Beheer overige gebouwen en gronden

Beleidskaders, -monitors en wetgeving

Vastgoed en gronden inzetten als middel voor behalen maatschappelijke doelen.

Goed rentmeesterschap uitoefenen: waarde behoud van bezittingen.

Sturing geven aan en handhaving van het gebruik van onroerend goed: met privaatrechtelijke instrumenten stuurt de gemeente op het gebruik van onroerende zaken die aan derden in erfpacht of in eigendom zijn of worden gegeven en beheert de bijbehorende contracten.

Bestuursopdracht

Om ‘in control’ te komen heeft het college op 16 juli 2019 de bestuursopdracht Toekomstbestendig sturen en begroten vastgoed vastgesteld. Tijdens de voorjaarsretraite van 2020 zijn de eerste resultaten gepresenteerd. Daarna is verder gewerkt aan een toekomstbestendige begroting. Daarin zijn ook de reeds bekende resultaten van de coronacrisis meegenomen. De uitkomsten zijn nu bij de voorjaarsnota in de meerjarenbegroting verwerkt.
Binnen de bestuursopdracht is eerder in kaart gebracht hoe groot de problematiek van de niet-kostendekkendheid bij Vastgoed is. De bijdragen vanuit de diverse beleidsdirecties zijn nu aangepast zodat deze directies daadwerkelijk alle kosten gaan betalen. Daarvoor vindt tot 2024 compensatie plaats. Er resteert nog een centrale stelpost van € 11,7 mln vanaf 2024. Vanaf 2024 zullen de middelen, die tijdelijk worden ingezet voor het compenseren van beleidsdirecties, worden gebruikt ter dekking van de stelpost. Het restant komt ten laste van de algemene middelen. Hiermee is de centrale stelpost opgelost.
De bestuursopdracht is eind mei 2021 afgerond. De resultaten zijn geborgd en de nog openstaande verbeterpunten van de Bestuursopdracht zijn in de organisatie uitgezet en worden momenteel opgepakt.

De gemeente Rotterdam heeft de ambitie om als organisatie CO2 klimaatneutraal te zijn in 2050.Daar hoort een duurzame vastgoedportefeuille bij. Het in beeld brengen van de kosten vormde een onderdeel van de Bestuursopdracht. Vastgoed heeft de kosten van de ambities voor de gehele portefeuille doorgerekend. Voor een deel van de portefeuille is vervanging het middel om de ambities te bereiken.  Deze vervangingsopgave is opgenomen in de Integrale Huisvestingsplannen (IHP's) per portefeuille. De vorig jaar uitgevoerde pilot verduurzaming Meerjarenonderhoudsplan heeft de financiële gevolgen inzichtelijk gemaakt van de ambitie via het spoor onderhoud. Voor de bestaande bouw wordt met duurzame meerjarenonderhoudsplannen de verduurzaming ingezet en worden deze aan de natuurlijke onderhoudsmomenten gekoppeld. In 2021 wordt gestart om ook voor de overige objecten de meerjaren onderhoudsplanningen te verduurzamen, de zogenoemde duurzame meerjaren onderhoudsplanningen. In een visiedocument wordt vastgelegd hoe we dat gaan doen en deze wordt vertaald naar een artikel dat verwerkt zal worden in de raamovereenkomst voor het opstellen en actualiseren van de meerjaren onderhoudsplanningen. Met deze aanpak zullen de meerjaren onderhoudsbegrotingen binnen vier jaar allemaal zijn verduurzaamd. Bij het verduurzamen van gebouwen moeten deze minimaal voldoen aan de geldende wetten en regels. Naast het Bouwbesluit zijn dit bijvoorbeeld de Energie Prestatie Coëfficiënt eisen (EPC) en het verplichte energielabel. Overheidsgebouwen hebben volgens de Europese richtlijn Energy performance of buildings Directive (EPBD) een voorbeeldfunctie. Daarom moeten nieuwe overheidsgebouwen bij aanvraag van de omgevingsvergunning sinds 1 januari 2019 al aan de Bijna Energieneutrale Gebouwen eisen (BENG) voldoen. Ook moet rekening worden gehouden met de milieubelasting van toegepaste materialen. De gegevens voor energie-audit volgens de Europese Energie-Efficiency Richtlijn (EED) voor gemeentelijke gebouwen, zijn eind 2020 bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aangeleverd. 

Risico's

De uitbraak van het coronavirus heeft ook impact op Vastgoed. De mogelijke effecten voor de afdeling Vastgoed zijn hieronder opgenomen.

De debiteurenpositie neemt toe door het besluit van het College, om partijen die zich melden met een verzoek tot uitstel van betaling, uitstel te geven. Dat uitstel is verlengd tot 30 juni 2021. Er hebben zich ruim 230 partijen gemeld met een verzoek tot uitstel. Het gaat om €1 mln per maand. Het college heeft de herziene coulanceregeling vastgoed vastgesteld en er is budget beschikbaar gesteld om de lasten van deze crisis tussen gemeente als verhuurder en haar huurders te delen. Tot 31 augustus kunnen huurder in aanmerking komen voor een kwijtschelding tot maximaal 50% van de huurachterstand. Dit percentage is afhankelijk van de mate waarin de huurder is getroffen door de maatregelen van het rijk.

Een deel van de huurinkomsten van brandstofverkooppunten is omzet gerelateerd. Veilingopbrengsten zijn afhankelijk van de markt. Van invloed op veiling- en huuropbrengst zijn: toenemende elektrificatie van het wegverkeer, toekomstige zero-emissiezone en Covid-19. 

De leegstand is momenteel niet hoog. Doordat tijdens de coronaperiode uitstel van betaling is verleend, zijn er relatief weinig huuropzeggingen geweest. Onduidelijk is nog hoe zich dit in de komende periode zich ontwikkelt. Ondernemers hebben naast de vaste lasten ook te maken met veranderende koopstromen, een langer lopend proces dat door de pandemie versterkt is.

De vastgoedmarkt (verkoop) lijkt niet heel ernstig beïnvloed te worden door de coronacrisis. Door slim te schuiven tussen de jaarschijven verkopen (winkels en horecapanden later verkopen, omdat de markt daarvoor nu slechter is) wordt strategisch het beste moment voor verkoop bereikt.

Doelstellingen 2021

Het proces rondom het vaststellen van de verkooplijst is mede naar aanleiding van wensen vanuit de gemeenteraad aangescherpt. Het gaat enerzijds om aandacht voor de juiste strategische afwegingen ten aanzien van ons gemeentelijk vastgoed voordat verkoop definitief opgestart wordt en anderzijds om te zorgen dat bij de uiteindelijke verkoop panden worden verkocht aan de juiste partij, voor de juiste prijs. De aanpak t.a.v. het verkopen van gemeentelijk vastgoed bestaat in uit twee delen. Ten eerste het proces om te komen tot een gedragen verkooplijst, waarbij we nu de relevante stakeholders in de stad van tevoren betrekken en ten tweede het feitelijke verkoopproces conform de uitgangspunten uit de kadernota Vastgoed. De verkoopplanning voor 2021 en verder en de daaraan gekoppelde opbrengsten wordt gemonitord en hierover wordt bij de 10 maands en bij jaarrekening verslag gedaan. De doelstelling is 153 objecten van het gemeentelijk vastgoed te verkopen in 2021 met een verwachte opbrengst van circa € 28 mln. De huidige inschatting is dat de meerjarig ingeschatte verkoopopbrengst niet substantieel wijzigt, maar dat er wel sprake kan zijn van wijzigingen per jaarschijf. Ondank de COVID 19 pandemie is de vraag naar vastgoed nog steeds erg groot. Dit geldt ook voor het gemeentelijke Vastgoed. De enige sector waar we de vraag terug zien vallen betreft de retailbranche en de horeca. Op de verkoopplanning voor dit jaar staat een aantal van dit soort panden. Bij de verkoop van vastgoed wordt ook goed gekeken wat de impact kan zijn op de omgeving. Hiervoor wordt uitgebreid afgestemd met belanghebbenden. Deze continue afstemming kan leiden tot aanpassing van de planning. Tenslotte moet altijd overeenstemming worden bereikt met de huidige huurder en/of de toekomstig koper. Omdat dit niet altijd binnen de daarvoor ingeschatte tijd lukt, kan op sommige dossiers vertraging optreden. Het beeld voor 2021 is dan ook dat niet het volledige aantal panden van 153 in 2021 verkocht én geleverd kan worden. Een deel van de leveringen van panden zal in een later verkoopjaar plaatsvinden.

Ontwikkelingen 2022-2025

Ten aanzien van de verkoopopgave worden de huidige marktontwikkelingen op dit moment goed gemonitord. Als de waarden van objecten onder druk komen te staan, kan er een heroverweging komen of bepaalde objecten op dit moment moeten worden verkocht. Dit zal op dat moment vanzelfsprekend invloed hebben op de begroting.Naast een adequate verkoopstrategie is er een grote verduurzamingsopgave. Zie de toelichting bij 2021 verduurzaming portefeuille.

Eén van de uitkomsten van de bestuursopdracht is dat het gewenst is om bijtijds inzicht te hebben in de benodigde investeringen om het maatschappelijk vastgoed ook voor de lange termijn goed en duurzaam te onderhouden en exploiteren. Hiertoe zijn in gezamelijkheid Intergrale huisvestingsplannen opgesteld die komende jaren het kader vormen om ook op lange termijn te beschikken over goed en duurzaam vastgoed.

Wat willen we bereiken

Effect indicatoren

Wat gaan we daarvoor doen

Effectindicatoren  201820192020202120222023
Aantal te verkopen objecten commerciële portefeuille Streefwaarde   94 115 153    
Realisatie 65 68 106      
Het resultaat van de verkochte objecten is afhankelijk van de kwaliteit, type, ligging, metrage en vigerende boekwaarde. De prognose voor 2021 is circa € 28 mln.

Toelichting indicatoren

Met de streefwaarde wordt bedoeld het aantal objecten dat de gemeente voornemens is te verkopen en over te dragen aan een nieuwe eigenaar in het betreffende jaartal. Voor 2021 zijn dat op dit moment 153 objecten. Deze doelstelling voor 2021 zal in de loop van het jaar door actualisatie van de verkooplijst naar beneden bijgesteld moet worden.

Wat kost het

Tweede HerzieningBegroting 2022
Overzicht van baten en lasten Beheer overige gebouwen en grondenRealisatie
2020
Begroting
2021
Begroting
2022
Raming
2023
Raming
2024
Raming
2025
Baten exclusief reserves176.370164.736177.454149.325130.487117.107

Bijdragen rijk en medeoverheden 529 115 117 117 117 99
Financieringsbaten 6 0 0 0 0 0
Overige opbrengsten derden 175.394 164.470 177.186 149.058 130.220 116.858
Overige baten 441 150 150 150 150 150
Lasten exclusief reserves146.594134.651128.363101.803101.52488.898

Apparaatslasten 11.866 14.354 13.752 12.867 12.663 11.583
Inhuur 2.524 3.598 1.833 1.631 1.426 1.222
Overige apparaatslasten 229 186 211 208 208 202
Personeel 9.113 10.570 11.707 11.028 11.028 10.159
Intern resultaat -108.188 -114.528 -110.737 -114.613 -118.690 -123.882
Intern resultaat -108.188 -114.528 -110.737 -114.613 -118.690 -123.882
Programmalasten 242.916 234.825 225.349 203.548 207.551 201.197
Inkopen en uitbestede werkzaamheden 108.397 112.305 93.415 90.327 87.659 83.350
Kapitaallasten 108.770 101.682 113.015 94.587 101.430 99.453
Overige programmalasten 25.587 20.759 18.839 18.553 18.382 18.313
Sociale uitkeringen 6 0 0 0 0 0
Subsidies en inkomensoverdrachten 157 79 80 80 80 80
Saldo voor vpb en reserveringen 29.776 30.084 49.090 47.523 28.964 28.209
Saldo voor reserveringen 29.776 30.084 49.090 47.523 28.964 28.209
Reserves16.21715.3292.6872.6842.7072.664

Onttrekking reserves 14.086 15.829 2.887 2.884 2.907 2.864
Toevoeging reserves 300 1.975 200 200 200 200
Vrijval reserves 2.430 1.475 0 0 0 0
Saldo 45.993 45.413 51.777 50.206 31.670 30.874

Financiële bijstellingen

Tweede
Herziening
Begroting 2022
Bijstellingen Beheer overige gebouwen en grondenBegroting
2021
Begroting
2022
Raming
2023
Raming
2024
Raming
2025
Eerste Herziening / Voorjaarsnota 2021 32.809 56.027 51.908 33.437 30.847
Bijstellingen Tweede Herziening 2021 / Begroting 2022 12.605 -4.249 -1.701 -1.767 26
Koers van de stad: Verduurzaam gemeentelijke daken sneller Intensiveringen 0 -114 0 0 0
Kasschuif Onderhoud Kasschuiven 8.696 -4.538 -2.079 -2.079 0
Actualisatie kapitaallasten Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 0 0 0 0
Coulanceregeling Vastgoed Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 4.000 0 0 0 0
Wijk aan Zet Ramingsbijstellingen vermijdbaar 14 37 34 34 34
Bestemmingsreserve Rotterdamse Investeringsmotor Reserves 0 -72 -72 -72 -72
Technische wijzigingen Technische wijzigingen -105 437 415 350 64
Begroting na wijzigingen 45.413 51.777 50.206 31.670 30.874

Toelichting financiële bijstellingen

Koers van de stad: Verduurzaam gemeentelijke daken sneller

Betreft verwerking van het voorstel Verduurzaam gemeentelijke daken sneller in het kader van Koers van de Stad op initiatief van de PVDA.
 

Kasschuif Onderhoud

Het grootste deel van de kasschuif wordt verklaard door aanpassingen in de projecten De Doelen (6,2 mln) en Nieuw Luxor (0,7 mln). Voor de Doelen is een meer ad hoc aanpak van verschillende activiteiten in overleg met De Doelen omgezet naar een verzamelde integrale en haalbare aanpak (Upgrade 2020 project) waarin ook ruimte is voor kansen in het post-corona tijdperk met verdere engineering in 2021 en realisatie van 2022 tot begin 2024. Bij Nieuw Luxor is aanvullend onderzoek nodig om te bepalen of herstel van de gevel danwel vervanging nodig is. Daarom  zullen de werkzaamheden naar verwachting pas voor het grootste deel in 2022 uitgevoerd worden en niet meer volledig in 2021.

Actualisatie kapitaallasten

De kapitaallasten zijn aangepast op basis van geactualiseerde grondwaardes erfpacht, verwachte verkopen vastgoedobjecten, bijgestelde investeringskredieten alsmede geactualiseerde ramingen en de bouwrente van de jaarschijven 2021 t/m 2025. Wijzigingen hebben zich onder andere voorgedaan bij krediet Onderwijshuisvesting en Gebiedsontwikkeling Nieuw-Kralingen. Een volledig beeld van de kredieten is opgenomen in de paragraaf Investeringen. Dit is een saldo neutrale bijstelling omdat het effect binnen het taakveld wordt opgevangen.
 

Coulanceregeling Vastgoed inclusief Ahoy

Bij de voorjaarsretraite is € 10 mln toegekend voor het uitvoeren van de coulance regeling Vastgoed. Het aantal aanvragen voor coulance is lager dan vooraf ingeschat. Daarom wordt de begroting verlaagd met € 4 mln.


Wijk aan Zet

Deze budgetverschuiving naar programma Bestuur en Dienstverlening is ter dekking van kosten voor de implementatie van Wijk aan zet/Werken in stad en wijk.


Bestemmingsreserve Rotterdamse Investeringsmotor

Als gevolg van de verlaging van de omslagrente (het interne rentepercentage) van 1,75% naar 1,5% is de dekking ten behoeve van de kapitaallasten uit de bestemmingsreserve Rotterdamse Investeringsmotor (RIM) voor diverse projecten in de meerjarenbegroting bijgesteld.

Tevens wordt voor de renovatie van het GJ de Jongh monument de bestaande onttrekking aan de bestemmingsreserve verhoogd met € 255.


Technische wijzigingen

Op taakveld Beheer overige gebouwen en gronden zijn er diverse technische wijzigingen geweest (- € 105 in 2021 tot € 64 in 2025). Direct achter de technische wijziging is het effect op het saldo weergegeven. De grootste wijzigingen zijn de verlaging van de omslagrente (het interne rentepercentage) van 1,75% naar 1,5% waardoor de kapitaallasten in de meerjarenbegroting zijn bijgesteld (€ 0 in 2021 tot € 3,34 mln in 2025). Tevens zijn de interne doorbelastingen met onder meer Concernhuisvesting en Onderwijshuisvesting verlaagd als gevolg van de rentewijziging (€ 0 in 2021 tot - € 2,77 mln in 2025). Ook zijn de budgetten vanaf het jaar 2022 geactualiseerd naar het prijspeil 2022 (€ 0 in 2021 tot € 82 in 2025). Nadere informatie is opgenomen bij Grondslagen. Daarnaast zijn er andere diverse technische wijzigingen geweest.

Omschrijving taakveld

De gemeente Rotterdam heeft in 2020 zowel maatschappelijke als commerciële vastgoedobjecten in portefeuille. Vastgoed en gronden in gemeentelijk bezit worden ingezet ten bate van maatschappelijke doelstellingen en worden dusdanig beheerd dat ze toekomstbestendig zijn. Het bezit is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod is wél een doel. De inzet is om hiertoe alleen de zogenaamde kernportefeuille aan gebouwen en gronden aan te houden, waarmee de maatschappelijk gewenste waarde kan worden gecreëerd. Dit betekent dat het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen uit het coalitieakkoord en aan doelstellingen die zijn neergelegd in wet- en regelgeving (die zijn door vertaald in beleidsprogramma’s, zoals bij onderwijshuisvesting). Deze collegedoelstellingen zijn en worden vorm gegeven in plannen en programma’s die leiden tot vragen naar (gemeentelijk) vastgoed. De kaders waarbinnen dit gebeurt met betrekking tot vastgoed zijn vastgesteld in de Kadernota Vastgoed. Door het hanteren van functioneel grondbeleid beheert de gemeente ruim 42.000 (grond)contracten van onroerende zaken die in erfpacht of in eigendom zijn uitgegeven door de gemeente.