Bestuursopdracht

Om ‘in control’ te komen heeft het college op 16 juli 2019 de bestuursopdracht Toekomstbestendig Sturen en Begroten Vastgoed vastgesteld. In 2021 is de laatste fase van de bestuursopdracht uitgevoerd. Er is onderzocht welke beleidsmatige keuzes op het gebied van vastgoed gemaakt kunnen worden om de structurele financiële problematiek op te lossen. De voorstellen om te komen tot sluitende afspraken over de kostendekkende huur, inclusief verrekeningssystematieken voor ontwikkeling, beheer en onderhoud zijn verwerkt in de begroting. De kosten landen hierdoor op de juiste programma’s. Vanaf 2024 dienen binnen deze programma’s bestaande middelen aangesproken te worden om deze kosten te dragen. Het deel dat niet aan de overige programma’s toebedeeld kan worden, wordt ten laste gebracht van de algemene middelen. De uitkomsten zijn in de meerjarenbegroting verwerkt.

In 2021 is tevens gewerkt aan de aanscherping van de spelregels en zijn de resultaten van de bestuursopdracht geborgd in de organisatie. Ook is invulling gegeven aan de strategische adviesrol.

Duurzaamheid 

De gemeente Rotterdam heeft de ambitie om als organisatie CO2 klimaatneutraal te zijn in 2050. Daar hoort een duurzame vastgoedportefeuille bij. Het in beeld brengen van de kosten vormde een onderdeel van de Bestuursopdracht. Vastgoed heeft de kosten van de ambities voor de gehele portefeuille doorgerekend. Voor een deel van de portefeuille is vervanging het middel om de ambities te bereiken.  Deze vervangingsopgave is opgenomen in de Integrale Huisvestingsplannen (IHP's) per portefeuille.  Voor de bestaande bouw wordt met de meerjarenonderhoudsplannen de verduurzaming ingezet en worden deze aan de natuurlijke onderhoudsmomenten gekoppeld. In 2021 is gestart om ook voor de niet te vervangen objecten de meerjaren onderhoudsplanningen te verduurzamen, de zogenoemde duurzame meerjaren onderhoudsplanningen (DMJOP's). In een visiedocument is vastgelegd hoe we dat gaan doen. Deze is vertaald naar  de Leidraad voor het opstellen en actualiseren van de meerjaren onderhoudsplanningen, die wordt gebruikt bij de opdrachtverstrekking voor de actualisaties. Met deze aanpak zullen in alle meerjaren onderhoudsbegrotingen binnen vier jaar de verduurzamingseisen zijn opgenomen.  

Bij het verduurzamen van gebouwen moeten deze minimaal voldoen aan de geldende wetten en regels. Overheidsgebouwen hebben volgens de Europese richtlijn Energy performance of buildings Directive (EPBD) een voorbeeldfunctie. Daarom moeten nieuwe overheidsgebouwen bij aanvraag van de omgevingsvergunning minimaal aan de Bijna Energieneutrale Gebouwen eisen (BENG) voldoen. Ook moet rekening worden gehouden met de milieubelasting van toegepaste materialen. Voor bestaande gebouwen geldt dat ze aan de erkende maatregellijst van het Activiteitenbesluit en aan de labelverplichtingen moeten voldoen. Bij de bestuursopdracht is afgesproken dat naast de wettelijke verplichtingen. altijd rendabele maatregelen worden toegepast en wanneer gebouwen nog lang in de portefeuille blijven ook de zogenaamde no-regret.

Risico's

Gevolgen Corona-pandemie.

De uitbraak van het Coronavirus heeft ook impact op Vastgoed. De effecten voor de afdeling Vastgoed zijn hieronder opgenomen. Op 2 maart 2021 is de Herziene Coulanceregeling verhuur gemeentelijk vastgoed door het college vastgesteld en naar de raad ter kennisname gestuurd. Bij de voorjaarsnota 2021 is € 10 mln aan middelen vrijgemaakt om de regeling te bekostigen. 

Door de bijna 1.100 aangeschreven huurders zijn er in totaal 232 aanvragen ingediend. Daarvan zijn er 150 goedgekeurd en 68 zijn afgewezen. Daarnaast zijn14 dossiers in verband met het niet aanleveren van de benodigde informatie, niet in behandeling genomen. Nagenoeg alle afwijzingen zijn gebaseerd op het niet voldoen aan de voorwaarde van een minimaal omzetverlies van 30%. 

Er is uiteindelijk voor € 1,6 mln aan kwijtscheldingen toegekend, terwijl we bij de start van de regeling rekenden op ca. 500 toekenningen.  

Over het geheel bekeken, zien we meerdere verklaringen voor de lagere aantallen aanvragen dan in eerste instantie werd verwacht: 

• Veel huurders konden geen omzetverlies van minimaal 30% aantonen.  

• Er is van meerdere kanten, met name door het Rijk, royaal steun verleend en de regeling kende een verrekening met andere subsidies/tegemoetkomingen (die bij de omzet opgeteld werden), waardoor er geen omzetverlies van minimaal 30% meer aangetoond kon worden. 

• Wellicht heeft voor een kleine groep het overleggen van gedetailleerde omzetcijfers een drempel gevormd. 

Vanaf 1 juli 2021 wordt de huur voor gemeentelijke panden weer regulier gefactureerd. Met huurders die, al dan niet na gedeeltelijke kwijtschelding, nog betalingsachterstand hebben als gevolg van de Coronabeperkingen, zijn en worden afspraken gemaakt om deze achterstand in te lopen. 

Op het moment dat de Coronamaatregelen van kracht werden (eind maart 2020) bedroeg de totale huurachterstand voor panden in beheer bij de gemeente en de externe beheerder (betaalachterstand van 3 maanden na factuurdatum) € 4,1 miljoen.  In september 2021 was deze achterstand opgelopen naar € 10,2 miljoen. Per saldo is de debiteurenpositie dus met 6,1 miljoen euro verslechterd.  

Alles overziend, zou het kunnen zijn dat SO Vastgoed, ondanks de huurcoulanceregeling, in 2022 en 2023 flinke bedragen als gevolg van wanbetaling en faillissementen zal moeten afschrijven. Dit kunnen we nu nog niet overzien. Deze afschrijvingen zullen moeten worden opgevangen binnen de bestaande voorziening die daarvoor beschikbaar is. Mogelijk is deze voorziening ontoereikend en zijn er aanvullende middelen nodig. 

Brandstofverkooppunten.

Een deel van de huurinkomsten van brandstofverkooppunten is omzet gerelateerd. Veilingopbrengsten zijn afhankelijk van de markt. Van invloed op veiling- en huuropbrengst zijn: toenemende elektrificatie van het wegverkeer, toekomstige zero-emissiezone en Covid-19. Deze factoren zullen een negatieve invloed gaan hebben op de hoogte van de huurinkomsten de komende jaren. 

Leegstand.

De leegstand is momenteel niet hoog. Doordat tijdens de Coronaperiode uitstel van betaling is verleend, zijn er relatief weinig huuropzeggingen geweest. Onduidelijk is nog hoe zich dit in de komende periode zich ontwikkelt. Ondernemers hebben naast de vaste lasten ook te maken met veranderende koopstromen, een langer lopend proces dat door de pandemie versterkt is. 

Vastgoedmarkt.

De vastgoedmarkt (verkoop) lijkt op zich niet heel ernstig beïnvloed te worden door de coronacrisis. Door slim te schuiven tussen de jaarschijven verkopen (winkels en horecapanden later verkopen, omdat de markt daarvoor nu slechter is) wordt strategisch het beste moment voor verkoop bereikt. Een groot probleem bij verkoop is het zogenaamde in november 2021 gewezen zeer bijzondere Didam arrest gebleken, dat in het kader van het Gelijkheidsbeginsel een zekere mate van openbaar aanbieden van te verkopen gemeentelijk onroerend goed eist. Diverse geplande onderhandse verkopen (onder meer aan zittende huurders) zijn hierdoor vertraagd, dan wel moeten ze op een andere wijze worden overgedaan. Dit heeft grote gevolgen gehad voor het aantal verkochte panden en de daarbij behorende verkoopopbrengst. Deze opbrengsten zullen uiteraard de komende jaren alsnog worden gerealiseerd. 

Reclameopbrengsten.

Met de reclame exploitanten wordt overleg gevoerd over de manier waarop in deze sector de achterstanden op de concessievergoeding, waarvoor eveneens uitstel van betaling vanwege de Corona crisis heeft gegolden worden ingelopen. Met twee van de die exploitanten zijn sluitende afspraken gemaakt.

Het proces rondom het vaststellen van de verkooplijst is mede naar aanleiding van wensen vanuit de gemeenteraad aangescherpt. Het gaat enerzijds om aandacht voor de juiste strategische afwegingen ten aanzien van ons gemeentelijk vastgoed, voordat verkoop definitief opgestart wordt en anderzijds om te zorgen dat bij de uiteindelijke verkoop panden worden verkocht aan de juiste partij, voor de juiste prijs. De aanpak t.a.v. het verkopen van gemeentelijk vastgoed bestaat uit twee delen. Ten eerste het proces om te komen tot een gedragen verkooplijst, waarbij we de relevante stakeholders in de stad van tevoren betrekken en ten tweede het feitelijke verkoopproces conform de uitgangspunten uit de Kadernota Vastgoed. 

Doelstellingen 2021

Het proces rondom het vaststellen van de verkooplijst is mede naar aanleiding van wensen vanuit de gemeenteraad aangescherpt. Het gaat enerzijds om aandacht voor de juiste strategische afwegingen ten aanzien van ons gemeentelijk vastgoed, voordat verkoop definitief opgestart wordt en anderzijds om te zorgen dat bij de uiteindelijke verkoop panden worden verkocht aan de juiste partij, voor de juiste prijs. De aanpak t.a.v. het verkopen van gemeentelijk vastgoed bestaat uit twee delen. Ten eerste het proces om te komen tot een gedragen verkooplijst, waarbij we de relevante stakeholders in de stad van tevoren betrekken en ten tweede het feitelijke verkoopproces conform de uitgangspunten uit de Kadernota Vastgoed.

De doelstelling was 153 objecten van het gemeentelijk vastgoed te verkopen in 2021 met een verwachte opbrengst van circa € 23,4 mln. Er zijn uiteindelijk 37 objecten in 2021 verkocht én geleverd. De verkoopopbrengst is daarmee € 14,7 mln lager dan begroot. Een belangrijke oorzaak hiervan is, zoals gezegd, het zogenaamde Didam-arrest. Het effect van deze uitspraak is dat verkopen niet zonder meer onderhands kunnen worden gedaan. Om die reden is een deel van de voor 2021 geplande onderhandse verkopen opgeschort en doorgeschoven naar volgende jaren. Daarnaast is een deel van de verkooptransacties niet in 2021 afgerond. Oorzaken daarvan zijn ondermeer dat er in aantal gevallen nog geen overeenstemming met de kopende partij is, er in een aantal gevallen vertraging is ontstaan in het afgeven van omgevingsvergunning, er negatief advies vanuit de BIBOB is gegeven en er in enkele gevallen op verzoek van directie SO om uitstel van de levering is verzocht. De in 2021 niet gerealiseerde verkopen worden wel gerealiseerd, maar schuiven ook door naar volgende jaren. 

De gemeente Rotterdam had in 2021 zowel maatschappelijke als commerciële vastgoedobjecten in portefeuille. Vastgoed en gronden in gemeentelijk bezit worden ingezet ten bate van maatschappelijke doelstellingen en worden dusdanig beheerd dat ze toekomstbestendig zijn. Het bezit is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod is wél een doel. De inzet is om hiertoe alleen de zogenaamde kernportefeuille aan gebouwen en gronden aan te houden, waarmee de maatschappelijk gewenste waarde kan worden gecreëerd. Dit betekent dat het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen uit het coalitieakkoord en aan doelstellingen die zijn neergelegd in wet- en regelgeving (die zijn door vertaald in beleidsprogramma’s, zoals bij onderwijshuisvesting). Deze collegedoelstellingen zijn en worden vorm gegeven in plannen en programma’s die leiden tot vragen naar (gemeentelijk) vastgoed. De kaders waarbinnen dit gebeurt met betrekking tot vastgoed zijn vastgesteld in de Kadernota Vastgoed. Door het hanteren van functioneel grondbeleid beheert de gemeente ruim 42.000 (grond)contracten van onroerende zaken die in erfpacht of in eigendom zijn uitgegeven door de gemeente.