreserves en toegerekende rente.

 

Ad 3 Verliesnemingen

Verliesnemingen boekt de gemeente bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo.

In 2023 is op de grondexploitaties € 1,6 mln verlies genomen. Het gaat hier met name om een correctie op een administratief project dat met behulp van de verliesneming wordt geëlimineerd uit de tussentijdse resultaatneming.

 

Het negatieve saldo van de resultaatnemingen van € 57,5 mln op de grondexploitatieportefeuille brengt de gemeente ten laste van de algemene middelen.

Verdienvermogen

Het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille bedraagt ultimo 2023 € 130,6 mln (ultimo 2022: € 130,9 mln). Dit is de som van alle verwachte positieve projectresultaten (NCW) van de grondexploitaties in uitvoering (voor de projecten met een negatief saldo wordt een verliesvoorziening getroffen).

Het verdienvermogen van de grondexploitaties in uitvoering is ten opzichte van 2022 afgenomen met € 0,3 mln. Deze afname (per saldo) komt door:

• Een verbetering van € 0,5 mln door aanpassingen in de grondexploitaties met een positief saldo. Dit als gevolg van het herzien van grondexploitaties, het in uitvoering nemen van grondexploitaties en aanpassingen van parameters, opbrengstenramingen en kostenramingen.
• Een verslechtering door winstnemingen van per saldo € 0,8 mln in 2023. In 2023 zijn op de grondexploitaties conform de spelregels tussentijdse winstnemingen geboekt (€ 9,7 mln), zijn in het verleden genomen winsten teruggedraaid (- € 9,4 mln) en is bij het afsluiten van grondexploitaties winst genomen (€ 0,5 mln).

 

Het totaal van het verdienvermogen wordt voor 35% bepaald door de (verwachte) resultaten van uitbreidingslocaties Park Zestienhoven en Nesselande. De binnenstedelijke locaties dragen beperkt bij aan het verdienvermogen van de grondexploitatieportefeuille. Uitzonderingen hierop zijn de ontwikkelingen Nieuw Kralingen, Kop van Zuid, Katendrecht en Parkstad (door in het verleden genomen verliezen). Binnenstedelijke (her)ontwikkeling is complexer en risicovoller dan de ontwikkeling van uitleggebieden. De kosten voor verwerving zijn bijvoorbeeld hoger en vaak is de grond vervuild. Hoewel dergelijke projecten voor de ruimtelijke ontwikkeling wenselijk zijn, zijn ze zonder de inzet van eigen middelen doorgaans financieel niet haalbaar als ze traditioneel worden ontwikkeld. Daarom zoekt de gemeente naar andere manieren van ontwikkelen, met als kenmerk meer samenwerking met eindgebruikers en investeerders. Omdat er nauwelijks grondexploitaties met een (groot) positief saldo aan de portefeuille worden toegevoegd en het aantal grondexploitaties vrij stabiel is, zal het verdienvermogen de komende jaren meer onder druk komen te staan.

Het verdienvermogen tegen eindwaarde bedraagt € 154,9 mln (ultimo 2022: € 157,7 mln).

Reserves grondzaken

Voor de projectspecifieke risico's wordt in de grondexploitaties een onzekerheidsreserve ingerekend (zie hierboven). Daarnaast wordt voor de project overstijgende risico's de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatieportefeuille berekend. De weerstandscapaciteit is onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente Rotterdam. Dit is in lijn met de beleidsnota Weerstandsvermogen en Risicobeheersing zoals die door de gemeenteraad is vastgesteld op 10 november 2022.

Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit wordt met een risicoanalyse voor verschillende scenario's het financieel effect bepaald van risico's die volgen uit de marktanalyse van woon- en werklocaties en van de algemene prijsontwikkelingen. Dit is gedaan aan de hand van een risicoanalyse. Hierbij zijn de omgevingsrisico's vertaald in verschillende scenario's.

Het resultaat op de grondexploitaties over 2023 bedroeg € 57,5 mln negatief. In de laatste begroting (2e herziening 2023) stond dit op € 25 mln negatief. In de eindejaarsbrief 2023 is op basis van de toen bekende gegevens het begrote resultaat neerwaarts bijgesteld naar € 35 mln negatief.

De ontwikkeling van het resultaat op de grondexploitatieportefeuille is in grote mate afhankelijk van de marktontwikkelingen. De resultaatnemingen zijn onder andere afhankelijk van macro-economische ontwikkelingen zoals de stijging van de bouwkosten en rentetarieven. Doordat de verkoopprijs van bouwgrond residueel (opbrengst van de bouwgrond minus de kosten van de bouwgrond) wordt bepaald, is het resultaat op de grondexploitaties flink onder druk komen te staan. Dit heeft geleid tot dit negatief resultaat.

De benodigde weerstandscapaciteit ultimo 2023 bedraagt € 35 mln (ultimo 2022: € 88 mln).