Bestuursopdracht
Om ‘in control’ te komen heeft het college op 16 juli 2019 de bestuursopdracht Toekomstbestendig Sturen en Begroten Vastgoed vastgesteld. In 2021 is de laatste fase van de bestuursopdracht uitgevoerd. Er is onderzocht welke beleidsmatige keuzes op het gebied van vastgoed gemaakt kunnen worden om de structurele financiële problematiek op te lossen. De voorstellen om te komen tot sluitende afspraken over de kostendekkende huur, inclusief verrekeningssystematieken voor ontwikkeling, beheer en onderhoud zijn verwerkt in de begroting. De kosten landen hierdoor op de juiste programma’s. Vanaf 2024 dienen binnen deze programma’s bestaande middelen aangesproken te worden om deze kosten te dragen. Het deel dat niet aan de overige programma’s toebedeeld kan worden, wordt ten laste gebracht van de algemene middelen. De uitkomsten zijn in de meerjarenbegroting verwerkt.

In 2021 is tevens gewerkt aan de aanscherping van de spelregels en zijn de resultaten van de bestuursopdracht geborgd in de organisatie. Ook is invulling gegeven aan de strategische adviesrol.

 

Duurzaamheid

• De gemeente Rotterdam heeft de ambitie om als organisatie CO2 klimaatneutraal te zijn in 2050. Daar hoort een duurzame vastgoedportefeuille bij. Voor een deel van de portefeuille is vervanging het middel om de ambities te bereiken. Deze vervangingsopgave is opgenomen in de Integrale Huisvestingsplannen (IHP's) per portefeuille. Bij de start van de ontwikkelingsprojecten wordt mede in samenhang met het gebied de duurzaamheidsambitie bepaald.

• Voor de bestaande bouw wordt met de meerjarenonderhoudsplannen de verduurzaming ingezet en worden deze aan de natuurlijke onderhoudsmomenten gekoppeld. Er dienen circa 310 duurzame meerjaren onderhoudsplannen ((D)MJOP) te worden opgesteld. Door onbekendheid en complexiteit is de start in Q4 van 2021 met het opstellen van (D)MJOP vertraagd. Met name het formuleren van concrete uitgangspunten voor duurzaamheid ten behoeve van de uitvraag heeft meer tijd in beslag genomen dan verwacht. Op dit moment wordt er met deze uitgangspunten eerst een pilot uitgevoerd. De pilot wordt gebruikt om de uitgangspunten ten aanzien van duurzaamheid verder te concretiseren, het proces te optimaliseren en het benodigde budget inzichtelijk te maken (leren door te doen). De pilot is naar verwachting in juni 2022 afgerond. Hierna kan de planning bepaald worden voor het vervolg. Met deze aanpak zullen de meerjaren onderhoudsbegrotingen binnen vier jaar allemaal zijn verduurzaamd.

• Bij het verduurzamen van gebouwen moeten deze minimaal voldoen aan de geldende wetten en regels. Voor bestaande bouw is afgesproken dat naast de wettelijke verplichtingen, altijd rendabele maatregelen worden toegepast en wanneer gebouwen nog lang in de portefeuille blijven, ook de zogenaamde no-regret. Voor de vervangingsopgave is naast de wettelijke vereisten het ambitieniveau minimaal GPR 7,5 of BREEAM Good gesteld.

 

Ontwikkelingen

Gevolgen oorlog Oekraïne

• Door deze oorlog zijn de energieprijzen gestegen en stagneert de aanvoer van grondstoffen. Hierdoor worden grondstoffen fors duurder. 

• Een gevolg is dat het uitvoeren van regulier onderhoud duurder wordt. Er kan binnen de beschikbare middelen voor 2022 minder onderhoud worden uitgevoerd.

• De grote stroom vluchtelingen moet worden opgevangen. De afdeling Vastgoed speelt een belangrijke rol bij het zorgen voor huisvesting van deze mensen.

 

Gevolgen corona

• Er is op dit moment nog steeds een tekort aan grondstoffen. Hierdoor worden bouwmaterialen duurder. Ook dit heeft tot gevolg dat het uitvoeren van onderhoud duurder wordt.

• Mede als gevolg van corona is er nog steeds een grote vraag naar bouw- en onderhoudsbedrijven. Er is op dit moment meer vraag dan aanbod. Hierdoor stijgen de prijzen voor de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden en ontstaat er vertraging in de uitvoering.

• Door een overspannen markt ten aanzien van onderhoud, is de verwachting dat niet alle geplande onderhoudswerkzaamheden uit 2022 doorgang zullen vinden. Dit wordt geanalyseerd bij de 8-maandsrapportage. Hierbij worden ook de (financiële) consequenties inzichtelijk worden gemaakt.

 

Risico's
Het coronavirus, de Oekraïne oorlog en de overspannen bouwmarkt (gebrek aan personele capaciteit) hebben ook impact op Vastgoed. De mogelijke effecten voor de afdeling Vastgoed zijn hieronder opgenomen.

 De debiteurenpositie is flink toegenomen door het verlenen van uitstel van betaling in het kader van de coulanceregeling. Er worden nu afspraken met debiteuren gemaakt over betaling van de achterstanden. Dit zal in een aantal gevallen niet gaan lukken, onder meer vanwege faillissementen. Het zal nog even duren voordat duidelijk is welk bedrag Vastgoed zal moeten afschrijven. Een deel van de huurinkomsten van brandstofverkooppunten is omzet gerelateerd. Veilingopbrengsten zijn afhankelijk van de markt. Een negatieve invloed op veiling- en huuropbrengsten op korte en lange termijn hebben de toenemende elektrificatie van het wegverkeer, toekomstige zero-emissiezone en Covid-19. De gestegen brandstofprijzen werken op de korte termijn omzet verhogend.

De leegstand is momenteel niet hoog. Doordat tijdens de coronaperiode uitstel van betaling is verleend, zijn er relatief weinig huuropzeggingen geweest. Onduidelijk is nog hoe zich dit in de komende periode zich ontwikkelt. Er worden wel de nodige faillissementen verwacht.

De vastgoedmarkt (verkoop) lijkt niet heel ernstig beïnvloed te worden door de coronacrisis. Door slim te schuiven tussen de jaarschijven verkopen (winkels en horecapanden later verkopen, omdat de markt daarvoor nu slechter is) wordt strategisch het beste moment voor verkoop bereikt.

Ook bij de reclameopbrengsten is sprake geweest van terugloop van inkomsten. Met de reclame exploitanten wordt overleg gevoerd over de manier waarop in deze sector de concessievergoeding (waarvoor eveneens uitstel van betaling is geweest) de achterstanden worden ingelopen.

 

Doelstellingen 2021
Het proces rondom het vaststellen van de verkooplijst is mede naar aanleiding van wensen vanuit de gemeenteraad aangescherpt. Het gaat enerzijds om aandacht voor de juiste strategische afwegingen ten aanzien van ons gemeentelijk vastgoed voordat verkoop definitief opgestart wordt en anderzijds om te zorgen dat bij de uiteindelijke verkoop panden worden verkocht aan de juiste partij, voor de juiste prijs. De aanpak t.a.v. het verkopen van gemeentelijk vastgoed bestaat in uit twee delen. Ten eerste het proces om te komen tot een gedragen verkooplijst, waarbij we nu de relevante stakeholders in de stad van tevoren betrekken en ten tweede het feitelijke verkoopproces conform de uitgangspunten uit de kadernota Vastgoed. De verkoopplanning voor 2022 en verder en de daaraan gekoppelde opbrengsten wordt gemonitord en hierover wordt bij de verschillende P&C momenten en bij jaarrekening verslag gedaan. De doelstelling is circa 145 objecten van het gemeentelijk vastgoed te verkopen in 2022 met een verwachte opbrengst van circa € 20 mln. De huidige inschatting is dat de meerjarig ingeschatte verkoopopbrengst niet substantieel wijzigt, maar dat er wel sprake kan zijn van wijzigingen per jaarschijf. Ondank de COVID 19 pandemie is de vraag naar vastgoed nog steeds erg groot. Dit geldt ook voor het gemeentelijke Vastgoed. De enige sectoren waar we de vraag terug zien lopen, betreffen de retailbranche en de horeca. Op de verkoopplanning voor dit jaar staat een aantal van dit soort panden. Bij de verkoop van vastgoed wordt ook goed gekeken wat de impact kan zijn op de omgeving. Hiervoor wordt uitgebreid afgestemd met belanghebbenden. Deze continue afstemming kan leiden tot aanpassing van de planning. Tenslotte moet altijd overeenstemming worden bereikt met de huidige huurder en/of de toekomstig koper. Daarnaast is het eind 2021 door de Hoge Raad  uitgesproken Didam-arrest in verschillende verkoopdossiers een complicerende factor. Dit kan bij sommige dossiers tot enige vertraging in verkoop dan wel levering leiden. Het beeld voor 2022 is op dit moment dat het volledige aantal panden van 145 in 2022 verkocht én volgens planning geleverd kan worden. Dit proces wordt doorlopend gemonitord en indien noodzakelijk wordt hij de P&C momenten een bijstelling van de prognose gedaan.

 

Conversies Erfpacht
Twee grote woningcorporaties hebben besloten tot conversie van de erfpachtrechten van hun woningportefeuille. Het betreft vooral tijdelijke erfpachtrechten die in de periode 2030-2045 tegen het einde van de afkooptermijn aanlopen, waarna er weer canon moet worden betaald. Alternatief is omzetting naar eeuwigdurende erfpachtrechten. Dat laatste is voor de woningcorporaties de meest aantrekkelijke keuze gebleken. Dit resulteert in zeer aanzienlijke eenmalige baten voor de gemeente in 2022. Hiervan staat een deel al vast: afgerond € 193,5 mln. Voor een ander deel geldt dat er nog enige onzekerheid is over het bedrag; naar huidige inzichten gaat het om meer dan € 300 mln. De reden voor een woningcorporatie om tot conversie over te willen gaan, is dat het aflopen van de afkooptermijn ook nu al negatieve effecten heeft op haar financiële continuïteit (de mate waarin zij in staat is om op korte en lange termijn haar bezit in stand te houden, en haar maatschappelijke opgaven uit te voeren). De waarde van het bezit neemt (ceteris paribus) af, en er moet worden gespaard voor de financiële verplichting die ontstaat. Dit beïnvloedt de ratio’s die worden gebruikt ter bepaling van de financiële continuïteit van de woningcorporatie negatief. Zo neemt onder andere de leencapaciteit af, en dus ook het investerend vermogen. De huidige lage rentestand en nu nog lage sociale grondprijzen hebben eraan bijdragen dat de betrokken woningcorporaties nú willen converteren. Met de eeuwigdurende afkoop van erfpacht doet de gemeente afstand van het recht om in de toekomst nog erfpacht te heffen. Conform wettelijke voorschriften moet de eventuele boekwaarde van de grond waarop het recht is gevestigd, worden afgeboekt. De eeuwigdurende afkoop van erfpacht wordt daarmee in feite gelijkgesteld aan de verkoop van bezit. In de Beleidsnota Investeringen Rotterdam zoals deze in 2020 is vastgesteld door de Raad is vastgelegd dat “de verkoopopbrengst van bezit wordt aangewend voor het verwerven van nieuw bezit (‘bezit-voor-bezit’)”. Ook vóór het vaststellen van deze beleidsnota was dit al het uitgangspunt. In de beleidsnota is aanvullend nog bepaald dat de verkoopopbrengst ook kan worden gebruikt voor het opvangen van een – eventuele - begrotingstegenvaller die als gevolg van de verkoop ontstaat. En dat de opbrengst, indien het publieke belang van Rotterdam daarmee is gediend en een doelmatige inzet van middelen zich hier niet tegen verzet, kan worden gebruikt voor investeringen van andere partijen, ook als deze niet tot gemeentelijk bezit leiden. Relevant in deze context is ook het algemene uitgangspunt dat structurele lasten moeten worden gedekt door structurele baten. De onderhavige conversiebaten zijn eenmalig. Besluitvorming over de inzet van de baten moet nog plaatsvinden. De huidige kaders vormen daarbij het uitgangspunt. Nog bezien moet worden of deze grootschalige conversies effect zullen hebben op de meerjarenbegroting, en zo ja, welk effect. Alle begrotingsmutaties volgend uit de conversie zullen worden verwerkt in de tweede herziening van de begroting 2022.

 

De gemeente Rotterdam heeft in 2020 zowel maatschappelijke als commerciële vastgoedobjecten in portefeuille. Vastgoed en gronden in gemeentelijk bezit worden ingezet ten bate van maatschappelijke doelstellingen en worden dusdanig beheerd dat ze toekomstbestendig zijn. Het bezit is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod is wél een doel. De inzet is om hiertoe alleen de zogenaamde kernportefeuille aan gebouwen en gronden aan te houden, waarmee de maatschappelijk gewenste waarde kan worden gecreëerd. Dit betekent dat het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen uit het coalitieakkoord en aan doelstellingen die zijn neergelegd in wet- en regelgeving (die zijn door vertaald in beleidsprogramma’s, zoals bij onderwijshuisvesting). Deze collegedoelstellingen zijn en worden vorm gegeven in plannen en programma’s die leiden tot vragen naar (gemeentelijk) vastgoed. De kaders waarbinnen dit gebeurt met betrekking tot vastgoed zijn vastgesteld in de Kadernota Vastgoed. Door het hanteren van functioneel grondbeleid beheert de gemeente ruim 42.000 (grond)contracten van onroerende zaken die in erfpacht of in eigendom zijn uitgegeven door de gemeente.