Externe ontwikkelingen
Interne ontwikkelingen
Bijdragen aan de bouwopgave van 18.000 woningen in de periode 2019-2022, en aan een prettige leefomgeving. De gemeente stuurt via de eigen grondexploitaties actief op de realisatie van nieuwbouw. Tezamen met de particuliere ontwikkelingen op eigen grond van particulieren vormt dit de bouwopgave.
Vertalen van gemeentelijke ambities naar grondexploitaties. De beleidsdoelstellingen binnen andere taakvelden, zoals Wonen en Bouwen, worden financieel vertaald in de grondexploitaties.
Risicobeheersing tijdens de planvorming en uitvoering van gebiedsontwikkelingen door optimalisatie, bewaking en bijsturing.
We hebben de markt uitgedaagd tot het investeren in en realiseren van nieuwe ontwikkelingen in de door de gemeente aangegeven prioriteiten voor de komende jaren. In 2019 zijn vele bouwlocaties op de markt gezet en daarmee worden steeds meer grondposities ook daadwerkelijk in ontwikkeling genomen.
We zetten de gemeentelijke investeringen actief in op de gemeentelijke prioriteiten:energietransitie, nieuwe economie en groei van de stad.
We sturen op een voor de gemeente zo gunstig mogelijke balans tussen maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat. Een ontwikkelproces is een voortdurende zoektocht naar een goede balans tussen (onder meer) opbrengsten en kosten. Binnen gemeentelijke grondexploitaties valt hier beter op te sturen dan bij een particuliere ontwikkeling.
We ontwikkelen locaties die niet door marktpartijen uitgevoerd worden. Sommige ontwikkelingen leveren geen winst op, maar zijn om bijvoorbeeld maatschappelijke redenen heel wenselijk. Dergelijke ontwikkelingen zullen door het ontbreken van de winstpotentie nooit door een particuliere ontwikkelaar opgepakt worden. In dergelijke gevallen hebben we gezocht naar financiële middelen (intern en extern) om een dergelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Dit wordt onder andere gedaan bij de grondexploitaties binnen het programma Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ).
De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten opbrengsten en anderzijds de begroting van nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. Alle posten worden contant gemaakt. Gesaldeerd ontstaat daardoor het netto contante waarde-saldo (NCW) van het project.
Als daar aanleiding voor was, hebben we gedurende het jaar begrote posten geactualiseerd. Per peildatum 1 november 2019 zijn alle posten in de grondexploitaties voorzien van actuele onderbouwingen. Deze zijn gebruikt voor de waardering bij de jaarrekening.
| Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen) | Oorspr. Begroting 2019 | Bijgestelde Begroting 2019 | Realisatie 2019 | Afwijking | |
|---|---|---|---|---|---|
| Baten exclusief reserves | 63.359 | 62.335 | 68.945 | 6.610 |
|
| Bijdragen rijk en medeoverheden | 1.130 | 940 | 2.918 | 1.978 | |
| Overige opbrengsten derden | 112.542 | 73.315 | 71.334 | -1.981 | |
| Overige baten | -50.313 | -11.919 | -5.307 | 6.612 | |
| Lasten exclusief reserves | 59.188 | 56.741 | 42.822 | -13.918 |
|
| Apparaatslasten | 5.959 | 7.433 | 6.676 | -757 | |
| Inhuur | 201 | 2.348 | 1.884 | -464 | |
| Overige apparaatslasten | 72 | 114 | 171 | 57 | |
| Personeel | 5.686 | 4.972 | 4.621 | -351 | |
| Interne resultaat | 13.393 | 15.512 | 5.118 | -10.394 | |
| Interne resultaat | 13.393 | 15.512 | 5.118 | -10.394 | |
| Programmalasten | 39.835 | 33.795 | 31.028 | -2.767 | |
| Inkopen en uitbestede werkzaamheden | 43.370 | 36.133 | 32.376 | -3.757 | |
| Kapitaallasten | -3.535 | -2.338 | -2.546 | -208 | |
| Overige programmalasten | 0 | 0 | 1.198 | 1.198 | |
| Salariskosten WSW en WIW | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo voor vpb en reserveringen | 4.171 | 5.595 | 26.122 | 20.528 | |
| Saldo voor reserveringen | 4.171 | 5.595 | 26.122 | 20.528 | |
| Reserves | 2.602 | 21.951 | 10.186 | -11.765 |
|
| Onttrekking reserves | 2.602 | 16.951 | 5.186 | -11.765 | |
| Toevoeging reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Vrijval Reserves | 0 | 5.000 | 5.000 | 0 | |
| Saldo | 6.773 | 27.545 | 36.308 | 8.763 |
|
Overzicht afwijkingen |
Afwijking baten |
Afwijking lasten |
Afwijking reserves |
Afwijking saldo |
|---|---|---|---|---|
|
1. Baten en lasten grondexploitaties en projecten voor derden |
-13.963 |
-13.963 |
0 |
0 |
|
2. Resultaatnemingen |
18.340 |
0 |
0 |
18.340 |
|
3. Overige effecten |
0 |
45 |
0 |
-45 |
|
4. Onttrekking reserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR) |
0 |
0 |
-281 |
-281 |
|
5. Onttrekking reserve Gebiedsontwikkeling |
0 |
0 |
-1.870 |
-1.870 |
|
6 Onttrekking reserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) |
0 |
0
|
-9.593 |
-9.593 |
|
7.Onttrekking reserve Infrastructuur |
0 |
0 |
-21 |
-21 |
|
8.Onttrekking ten gevolge van balans |
2.233 |
0 |
0 |
2.233 |
|
Totaal afwijkingen |
6.610 |
-13.918 |
-11.765 |
8.763 |
1. Baten en lasten grondexploitaties en projecten voor derden
De gerealiseerde baten en lasten op de grondexploitaties en de projecten voor derden zijn lager dan begroot. De oorzaak hiervan is drieledig. Ten eerste is het een keuze om in de grondexploitatieportefeuille rekening te houden met overprogrammering (circa 30%) om te zorgen dat er voldoende planaanbod is om in een jaar aan de vraag te kunnen voldoen. Deze overprogrammering (hogere raming) vertaalt zich in een verhoudingsgewijze even grote verhoging van de investeringen (lasten) als van de desinvesteringen (baten). Voor het resultaat op het product is deze afwijking ten opzichte van de begroting saldoneutraal, omdat de niet gerealiseerde baten en lasten doorschuiven naar de daaropvolgende jaren. Op portefeuilleniveau wordt getracht deze budgetovermaat binnen de grondexploitaties te beperken, maar de overmaat is nooit helemaal te voorkomen.
Een tweede oorzaak ligt in de wijze waarop in de begroting keuzes rondom budgetsturing zijn gemaakt. De werkwijze van budgetsturing vereist dat voor een aangegane verplichting (bijv. een aanbesteding) het volledige budget beschikbaar is, ook als de besteding over meerdere jaren is verspreid. De last moet dan dus feitelijk in het lopende boekjaar worden begroot terwijl de realisatie (deels) pas in latere jaren plaatsvindt.
Ten derde worden de interne en overige verrekeningen volledig onder de lasten gepresenteerd. Ook als de verrekening een baat betreft. Omdat in de grondexploitaties deze verrekeningen als baten worden gezien, levert de afwijking tussen begroting en realisatie een hoger verschil aan zowel de baten- als aan de lastenkant op.
2. Resultaatnemingen
De resultaatnemingen zijn op te delen in winstnemingen, verliesnemingen en mutaties in de voorzieningen. Het verschil tussen de begrote en gerealiseerde resultaatnemingen bedraagt € 18.340. Een deel van dit resultaat leidt tot mutaties in bestemmingsreserves. Rekening houdend met deze mutaties die samenhangen met de resultaatnemingen bedraagt het verschil uiteindelijk € 8,7 mln. (De afwijkingen op de bestemmingsreserves worden hieronder nader toegelicht).
In onderstaande tabel wordt per type resultaatneming het verschil tussen begroting en realisatie gepresenteerd, zowel exclusief als inclusief de mutaties in de reserves. Het totale resultaat is afhankelijk van (tussentijdse) winsten, verliesnemingen en mutaties van de reserves. Deze subonderdelen worden niet afzonderlijk begroot.
Winstnemingen
De totale winstnemingen van € 34,8 mln zijn € 12,1 mln hoger dan begroot. De winstnemingen bestaan uit tussentijdse winstnemingen, waarbij in een aantal gevallen ook reeds genomen winsten in het verleden zijn teruggedraaid, en winstnemingen op in 2019 afgesloten projecten.
Op projecten die in 2019 zijn afgesloten is in totaal € 2,4 mln verlies genomen.
Voor de grondexploitaties met een verwacht verlies (negatieve netto contante waarde) wordt een verliesvoorziening getroffen. Indien middelen beschikbaar zijn in bestemmingsreserves mogen deze niet direct als baat worden toegerekend aan de grondexploitaties om het verwachte verlies binnen het project (deels) te compenseren.
De middelen in de bestemmingsreserves kunnen wel worden ingezet ter dekking van de te treffen verliesvoorziening. In 2019 is de mutatie verliesvoorziening grondexploitaties € 8,7 mln lager uitgevallen dan begroot. Onder andere was een verlies (voorziening) ingecalculeerd op de projecten Groningerstraat en Carnissepoort van € 13,6 mln wat gedekt zou worden middels een onttrekking aan de bestemmingsreserve NPRZ. Door een verandering van de financieringssytematiek van het rijk worden de daadwerkelijke kosten nu gedekt door een bijdrage uit een specifieke uitkering. Daarnaast is er verliesvoorziening getroffen voor het project Urkersingel van € 3,9 mln.
Ontwikkeling verliesvoorziening 2019.
Begin 2018 was de stand van de voorziening € 46,8 mln. De mutatie in 2019 bedraagt € 6,8 mln verslechtering waardoor de stand van de verliesvoorziening eind 2019 € 53,6 mln bedraagt.
De grootste mutaties betreffen onder andere toevoegingen aan de grondexploitaties Urkersingel (€ 3,9 mln), Carnissepoort (€ 1,9 mln), Heijplaat (€ 1,0 mln), Vierhavenstrip (€ 0,9 mln), diverse grondexploitaties (€ 1,6 mln). Daarnaast heeft een vrijval plaatsgevonden op de grondexploitatie Tweebosbuurt (-€ 2,1 mln). Aangezien het verlies op deze grondexploitatie destijds is getroffen ten laste van de bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) dient de vrijval toegevoegd te worden aan de bestemmingsreserve NPRZ. Hiertoe is een bestemmingsvoorstel type 1 onvermijdelijk ingediend.
Voor de toevoeging voor de grondexploitatie Vierhavenstrip zijn de in de begroting beschikbaar gestelde middelen voor middensegment huur ingezet.
3. Overige effecten
Er is geen sprake van een significante afwijking.
4. Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR)
De onttrekking is € 0,3 mln lager uitgevallen dan begroot. Dit betreft met name de onttrekking ten behoeve van de verliesvoorziening voor de grondexploitatie Noorderboulevard supermarkt.
5. Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling (GO)
De onttrekking is € 1,9 mln lager uitgevallen dan begroot. Dit betreft met name de projecten Buitenruimte RCD (bijdrage vanuit water die niet was begroot) en Willem Telhof. De uitvoering verloopt volgens verwachting, maar de uitgaven (en inkomsten) komen niet volledig overeen met de geraamde fasering in jaarschijven.
6. Bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)
De onttrekking is lager uitgevallen dan begroot (€ 9,5 mln). Dit wordt onder andere veroorzaakt door de grondexploitaties Groningerstaat en Carnissepoort en Urkersingel. Met betrekking tot de grondexploitaties Groningerstraat en Carnisepoort (€ 13,6 mln) is de financieringssystematiek gewijzigd van een decentrale uitkering Rijk naar een specifieke uitkering rijk. Dit betekent een verschuiving van de reserves naar de bijdrage rijk- en medeoverheden, waardoor de opbrengst als baat in de grondexploitatie wordt ingerekend. Daarnaast heeft in 2019 een onttrekking plaatsgevonden van (€ 3,9 mln) ter dekking van het verwachte verlies van de grondexploitatie Urkersingel.
7. Bestemmingsreserve Infrastructuur
De onttrekking is € 21 lager uitgevallen door diverse kleinere afwijkingen
8. Onttrekkingen ten gevolge van de balans
Voor de projecten die op de balans staan leidt een lagere onttrekking aan de reserves niet direct tot lagere exploitatielasten, maar tot een lagere activering op de balans. Per saldo gaat het om een lagere activering van € 2,2 mln.
Groenplan Binnenstad
Kadernota grondbeleid 2003
Rotterdam Kaart van de Stad - Verkenning ontwikkelkansen lange termijn
Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden, sloop van panden en eventuele sanering. Na bouwrijp maken wordt de grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.