Wat willen we bereiken?

Gezond wonen en een klimaatneutraal gebouwde omgeving zijn uitgangspunten voor een toekomstbestendige stad. Als toezichthouder op de basiskwaliteit van de bestaande woningvoorraad levert de gemeente een steeds grotere bijdrage aan de toekomstbestendige stad. Dat begint bij een goede fundering.   

Door de druk op de woningmarkt en de stijgende energielasten staat de betaalbaarheid van wonen onder druk. In de rol als marktmeester op de particuliere verhuurmarkt stuurt de gemeente op goed verhuurderschap.  

Om een brede groep Rotterdammers een aantrekkelijke wooncarrière te kunnen bieden, is in sommige wijken een grotere differentiatie in de woningvoorraad noodzakelijk.   

Voor een basisniveau van veiligheid in de openbare ruimte en van leefbaarheid is toezicht noodzakelijk op de naleving van het omgevingsrecht. Een hoog niveau van naleefgedrag draagt bij aan een aantrekkelijke woonstad. De wettelijke bevoegdheden van de gemeente en de kennis en ervaring op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving zet de gemeente in om het naleefgedrag vast te houden, te verhogen of desnoods af te dwingen. Waar mogelijk vindt samenwerking plaats met veiligheidspartners.   

Concreet willen we het volgende bereiken:  

• een woningvoorraad waarvan de basiskwaliteit op orde is;  
• een toekomstbestendige woningvoorraad doordat investeringen in onderhoud en verbeteringen worden gecombineerd met slim, stapsgewijs verduurzamen; 
• wijken met een gedifferentieerde woningvoorraad die aantrekkelijk is voor diverse doelgroepen; 
• wijken die goed worden verhuurd en gehuurd met redelijke huurprijzen;  
• een goed gefundeerde woningvoorraad; 
• inzicht in de stapeling van opgaven en de eigendomssituatie in de bestaande particuliere woningvoorraad; 
• naleving van wet- en regelgeving op het gebied van omgevingsrecht, zodat de veiligheid en leefbaarheid zijn geborgd.

Wat gaan we daarvoor doen?

Basiskwaliteit op orde

• De Aanpak Basiskwaliteit stimuleert eigenaren en VvE’s in de meest kwetsbare wijken in de stad bij het wegwerken van onderhoudsachterstanden. Zij krijgen hierbij begeleiding en ondersteuning, bijvoorbeeld financiële hulp. Zo zetten ze de eerste verbeter- en verduurzamingsstappen van de woning. 
• Eigenaren krijgen ondersteuning bij het opstellen van een onderhoudsplan, zo mogelijk een duurzaam meerjarenonderhoudsplan. 
• Per collegeperiode gaat het om een aanpak van 3.000 woningen. Ieder jaar wordt een deel van dit totaalaantal woningen projectmatig opgenomen in de Aanpak Basiskwaliteit. Dit moet uiteindelijk leiden tot de aanpak van alle 3.000 woningen, met gemiddeld 750 woningen per jaar.

Toekomstbestendige woningvoorraad

• Door het programma Bestaande Voorraad krijgen eigenaren – ook in VVE-verband –financiële ondersteuning en advies om de woning op een toekomstbestendig niveau te brengen: beter geïsoleerd, aardgasvrij, bouwkundig en constructief op orde, gezond en veilig. 
• Het programma wordt uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma Particuliere Woningvoorraad, zodat tussen 2023 en 2027 1.000 tot 2.000 eenheden een grondige aanpak krijgen en daarmee worden vergroot of verbeterd. 

Gedifferentieerde woningvoorraad

• Voor een breder woningaanbod en een kwaliteitsslag in de particuliere woningvoorraad in de focuswijken van Rotterdam-Zuid, krijgen eigenaren ondersteuning en begeleiding bij het samenvoegen en vergroten van de woning.   
• De inzet om te komen tot een gedifferentieerd woningaanbod vindt plaats in zeven focuswijken in Rotterdam-Zuid en de Landbouwbuurt in Vreewijk. 
• Woningeigenaren kunnen € 35.000 subsidie krijgen voor samenvoeging van woningen, en € 20.000 subsidie voor vergroting van hun woning. 

Betaalbaar en fijn wonen

• Huurders op de sociale particuliere markt betalen de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Ze kunnen rekenen op goed verhuurderschap van hun huisbaas. 

Aanpak funderingsproblematiek

• Het funderingsloket voert een actief beleid uit. Dit beleid bestaat uit het informeren, faciliteren, stimuleren en handhaven van particuliere woningeigenaren met woningbezit in funderingsrisicogebieden. 

Kennisontwikkeling van de bestaande voorraad

• Om goed zicht te houden op de opgave binnen de bestaande woningvoorraad kan de gemeente in de meest kwetsbare wijken van de stad verschillende programma’s en instrumenten inzetten. 

Naleving

Om het naleefgedrag te bevorderen kunnen bewoners en ondernemers de gemeente vragen om advies. Gemeentelijke medewerkers gaan gebieden en wijken in om samen met netwerkpartners controles uit te voeren. 

• Bewoners krijgen bijvoorbeeld advies over onderhoud en verduurzaming van hun woning 
• Inzet van reguliere handhaving op strijdigheden met het bestemmingsplan, achterstallig onderhoud, illegaal gebruik van objecten en strijdigheid met de huisvestingsverordening. Ook is er handhaving bij sociale problematiek, zoals bij vervuilde woningen 
• Aanpak hennepkwekerijen en ondermijning 
• Uitvoeringscontrole: toezicht op de bouw 
• Uitvoering van het Integraal Handhavingsplan door programmatisch toezicht en handhaving, in samenwerking met veiligheidspartners

Wat hebben we in 2023 bereikt en gedaan?

Basiskwaliteit op orde, toekomstbestendige en gedifferentieerde woningvoorraad

De gegevens zijn nog niet gereed; rapportage aan de gemeenteraad vindt plaats in het eerste of tweede kwartaal 2024.

Het uitvoeringsprogramma Particuliere woningvoorraad wordt in het eerste kwartaal 2024 voorgelegd aan het college. Bedoeling is om in projecten samenvoeging en vergroting te combineren met de basisaanpak, aangevuld met een passende gevelaanpak, geïntegreerd met het complex of het bouwblok aan de slag te gaan.

Er heeft besluitvorming plaatsgevonden over het grotere project Fazantstraat. Hier worden woningen aangekocht om samen te voegen danwel te vergroten en te verbeteren, vindt een aanpak basiskwaliteit plaats voor de overige woningen, inclusief een gevelaanpak. Bewoners zijn geïnformeerd over de aanpak. Daarnaast is er is succesvol een nieuwe tranche van het volkshuisvestingsfonds ingediend. Hierdoor kreeg Rotterdam extra geld om 415 woningen te verbeteren, 255 woningen via aankoop te verbeteren en te verkopen, en voor 160 overige woningen een basis- en gevelaanpak uit te voeren.

Voor de subsidieregeling Samenvoegen en Vergroten zijn geschikte panden geselecteerd. De eigenaren daarvan zijn geïnformeerd over de regeling. Details zijn zichtbaar in het onderdeel ‘hoe meten we dat’.

Betaalbaar en fijn wonen (Goed verhuurderschap)

• Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht. Het is een belangrijke mijlpaal voor de aanpak, omdat nu instrumenten beschikbaar zijn om misstanden op de particuliere verhuurmarkt te kunnen sanctioneren, zoals intimidatie en discriminatie van huurders en uitbuiting van arbeidsmigranten. Met de verhuurvergunning woonruimte die als pilot in Carnisse is ingevoerd, is in deze wijk handhaving op te hoge huren mogelijk.
• Huurders uit de zes prioritaire wijken en in de rest van de stad krijgen van Huurteam Rotterdam ondersteuning bij het aanvechten van te hoge via de Huurcommissie.
• Op 1 juli 2023 is het meldpunt ongewenst verhuurgedrag ingesteld. Huurders van particuliere huurwoningen hebben de mogelijkheid om melding te maken van bijvoorbeeld discriminatie en intimidatie. 
• Met de grote verhuurders in de stad, verenigd in het Platform Particuliere Verhuurders Rotterdam (PPVR), is in juni 2023 een intentieovereenkomst afgesloten. In de overeenkomst zijn afspraken vastgelegd voor goed verhuurderschap.
• In 2023 is de pilot Eerlijk Bieden gestart. Het is een digitaal platform waar particuliere verhuurders woningen te huur kunnen aanbieden en woningzoekenden veilig en anoniem kunnen reageren op te huur aangeboden woningen. De pilot moet een transparant en eerlijk proces voor particuliere verhuringen bevorderen.
• De communicatiecampagne ‘Weet wat je (ver)huurt’ is in 2023 gehouden. Op verschillende plekken in de stad waren uitingen te zien, zijn social media ingezet en mailings gestuurd. De campagne beoogde bekendheid te geven aan de aanpak goed verhuurderschap. Bijna 41.000 personen bezochten de website weetwatjehuurt.nl, en de huurprijscalculator is bijna 36.000 keer ingevuld. In totaal zijn ruim 18.000 verhuurders bereikt.      

Aanpak funderingsproblematiek

De funderingsaanpak is in 2023 doorgezet. Via het Funderingsloket is voorlichting en advies gegeven aan particulieren en professionals. De projectwebsite van het Funderingsloket is uitgebreid met informatie over niet-onderheide panden. Er zijn experimenten uitgevoerd met digitale monitoring van woningen in diverse funderingsrisicogebieden. Ook zijn er wijkgerichte aanpakken voor funderingsonderzoek uitgevoerd en is funderingsherstel aangejaagd door procesbegeleiding en het landelijke fonds funderingsherstel. Bij urgente onderzoeks- en herstelprojecten is handhaving ingezet. Details zijn zichtbaar in het onderdeel ‘hoe meten we dat’.

Kennisontwikkeling van de bestaande voorraad

Het vitaliteitsonderzoek is in 2023 voorzien van nieuwe informatie. De gemeente heeft alle gegevens in eigen hand en toekomstige ontwikkelingen en verrijkingen van de gegevens zijn gemakkelijker mogelijk.

Naleving

• Integrale samenwerking zorgt voor een bundeling van expertises en bevoegdheden in het uitvoeren van toezichthoudende en handhavende bevoegdheden. De samenwerking werkt door in het hele proces: melding, inspectie en opvolging. In 2023 is deze ketensamenwerking verder versterkt. Bouwinspecteurs trekken gezamenlijk op in toezichthoudende controles onder de noemer ‘grip op vastgoed’, integrale controles en ‘intensief beheer’. In 2023 vonden 18 integrale inspecties plaats, waarbij 215 adressen zijn gecontroleerd. De samenwerkingspartners kwamen 12 keer bijeen aan de Nalevingstafel.
• Een losgekomen stuk beton in een verdiepingsvloer van een basisschool in de stad was aanleiding om alle scholen in de stad op dit risico te onderzoeken. Nader onderzoek bij de betrokken school wees uit dat op meerdere plekken sprake was van dergelijke schades. Op basis van de onderzoeken zijn de risico’s weggenomen bij Rotterdamse scholen die gebouwd zijn met hetzelfde systeem.

Naleving - aanpak hennepkwekerijen en ondermijning 

In 2023 is voorzichtig gestart met controles zonder de aanwezigheid van de politie. Daarmee is voorkomen een te stevig beroep te doen op beperkte politiecapaciteit. Het aantal ontmantelde kwekerijen is verder afgenomen. Er vindt onderzoek plaats om gerichtere controles te kunnen uitvoeren bij bepaalde bouwtypen. De controles op ondermijning zijn in 2023 verder geïntensiveerd.

Er zijn 517 meldingen onderzocht en 91 kwekerijen ontmanteld. Naar ondermijning zijn 396 controles gedaan. Bij 50 adressen zijn strijdigheden met het mandaat van de gemeente geconstateerd en is handhaving in gang gezet.

In samenwerking met de VRR en DCMR zijn bij diverse branches controles uitgevoerd. De resultaten hiervan komen in de jaarlijkse rapportage aan de gemeenteraad, in het eerste kwartaal van 2024.

Hoe meten we dat?

Voor de diverse projecten Samenvoegen en vergroten zijn in 2023 74 woningen verworven. Dat is exclusief de verwerving door Woonbron in het project Eilandenbuurt. Het totaal aangekochte woningen nam toe tot 312 eenheden in diverse projecten. Deze woningen worden zo snel mogelijk getransformeerd of anders tijdelijk verhuurd. Desondanks staan 97 woningen nog leeg; er zijn nog aanpassingen nodig, of de woningen moeten ofwel verhuurklaar gemaakt worden, ofwel in de verkoop gaan.

Acht woningen zijn daadwerkelijk samengevoegd tot vier woningen die in verkoop gaan.

De getallen voor 2023:

• 74 woningen aangekocht
• 8 woningen verbeterd en samengevoegd tot 4 woningen
• 0 woningen verkocht

In de uitvoering van de subsidieregeling Samenvoegen en vergroten is er ondanks de inspanningen sprake van achterstand op het doel van 40 vaststellingen per jaar.

De getallen voor 2023:

• 26 nieuwe subsidieaanvragen ingediend;
• 11 subsidieaanvragen ingetrokken of geweigerd;
• 7 subsidieaanvragen vastgesteld (2 samenvoegingen en 5 vergrotingen;
• 33 subsidieaanvragen in behandeling (9 samenvoegingen en 24 vergrotingen).

Wijkgerichte aanpak funderingsproblematiek (aantal woningen)

Het gaat hierbij om het aantal woningen met houten paalfunderingen. De eigenaren worden door het Funderingsloket gestimuleerd om funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Hiervoor is subsidie beschikbaar. In 2024 wordt de funderingsaanpak bijgesteld. Op basis van de bijstelling kan de indicator verder ingevuld worden.    

Basiskwaliteit woningen (aantal woningen)

De ambitie is om tot 2026 stadsbreed 3.000 woningen aan te pakken. Het overgrote deel daarvan bevindt zich in gebied van de Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ). Gemiddeld gaat het op jaarbasis om 750 woningen. 

* De meest recente gegevens uit 2023 moet nog over worden gerapporteerd. Dit komt te vroeg voor de jaarstukken 2023.

Verstrekte subsidies woningvergroting

In 2023 zijn 7 subsidies vastgesteld. 35 aanvragen worden nog getoetst.

** = Jaren 2026 en 2027 zijn nog niet te ramen omdat de regeling loopt tot september 2026