Jaarstukken 2020

Met nieuwe energie bouwen aan de stad van morgen

Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen) Pagina 73

Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)

Beleidskaders, -monitors en wetgeving

Het initiëren en sturen van ruimtelijke ontwikkelingen door actief gemeentelijk grondbeleid: verwerving, verkoop, sanering, bouwrijp maken en inrichten van gronden.

Externe ontwikkelingen:

  • Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is de wetgeving die de gemeente voorschrijft op welke wijze zij zich financieel moet verantwoorden. De BBV is continu in ontwikkeling. Vanuit het taakveld wordt de BBV nauwlettend gevolgd en worden wijzigingen die het grondbeleid en de grondexploitaties raken met de control organisatie besproken en waar nodig geïmplementeerd.

 

Interne ontwikkelingen:

  • In 2020 zijn vijf nieuwe grondexploitaties in uitvoering genomen: Rijnhaven, Dukdalf, de Machinist, Teldersweg en Oude Kleiweg. Ook zijn enkele lopende grondexploitaties herzien en opnieuw vastgesteld. Voorbeelden hiervan zijn de grondexploitaties Sportcampus, Stadshart Hoogvliet en Herstructurering Oudeland.
  • In 2020 is hard gewerkt aan de ambitienota nota Grondbeleid. In deze nota wordt onder andere uitgewerkt op welke wijze de gemeente kan en wil sturen met grond, op welke wijze gronden kunnen worden ingezet voor maatschappelijke doeleinden en op welke wijze de bevoegdheden optimaal ingeregeld kunnen worden. In 2021 zal de laatste hand aan deze nota worden gelegd en zal de nota worden afgerond.
  • In 2020 is de bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie gevormd om zo de investeringsmogelijkheden te verstevigen en in de toekomst projecten te kunnen faciliteren en/of mogelijk te maken die bijdragen aan de (versnelling van de) bouwopgave van 50.000 woningen in 2030. Vanuit de reserve worden financiële knelpunten opgelost die voortkomen uit initiatieven die een bijdrage leveren aan de groei van de stad, maar die zonder de bijdrage niet tot realisatie zouden komen.
  • In 2020 zijn ondanks de bijzondere omstandigheden vele nieuwe en ervaren medewerkers aangetrokken.

Wat hebben we bereikt?

Wat hebben we daarvoor gedaan?

Wat heeft het gekost?

Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)Oorspr.
Begroting
2020
Bijgestelde Begroting
2020
Realisatie
2020
Afwijking
Baten exclusief reserves77.29044.74172.44527.704

Bijdragen rijk en medeoverheden 0 5.632 6.409 777
Overige opbrengsten derden 70.800 78.463 35.385 -43.077
Overige baten 6.490 -39.354 30.651 70.004
Lasten exclusief reserves77.61868.56161.832-6.729

Apparaatslasten 7.071 8.618 8.569 -49
Inhuur 1.317 3.225 3.258 33
Overige apparaatslasten 114 89 57 -32
Personeel 5.640 5.304 5.253 -50
Intern resultaat 15.126 13.856 15.167 1.311
Intern resultaat 15.126 13.856 15.167 1.311
Programmalasten 55.420 46.086 38.096 -7.991
Inkopen en uitbestede werkzaamheden 58.290 47.623 38.489 -9.135
Kapitaallasten -2.870 -1.537 -1.406 131
Overige programmalasten 0 0 1.013 1.013
Subsidies en inkomensoverdrachten 0 0 0 0
Saldo voor vpb en reserveringen -328 -23.820 10.613 34.433
Saldo voor reserveringen -328 -23.820 10.613 34.433
Reserves1.69535.4885.158-30.330

Onttrekking reserves 1.695 41.038 10.708 -30.330
Toevoeging reserves 0 5.550 5.550 0
Vrijval reserves 0 0 0 0
Saldo 1.367 11.668 15.771 4.103

Overzicht afwijkingen

Overzicht afwijkingenAfwijking batenAfwijking lastenAfwijking reservesAfwijking saldo
1. Baten en lasten grondexploitaties en projecten voor derden - 7.490 -7.490 0 0
2. Resultaatnemingen 35.169 0 0 35.169
3. Overige effecten 25 761 0 -736
4. Bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) 0 0 -24.310 -24.310
5. Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling (GO) 0 0 -604 -604
6. Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie 0 0 -3.022 -3.022
7. Bestemmingsreserve Middensegment huur 0 0 -2.395 - 2.395
Totaal afwijkingen  27.704 -6.729 -30.330 4.103

Toelichting overzicht afwijkingen

1. Baten en lasten grondexploitaties en projecten voor derden

De gerealiseerde baten en lasten op de grondexploitaties en de projecten voor derden zijn lager dan begroot. De oorzaak hiervan is drieledig. Ten eerste is het een keuze om in de grondexploitatieportefeuille rekening te houden met overprogrammering (circa 30%) om te zorgen dat er voldoende planaanbod is om in een jaar aan de vraag te kunnen voldoen. Deze overprogrammering (hogere raming) vertaalt zich in een verhoudingsgewijze even grote verhoging van de investeringen (lasten) als van de desinvesteringen (baten).
Voor het resultaat op het product is deze afwijking ten opzichte van de begroting saldoneutraal, omdat de niet gerealiseerde baten en lasten doorschuiven naar de daaropvolgende jaren. Op portefeuilleniveau wordt getracht deze budgetovermaat binnen de grondexploitaties te beperken, maar de overmaat is nooit helemaal te voorkomen.

Een tweede oorzaak ligt in de wijze waarop in de begroting keuzes rondom budgetsturing zijn gemaakt. De werkwijze van budgetsturing vereist dat voor een aangegane verplichting (bijv. een aanbesteding) het volledige budget beschikbaar is, ook als de besteding over meerdere jaren is verspreid. De last moet dan dus feitelijk in het lopende boekjaar worden begroot terwijl de realisatie (deels) pas in latere jaren plaatsvindt.

Ten derde worden de interne en overige verrekeningen volledig onder de lasten gepresenteerd. Ook als de verrekening een baat betreft. Omdat in de grondexploitaties deze verrekeningen als baten worden gezien, levert de afwijking tussen begroting en realisatie een hoger verschil aan zowel de baten- als aan de lastenkant op.

 

2. Resultaatnemingen

De resultaatnemingen zijn op te delen in winstnemingen, verliesnemingen en mutaties in de verliesvoorziening. Het verschil tussen de begrote en gerealiseerde resultaatnemingen bedraagt € 35,2 mln.  Een groot deel van dit resultaat leidt tot mutaties in bestemmingsreserves, omdat in diverse gevallen een te treffen verliesvoorziening afgedekt wordt met middelen uit de reserves. Rekening houdend met deze mutaties die samenhangen met de resultaatnemingen bedraagt het verschil uiteindelijk € 5,4 mln. (De afwijkingen op de bestemmingsreserves worden hieronder nader toegelicht).

In onderstaande tabel wordt per type resultaatneming het verschil tussen begroting en realisatie gepresenteerd, zowel exclusief als inclusief de mutaties in de reserves. Het totale resultaat is afhankelijk van (tussentijdse) winstnemingen, het terugdraaien van historische winstnemingen, verliesnemingen, mutatie van de verliesvoorziening en mutaties van de reserves. Deze subonderdelen worden niet allemaal afzonderlijk begroot.

Omschrijving Begroot Realisatie Verschil
Winstnemingen - 17.000 -25.092 -8.092
Verliesnemingen 0 1.964 1.964
Voorzieningen 38.250 9.209 -29.041
Totaal excl. reserves 21.250 -13.919 -35.169
Onttrekking reserves -38.250 -8.524 29.726
Totaal incl. reserves -17.000 -22.443 -5.443

De totale winstneming van € 25,1 mln, bestaat uit € 24 mln aan winstneming uit grondexploitaties, € 0,6 mln aan project derden en € 0,5 mln voor ruimtelijke plannen). De verliesneming van € 1,96 mln betreft hoofdzakelijk een administratieve correctie voor de grondexploitaties voor € 1,6 mln. De totale resultaatneming (inclusief onttrekkingen aan reserves) van € 22,4 mln is € 5,4 mln hoger dan begroot.

Voor de grondexploitaties met een verwacht verlies (negatieve netto contante waarde) wordt een verliesvoorziening getroffen. Indien middelen beschikbaar zijn in bestemmingsreserves mogen deze niet direct als baat worden toegerekend aan de grondexploitaties om het verwachte verlies binnen het project (deels) te compenseren. De middelen in de bestemmingsreserves kunnen wel worden ingezet ter dekking van de te treffen verliesvoorziening. In 2020 is de mutatie verliesvoorziening grondexploitaties € 29,7 mln lager uitgevallen dan begroot. De verklaring hiervoor komt voor het grootste deel (€ 23,6 mln) voort uit het NPRZ-project Fazantstraat. Voor het tekort van het project zou een voorziening getroffen moeten worden, die afgedekt zou worden middels een onttrekking aan de bestemmingsreserve NPRZ. Door het besluit van de gemeenteraad het project niet als grondexploitatie in uitvoering te nemen, maar voor de projectaanpak samenvoegen-vernieuwbouw te kiezen, waren de begrote voorziening en onttrekking niet nodig.

Verder was in de begroting een volledige aanwending opgenomen van de reserves Stimulering Bouwproductie en Middensegment huur (€ 10,5 mln) ten behoeve van verlieslatende grondexploitaties. Uiteindelijk is € 5,1 mln aangewend t.b.v. de verliesvoorziening die is getroffen voor de grondexploitaties Sportcampus, De Dukdalf, De Machinist, Herstructurering Oudeland en Stadshart Hoogvliet. Voorzien wordt dat de resterende middelen in 2021 alsnog toegekend kunnen worden.

Ontwikkeling verliesvoorziening 2020

Begin 2020 was de stand van de voorziening € 54 mln. De mutatie in 2020 bedraagt € 9,2 mln verslechtering waardoor de stand van de verliesvoorziening eind 2020 € 63,3 mln bedraagt. De mutaties betreffen voornamelijk toevoegingen voor de grondexploitaties Sportcampus (€ 4,2 mln), Herstructurering Oudeland (€ 3,3 mln), Tweebosbuurt  (€1,1 mln), Vierhavenstrip (€ 1,2 mln). Voor de toevoeging voor de grondexploitatie Herstructurering Oudeland is € 1,0 mln beschikbaar gesteld vanuit de reserve Gebiedsontwikkeling en € 700 uit de reserve Stimulering Bouwproductie. Het verlies op de grondexploitatie Sportcampus wordt gedekt voor € 1,2 mln uit de reserve Investeringsfonds Rotterdam en voor € 2,1 mln uit de reserve Middensegment huur. Het verlies op de grondexploitatie Tweebosbuurt wordt gedekt uit de reserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid.

Door positieve ontwikkelingen binnen de grondexploitaties Coolhaven / Little C, Urkersingel en 2e Carnissestraat valt een deel van de voor de grondexploitaties getroffen verliesvoorzieningen vrij.

De voorziening met betrekking tot de grondexploitatie Coolhaven is destijds getroffen ten laste van de bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR). In verband met de nog te verwachten kosten waarvoor reeds verplichtingen zijn aangegaan dienen de vrijgevallen middelen (€ 538) weer toegevoegd te worden aan de reserve en beschikbaar te blijven voor dit project.

De voorziening met betrekking tot de grondexploitaties Urkersingel (€ 849) en 2e Carnissestraat (€ 85) is destijds getroffen ten laste van de bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). In verband met de cofinancieringsafspraken dienen deze vrijgevallen middelen toegevoegd te worden aan de reserve en waar nodig beschikbaar te blijven voor de betreffende projecten.

 

3. Overige effecten

Het nadeel (- € 736) wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een lagere dekking van uren. Dit is komt vooral door een lagere productiviteit. Dit wordt met name veroorzaakt doordat er veel nieuwe medewerkers zijn aangenomen die ingewerkt moesten worden en het corona effect.

 

4. Bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)

De onttrekking is lager uitgevallen dan begroot (€ 24,3 mln). Hoofdzakelijk wordt dit veroorzaakt door de grondexploitatie Fazantstraat (€ 23,6 mln). Het project Fazantstraat is geen grondexploitatie geworden, omdat de gemeenteraad heeft besloten om de Fazantstraat niet aan te wijzen voor de projectaanpak herstructurering maar voor de projectaanpak samenvoegen-vernieuwbouw. Als gevolg hiervan hoefde er geen verliesvoorziening te worden getroffen en bleef de begrote onttrekking uit de reserve ter dekking van de voorziening uit. Daarnaast hebben de onttrekkingen voor de grondexploitaties 2e Carnissestraat en Urkersingel (totaal € 600) niet plaatsgevonden.

 

5. Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling (GO)

De onttrekking is € 604 lager uitgevallen dan begroot. Dit betreft met name de projecten Buitenruimte RCD en Willem Tellhof. De uitvoering verloopt volgens verwachting, maar de uitgaven (en inkomsten) komen niet volledig overeen met de geraamde fasering in jaarschijven.

 

6. Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie

De onttrekking is € 3 mln lager uitgevallen dan begroot. In 2020 zijn een tweetal projecten in aanmerking gekomen om uit deze reserve gefinancierd te worden te weten Herstructurering Oudeland en Stadshart Hoogvliet. Het restant van de reserve (€ 3 mln) zal in 2021 en verder ingezet worden.

 

7. Bestemmingsreserve Middensegment huur

De onttrekking is € 2,4 mln lager uitgevallen dan begroot. In 2020 zijn de grondexploitaties Sportcampus (€ 2,1 mln), De Machinist (€ 265) en de Dukdalf (€ 790) uit de reserve gefinancierd. Het restant van de reserve (€ 2,4 mln) zal in 2021 en verder ingezet worden.

Omschrijving taakveld

Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden, sloop van panden en eventuele sanering. Na bouwrijp maken wordt de grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.