Externe ontwikkelingen:
Interne ontwikkelingen:
Bijdragen bouwopgave van 18.000 woningen
Bijdragen aan de bouwopgave van 18.000 woningen in de periode 2018-2021, en aan een prettige leefomgeving. De gemeente stuurt via de eigen grondexploitaties actief op de realisatie van nieuwbouw. Tezamen met de particuliere ontwikkelingen op grond van particulieren vormt dit de bouwopgave.
Vertalen van gemeentelijke ambities naar grondexploitaties
De beleidsdoelstellingen binnen andere taakvelden, zoals Wonen en Bouwen, worden financieel vertaald in de grondexploitaties.
Risicobeheersing
Risicobeheersing tijdens de planvorming en uitvoering van gebiedsontwikkelingen door optimalisatie, bewaking en bijsturing.
Actief investeren
We hebben de markt uitgedaagd tot het investeren in en realiseren van nieuwe ontwikkelingen in de door de gemeente aangegeven prioriteiten voor de komende jaren. In 2020 zijn diverse bouwlocaties op de markt gezet en daarmee worden steeds meer grondposities ook daadwerkelijk in ontwikkeling genomen.
Inzetten op gemeentelijke prioriteiten
We zetten de gemeentelijke investeringen actief in op de gemeentelijke prioriteiten: energietransitie, nieuwe economie en groei van de stad.
Sturen op balans maatschappelijk en financieel resultaat
We sturen op een voor de gemeente zo gunstig mogelijke balans tussen maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat. Een ontwikkelproces is een voortdurende zoektocht naar een goede balans tussen (onder meer) opbrengsten en kosten. Binnen gemeentelijke grondexploitaties valt hier beter op te sturen dan bij een particuliere ontwikkeling.
Ontwikkelen van maatschappelijk wenselijke locaties
We ontwikkelen locaties die niet door marktpartijen uitgevoerd worden. Sommige ontwikkelingen leveren geen winst op, maar zijn om bijvoorbeeld maatschappelijke redenen heel wenselijk. Dergelijke ontwikkelingen zullen door het ontbreken van de winstpotentie nooit door een particuliere ontwikkelaar opgepakt worden. In dergelijke gevallen hebben we gezocht naar financiële middelen (intern en extern) om een dergelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Dit wordt onder andere gedaan bij de grondexploitaties binnen het programma Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ).
Jaarlijkse actualisatie grondexploitaties
De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten en opbrengsten en anderzijds de begroting van de nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. Alle posten worden contant gemaakt. Gesaldeerd ontstaat daardoor het netto contante waarde-saldo (NCW) van het project.
Als daar aanleiding voor was, hebben we gedurende het jaar begrote posten geactualiseerd. Per peildatum 1 november 2020 zijn alle posten in de grondexploitaties voorzien van actuele onderbouwingen. Deze zijn gebruikt voor de waardering bij de jaarrekening.
| Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen) | Oorspr. Begroting 2020 | Bijgestelde Begroting 2020 | Realisatie 2020 | Afwijking | |
|---|---|---|---|---|---|
| Baten exclusief reserves | 77.290 | 44.741 | 72.445 | 27.704 |
|
| Bijdragen rijk en medeoverheden | 0 | 5.632 | 6.409 | 777 | |
| Overige opbrengsten derden | 70.800 | 78.463 | 35.385 | -43.077 | |
| Overige baten | 6.490 | -39.354 | 30.651 | 70.004 | |
| Lasten exclusief reserves | 77.618 | 68.561 | 61.832 | -6.729 |
|
| Apparaatslasten | 7.071 | 8.618 | 8.569 | -49 | |
| Inhuur | 1.317 | 3.225 | 3.258 | 33 | |
| Overige apparaatslasten | 114 | 89 | 57 | -32 | |
| Personeel | 5.640 | 5.304 | 5.253 | -50 | |
| Intern resultaat | 15.126 | 13.856 | 15.167 | 1.311 | |
| Intern resultaat | 15.126 | 13.856 | 15.167 | 1.311 | |
| Programmalasten | 55.420 | 46.086 | 38.096 | -7.991 | |
| Inkopen en uitbestede werkzaamheden | 58.290 | 47.623 | 38.489 | -9.135 | |
| Kapitaallasten | -2.870 | -1.537 | -1.406 | 131 | |
| Overige programmalasten | 0 | 0 | 1.013 | 1.013 | |
| Subsidies en inkomensoverdrachten | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo voor vpb en reserveringen | -328 | -23.820 | 10.613 | 34.433 | |
| Saldo voor reserveringen | -328 | -23.820 | 10.613 | 34.433 | |
| Reserves | 1.695 | 35.488 | 5.158 | -30.330 |
|
| Onttrekking reserves | 1.695 | 41.038 | 10.708 | -30.330 | |
| Toevoeging reserves | 0 | 5.550 | 5.550 | 0 | |
| Vrijval reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo | 1.367 | 11.668 | 15.771 | 4.103 |
| Overzicht afwijkingen | Afwijking baten | Afwijking lasten | Afwijking reserves | Afwijking saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1. Baten en lasten grondexploitaties en projecten voor derden | - 7.490 | -7.490 | 0 | 0 |
| 2. Resultaatnemingen | 35.169 | 0 | 0 | 35.169 |
| 3. Overige effecten | 25 | 761 | 0 | -736 |
| 4. Bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) | 0 | 0 | -24.310 | -24.310 |
| 5. Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling (GO) | 0 | 0 | -604 | -604 |
| 6. Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie | 0 | 0 | -3.022 | -3.022 |
| 7. Bestemmingsreserve Middensegment huur | 0 | 0 | -2.395 | - 2.395 |
| Totaal afwijkingen | 27.704 | -6.729 | -30.330 | 4.103 |
1. Baten en lasten grondexploitaties en projecten voor derden
De gerealiseerde baten en lasten op de grondexploitaties en de projecten voor derden zijn lager dan begroot. De oorzaak hiervan is drieledig. Ten eerste is het een keuze om in de grondexploitatieportefeuille rekening te houden met overprogrammering (circa 30%) om te zorgen dat er voldoende planaanbod is om in een jaar aan de vraag te kunnen voldoen. Deze overprogrammering (hogere raming) vertaalt zich in een verhoudingsgewijze even grote verhoging van de investeringen (lasten) als van de desinvesteringen (baten).
Voor het resultaat op het product is deze afwijking ten opzichte van de begroting saldoneutraal, omdat de niet gerealiseerde baten en lasten doorschuiven naar de daaropvolgende jaren. Op portefeuilleniveau wordt getracht deze budgetovermaat binnen de grondexploitaties te beperken, maar de overmaat is nooit helemaal te voorkomen.
Een tweede oorzaak ligt in de wijze waarop in de begroting keuzes rondom budgetsturing zijn gemaakt. De werkwijze van budgetsturing vereist dat voor een aangegane verplichting (bijv. een aanbesteding) het volledige budget beschikbaar is, ook als de besteding over meerdere jaren is verspreid. De last moet dan dus feitelijk in het lopende boekjaar worden begroot terwijl de realisatie (deels) pas in latere jaren plaatsvindt.
Ten derde worden de interne en overige verrekeningen volledig onder de lasten gepresenteerd. Ook als de verrekening een baat betreft. Omdat in de grondexploitaties deze verrekeningen als baten worden gezien, levert de afwijking tussen begroting en realisatie een hoger verschil aan zowel de baten- als aan de lastenkant op.
2. Resultaatnemingen
De resultaatnemingen zijn op te delen in winstnemingen, verliesnemingen en mutaties in de verliesvoorziening. Het verschil tussen de begrote en gerealiseerde resultaatnemingen bedraagt € 35,2 mln. Een groot deel van dit resultaat leidt tot mutaties in bestemmingsreserves, omdat in diverse gevallen een te treffen verliesvoorziening afgedekt wordt met middelen uit de reserves. Rekening houdend met deze mutaties die samenhangen met de resultaatnemingen bedraagt het verschil uiteindelijk € 5,4 mln. (De afwijkingen op de bestemmingsreserves worden hieronder nader toegelicht).
In onderstaande tabel wordt per type resultaatneming het verschil tussen begroting en realisatie gepresenteerd, zowel exclusief als inclusief de mutaties in de reserves. Het totale resultaat is afhankelijk van (tussentijdse) winstnemingen, het terugdraaien van historische winstnemingen, verliesnemingen, mutatie van de verliesvoorziening en mutaties van de reserves. Deze subonderdelen worden niet allemaal afzonderlijk begroot.
De totale winstneming van € 25,1 mln, bestaat uit € 24 mln aan winstneming uit grondexploitaties, € 0,6 mln aan project derden en € 0,5 mln voor ruimtelijke plannen). De verliesneming van € 1,96 mln betreft hoofdzakelijk een administratieve correctie voor de grondexploitaties voor € 1,6 mln. De totale resultaatneming (inclusief onttrekkingen aan reserves) van € 22,4 mln is € 5,4 mln hoger dan begroot.
Voor de grondexploitaties met een verwacht verlies (negatieve netto contante waarde) wordt een verliesvoorziening getroffen. Indien middelen beschikbaar zijn in bestemmingsreserves mogen deze niet direct als baat worden toegerekend aan de grondexploitaties om het verwachte verlies binnen het project (deels) te compenseren. De middelen in de bestemmingsreserves kunnen wel worden ingezet ter dekking van de te treffen verliesvoorziening. In 2020 is de mutatie verliesvoorziening grondexploitaties € 29,7 mln lager uitgevallen dan begroot. De verklaring hiervoor komt voor het grootste deel (€ 23,6 mln) voort uit het NPRZ-project Fazantstraat. Voor het tekort van het project zou een voorziening getroffen moeten worden, die afgedekt zou worden middels een onttrekking aan de bestemmingsreserve NPRZ. Door het besluit van de gemeenteraad het project niet als grondexploitatie in uitvoering te nemen, maar voor de projectaanpak samenvoegen-vernieuwbouw te kiezen, waren de begrote voorziening en onttrekking niet nodig.
Verder was in de begroting een volledige aanwending opgenomen van de reserves Stimulering Bouwproductie en Middensegment huur (€ 10,5 mln) ten behoeve van verlieslatende grondexploitaties. Uiteindelijk is € 5,1 mln aangewend t.b.v. de verliesvoorziening die is getroffen voor de grondexploitaties Sportcampus, De Dukdalf, De Machinist, Herstructurering Oudeland en Stadshart Hoogvliet. Voorzien wordt dat de resterende middelen in 2021 alsnog toegekend kunnen worden.
Ontwikkeling verliesvoorziening 2020
Begin 2020 was de stand van de voorziening € 54 mln. De mutatie in 2020 bedraagt € 9,2 mln verslechtering waardoor de stand van de verliesvoorziening eind 2020 € 63,3 mln bedraagt. De mutaties betreffen voornamelijk toevoegingen voor de grondexploitaties Sportcampus (€ 4,2 mln), Herstructurering Oudeland (€ 3,3 mln), Tweebosbuurt (€1,1 mln), Vierhavenstrip (€ 1,2 mln). Voor de toevoeging voor de grondexploitatie Herstructurering Oudeland is € 1,0 mln beschikbaar gesteld vanuit de reserve Gebiedsontwikkeling en € 700 uit de reserve Stimulering Bouwproductie. Het verlies op de grondexploitatie Sportcampus wordt gedekt voor € 1,2 mln uit de reserve Investeringsfonds Rotterdam en voor € 2,1 mln uit de reserve Middensegment huur. Het verlies op de grondexploitatie Tweebosbuurt wordt gedekt uit de reserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid.
Door positieve ontwikkelingen binnen de grondexploitaties Coolhaven / Little C, Urkersingel en 2e Carnissestraat valt een deel van de voor de grondexploitaties getroffen verliesvoorzieningen vrij.
De voorziening met betrekking tot de grondexploitatie Coolhaven is destijds getroffen ten laste van de bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR). In verband met de nog te verwachten kosten waarvoor reeds verplichtingen zijn aangegaan dienen de vrijgevallen middelen (€ 538) weer toegevoegd te worden aan de reserve en beschikbaar te blijven voor dit project.
De voorziening met betrekking tot de grondexploitaties Urkersingel (€ 849) en 2e Carnissestraat (€ 85) is destijds getroffen ten laste van de bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). In verband met de cofinancieringsafspraken dienen deze vrijgevallen middelen toegevoegd te worden aan de reserve en waar nodig beschikbaar te blijven voor de betreffende projecten.
3. Overige effecten
Het nadeel (- € 736) wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een lagere dekking van uren. Dit is komt vooral door een lagere productiviteit. Dit wordt met name veroorzaakt doordat er veel nieuwe medewerkers zijn aangenomen die ingewerkt moesten worden en het corona effect.
4. Bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)
De onttrekking is lager uitgevallen dan begroot (€ 24,3 mln). Hoofdzakelijk wordt dit veroorzaakt door de grondexploitatie Fazantstraat (€ 23,6 mln). Het project Fazantstraat is geen grondexploitatie geworden, omdat de gemeenteraad heeft besloten om de Fazantstraat niet aan te wijzen voor de projectaanpak herstructurering maar voor de projectaanpak samenvoegen-vernieuwbouw. Als gevolg hiervan hoefde er geen verliesvoorziening te worden getroffen en bleef de begrote onttrekking uit de reserve ter dekking van de voorziening uit. Daarnaast hebben de onttrekkingen voor de grondexploitaties 2e Carnissestraat en Urkersingel (totaal € 600) niet plaatsgevonden.
5. Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling (GO)
De onttrekking is € 604 lager uitgevallen dan begroot. Dit betreft met name de projecten Buitenruimte RCD en Willem Tellhof. De uitvoering verloopt volgens verwachting, maar de uitgaven (en inkomsten) komen niet volledig overeen met de geraamde fasering in jaarschijven.
6. Bestemmingsreserve Stimulering Bouwproductie
De onttrekking is € 3 mln lager uitgevallen dan begroot. In 2020 zijn een tweetal projecten in aanmerking gekomen om uit deze reserve gefinancierd te worden te weten Herstructurering Oudeland en Stadshart Hoogvliet. Het restant van de reserve (€ 3 mln) zal in 2021 en verder ingezet worden.
7. Bestemmingsreserve Middensegment huur
De onttrekking is € 2,4 mln lager uitgevallen dan begroot. In 2020 zijn de grondexploitaties Sportcampus (€ 2,1 mln), De Machinist (€ 265) en de Dukdalf (€ 790) uit de reserve gefinancierd. Het restant van de reserve (€ 2,4 mln) zal in 2021 en verder ingezet worden.
Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden, sloop van panden en eventuele sanering. Na bouwrijp maken wordt de grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.