Begroting 2021 en Tweede Herziening 2020

Met nieuwe energie bouwen aan de stad van morgen

Beheer overige gebouwen en gronden Pagina 73

Beheer overige gebouwen en gronden

Beleidskaders, -monitors en wetgeving

Vastgoed en gronden inzetten als middel voor behalen maatschappelijke doelen.

Goed rentmeesterschap uitoefenen: waarde behoud van bezittingen.

Sturing geven aan en handhaving van het gebruik van onroerend goed: met privaatrechtelijke instrumenten stuurt de gemeente op het gebruik van onroerende zaken die aan derden in erfpacht of in eigendom zijn of worden gegeven en handhaaft de contracten.

Omschrijving taakveld

Voortgang 2020

Ga naar vorig P&C-document

Bestuursopdracht Toekomstbestendig sturen en begroten Vastgoed

Om ‘in control’ te komen heeft het college op 16 juli 2019 de bestuursopdracht Toekomstbestendig sturen en begroten Vastgoed vastgesteld. Tijdens de voorjaarsretraite zijn de eerste resultaten gepresenteerd. Er is nu een nieuwe meerjarenbegroting opgebouwd op basis van een realistische inschatting van de kosten en baten. De eerder opgenomen (concernbrede) stelposten zijn opgelost. Wel is een nieuwe stelpost opgenomen van € 11,7 mln om de begroting vanaf 2024 structureel sluitend te maken. Onderdeel van het vervolg van de bestuursopdracht is om te onderzoeken welke beleidsmatige keuzes op het gebied van vastgoed gemaakt kunnen worden om deze financiële problematiek op te lossen.

Binnen de bestuursopdracht is eerder in kaart gebracht hoe groot de problematiek rondom niet kostendekkendheid is. Nu zijn er concrete voorstellen aan het college gedaan om te komen tot sluitende afspraken over de kostendekkende huur inclusief verrekeningssystematieken voor ontwikkeling, beheer en onderhoud. Daarnaast is de opgave op het gebied van verduurzaming verder uitgewerkt door inzicht te geven in de omvang van de problematiek, financiële doorrekening kosten, financieringsmogelijkheden en wijze waarop de verduurzaming kan worden uitgevoerd.

In het vervolg van de bestuursopdracht zal de focus vooral liggen op het verder verbeteren van integrale, strategische sturing voor vastgoed. Door integraal en strategisch te kijken en te denken, kunnen nieuwe keuzemogelijkheden en combinaties worden gezien, die beter zijn voor de stad en ook besparingskansen bieden. In de afrondende fase van de bestuursopdracht wordt gewerkt aan aanscherping spelregels en borgen van naleving ervan, nadere invulling van de strategische adviesrol van de afdeling Vastgoed (van waaruit een bijdrage wordt geleverd aan het organiseren van integrale vastgoedsturing)  en het borgen van de resultaten van de Bestuursopdracht in de organisatie.

 

Verduurzaming portefeuille

De gemeente Rotterdam heeft ambitie om als organisatie CO2 neutraal te zijn in 2050 en daar hoort een duurzame portefeuille bij. Het in beeld brengen van de kosten vormt een onderdeel van de Bestuursopdracht Vastgoed.  Bij het verduurzamen van gebouwen hebben we te maken met een pakket aan wetten en regels. Naast het Bouwbesluit zijn dit bijvoorbeeld de Energie Prestatie Coëfficiënt eisen (EPC) en het verplichte energielabel. Overheidsgebouwen hebben volgens de Europese richtlijn Energy performance of buildings Directive (EPBD) een voorbeeldfunctie. Daarom moeten nieuwe overheidsgebouwen bij aanvraag van de omgevingsvergunning sinds 1 januari 2019 al aan de Bijna Energieneutrale Gebouwen eisen (BENG) voldoen. Ook moet rekening worden gehouden met de milieubelasting van toegepaste materialen.

De afdeling Vastgoed laat de kosten van de ambities voor de gehele portefeuille doorrekenen. Voor een deel van de portefeuille is vervanging een optie om de ambities te bereiken.  In mei is gestart met de pilot verduurzaming Meerjarenonderhoudsplan. Hierbij wordt inzichtelijk wat de financiële gevolgen zijn van om deze ambitie via het spoor onderhoud concreet voor een aantal objecten betekent. Een routekaart duurzaamheid wordt nu gemaakt. Vastgoed doet een energie-audit voor haar gebouwen volgens de Europese Energie-Efficiency Richtlijn (EED) en levert de gegevens aan bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) eind 2020.

 

Risico’s

De uitbraak van het coronavirus heeft ook impact op Vastgoed. De mogelijke effecten voor de afdeling Vastgoed zijn hieronder opgenomen.

Het geplande onderhoud in 2020 kan voor een deel door capaciteitsgebrek bij aannemers, niet meer op tijd worden uitgevoerd. Daarnaast kan onderhoud in een aantal gevallen niet gedaan worden, omdat het niet conform de RIVM richtlijnen uitgevoerd kan worden. Er wordt voor gezorgd dat de veiligheid niet in het geding komt. Op dit moment is nog geen goed overzicht van werkzaamheden die worden doorgeschoven, omdat afhankelijk van de RIVM richtlijnen voor de 2e helft van dit jaar er wellicht nog onderhoudswerkzaamheden alsnog uitgevoerd kunnen worden.

De debiteurenpositie neemt toe door het besluit van het college van B en W, om partijen die zich melden met een verzoek tot uitstel van betaling, 3 maanden uitstel te geven. Er zijn nu ca 185 partijen die zich gemeld hebben met een verzoek tot uitstel. Het gaat om ruim een miljoen euro per maand.

Een deel van de huurinkomsten van brandstofverkooppunten is omzet gerelateerd. Omdat er nu veel minder brandstof getankt wordt, daalt de omzet, en daarmee ook de inkomsten van Vastgoed in 2020.

De leegstand is momenteel niet hoog. Het zou kunnen dat de coronacrisis hierop een negatief effect gaat krijgen.

De vastgoedmarkt (verkoop) lijkt niet heel ernstig beïnvloed te worden door de coronacrisis. Door slim te schuiven tussen de jaarschijven verkopen (winkels en horecapanden later verkopen, omdat de markt daarvoor nu slechter is) wordt strategisch het beste moment voor verkoop bereikt.

De reclameopbrengsten vormen ook een risico, maar het effect is nog niet in te schatten.

Doelstellingen 2020

De doelstelling voor 2020 is naar beneden bijgesteld van 150 objecten naar 115 objecten de opbrengst zal wel stijgen van € 16 mln naar € 20 mln. Door verschuiving van objecten in de jaarschijven is er een hogere opbrengst verwacht in 2020. De doelstellingen van het taakveld die staan vermeld onder 'Wat willen we bereiken' en 'Wat gaan we daarvoor doen' zijn nog actueel. Er zijn geen ontwikkelingen die hebben geleid tot afwijkingen in het beoogde effect of de inspanningen

Ontwikkelingen 2021-2024

De huidige marktontwikkelingen wordt op dit moment goed gemonitord. Op het moment dat de waarden van objecten onder druk komen te staan, kan er een heroverweging komen of bepaalde objecten op dit moment moeten worden verkocht. Dit zal uiteraard invloed hebben op de begroting.

Wat willen we bereiken

Effect indicatoren

Goed rentmeesterschap uitoefenen

Sturing geven aan en handhaving van het gebruik van onroerend goed

Wat gaan we daar voor doen

Goed rentmeesterschap uitoefenen

Privaatrechtelijke instrument inzetten als middel voor het behalen van ruimtelijke, maatschappelijke en economische doelen
Effectindicatoren  201820192020202120222023
Aantal te verkopen objecten commerciële portefeuille Streefwaarde   94 115 121    
Realisatie 65 68        
Het resultaat van de verkochte objecten is afhankelijk van de kwaliteit, type, ligging, metrage en vigerende boekwaarde. De prognose voor 2021 is circa € 26,5 mln.

Toelichting indicatoren

Met de streefwaarde wordt bedoeld het aantal objecten dat de gemeente voornemens is te verkopen en over te dragen aan een nieuwe eigenaar in het betreffende jaartal. Voor 2021 zijn dit op dit moment 121 objecten. Door de uitbraak van het coronavirus en de daarmee samenhangende marktontwikkeling kan het aantal van 121 objecten mogelijk onder druk komt te staan, maar de vooruitzichten zijn wel dat de begrote opbrengst wordt gehaald. De financiële prognose van circa € 26,5 mln is gekoppeld aan de verkoop van 121 objecten.

 

Wat kost het
Overzicht van baten en lasten Beheer overige gebouwen en grondenRealisatie 2019Begroting
2020 (2e Herz.)		Begroting
2021		Raming
2022		Raming
2023		Raming
2024
Baten exclusief reserves187.596167.477154.371146.160149.323108.398

Bijdragen rijk en medeoverheden 106 0 0 0 0 0
Financieringsbaten 0 0 0 0 0 0
Overige opbrengsten derden 187.158 167.327 154.221 146.010 149.173 108.248
Overige baten 332 150 150 150 150 150
Lasten exclusief reserves127.561147.696116.61392.32895.21090.446

Apparaatslasten 10.892 12.215 11.918 11.920 11.803 11.803
Inhuur 2.136 2.376 825 826 826 826
Overige apparaatslasten 251 161 195 195 195 195
Personeel 8.505 9.678 10.898 10.898 10.781 10.781
Intern resultaat -109.607 -112.067 -107.867 -110.175 -114.702 -119.211
Intern resultaat -109.607 -112.067 -107.867 -110.175 -114.702 -119.211
Programmalasten 226.275 247.548 212.562 190.584 198.110 197.854
Inkopen en uitbestede werkzaamheden 108.042 129.968 105.460 82.739 80.477 85.182
Kapitaallasten 99.180 100.654 90.653 91.467 101.377 96.656
Overige programmalasten 19.054 16.769 16.371 16.299 16.177 15.937
Sociale uitkeringen 0 0 0 0 0 0
Subsidies en inkomensoverdrachten 0 157 79 79 79 79
Saldo voor vpb en reserveringen 60.035 19.782 37.758 53.832 54.113 17.952
Saldo voor reserveringen 60.035 19.782 37.758 53.832 54.113 17.952
Reserves2.1008.6222.9392.0722.1482.171

Onttrekking reserves 4.300 6.492 3.139 2.272 2.348 2.371
Toevoeging reserves 2.200 300 200 200 200 200
Vrijval reserves 0 2.430 0 0 0 0
Saldo 62.135 28.404 40.697 55.904 56.261 20.123

Financiële bijstellingen
2e HerzieningBegroting 2021
Bijstellingen Beheer overige gebouwen en grondenBegroting 2020Begroting 2021Raming
2022		Raming
2023		Raming
2024
Eerste Herziening 2020 21.397 32.156 36.215 31.372 31.372
Bijstellingen Tweede Herziening 2020 / Begroting 2021 7.007 8.541 19.689 24.889 -11.248
Noodsteun Ahoy Intensiveringen -2.150 -3.150 -2.950 -960 0
Actualisatie kapitaallasten Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 0 0 0 0
Asbest en brandveiligheid De Doelen Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 -6.387 -159 0 0
Bestuursopdracht Vastgoed Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 8.949 17.026 18.992 19.235 -16.501
Bestuursopdracht Vastgoed - Kostendekkende huur Concernhuisvesting Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 330 3.758 3.758 3.758 3.758
Bestuursopdracht Vastgoed - Verduurzaming Kantoorpanden label C Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 -42 -51 -51 -51
Collectiegebouw Boijmans van Beuningen Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 -1.854 0 0 0
Concernbrede lagere overige arbeidskosten Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 33 0 0 0 0
Renovatie museum Boijmans van Beuningen Ramingsbijstellingen onvermijdelijk 0 0 0 0 -514
Bestuursopdracht Vastgoed - Opgave water Ramingsbijstellingen vermijdbaar 0 -1.302 -258 1.040 520
Bestuursopdracht Vastgoed – strategische/integrale vastgoedsturing Ramingsbijstellingen vermijdbaar -69 -590 -695 677 677
Bestemmingsreserve Groot onderhoud (MJOP) Reserves -100 0 0 0 0
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam Reserves 0 -60 -60 -60 -60
Technische wijzigingen Technische wijzigingen 14 1.142 1.112 1.250 922
Begroting na wijzigingen 28.404 40.697 55.904 56.261 20.123

Toelichting financiële bijstellingen

Noodsteun Ahoy

De uitbraak van COVID-19 en de daaropvolgende overheidsmaatregelen hebben grote impact op de exploitatie van het Ahoy-complex (onderdeel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille). Het college is in gesprek met Rotterdam Ahoy over de situatie en heeft kennisgenomen van de maatregelen die Rotterdam Ahoy neemt in het belang van de continuïteit van de organisatie. Het college heeft in de begroting ruimte vrijgemaakt om de huurovereenkomst voor een afgebakende periode aan te passen aan de gewijzigde markt omstandigheden. Het college is met Ahoy in gesprek over de condities waaronder dit kan plaatsvinden.

 

Actualisatie kapitaallasten

De kapitaallasten zijn aangepast op basis van geactualiseerde grondwaardes erfpacht, verwachte verkopen vastgoedobjecten, bijgestelde investeringskredieten alsmede geactualiseerde ramingen en de bouwrente van de jaarschijven 2020 t/m 2024. Wijzigingen hebben zich onder andere voorgedaan bij krediet Onderwijshuisvesting en Top 6 Parkeergarages. Een volledig beeld van de kredieten is opgenomen in de paragraaf Investeringen. Dit is een saldo neutrale bijstelling omdat het effect binnen het taakveld wordt opgevangen.

 

Asbest en brandveiligheid De Doelen

De Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR) heeft de gemeente aangeschreven op het niet voldoen aan wet- en regelgeving voor het gehele gebouw van De Doelen. In samenspraak met de VRR is een plan van aanpak opgesteld om gefaseerd de aanschrijving op te lossen. Het voldoen aan wet- en regelgeving, verwijderen van asbest en het noodzakelijk onderhoud in het Jurriaanse Kwartier is begroot op circa € 4,7 mln. Naast het Jurriaanse Kwartier is ook de brandcompartimentering niet goed in het volledige gebouw. De noodzakelijke aanpassingen zijn aanzienlijk, met hoge kosten tot gevolg. De kosten bedragen circa € 4,8 mln. Omdat noodzakelijk onderhoud onderdeel uitmaakt van deze werkzaamheden en er daarnaast ook al deels een asbestsanering plaatsvindt is er gedeeltelijke dekking gevonden voor € 1,9 mln waardoor het totale bedrag uitkomt op € 7,6 mln. Hiervan is in 2020 € 1,02 mln, in 2021 € 6,39 mln en in 2022 € 160 nodig. Het in 2020 benodigde bedrag was reeds onderdeel van de 1e Herziening.

 

Bestuursopdracht Vastgoed

De opdracht binnen de bestuursopdracht Vastgoed was te komen tot een toekomstbestendige begroting vastgoed: eenduidig opgebouwd, meerjarige doorrekening op basis van gemaakte afspraken en zonder stelposten. Er is een nieuwe meerjarenbegroting opgebouwd op basis van een realistische inschatting van de kosten en baten. De nieuwe begroting van Vastgoed maakt het mogelijk om de eerder opgenomen (concernbrede) stelposten op te lossen: tot 2024 is dit mogelijk. Dit leidt tot een bijstelling van de begroting van € 8,95 mln in 2020, € 17,03 mln in 2021, € 18,99 mln in 2022, € 19,24 mln in 2023 en € -16,50 mln in 2024.

 

Bestuursopdracht Vastgoed - Kostendekkende huur Concernhuisvesting

De kostendekkende huur voor Concernhuisvesting is opnieuw door Vastgoed berekend aan de hand van de kaders die daarvoor zijn. Hiervoor zijn de verschillende componenten van de kostendekkende huur geactualiseerd. De stijging van de kostendekkende huur levert een knelpunt op. Bij de 1e Herziening heeft de mutatie voor 2020 grotendeels plaatsgevonden. De structurele meerjarige verwerking vindt nu plaats. Dit leidt tot een bijstelling van € 330 in 2020 en voor € 3,76 mln in de jaren 2021 t/m 2024. In de 1e Herziening was voor 2020 reeds een bijstelling verwerkt van € 3,43 mln.


Bestuursopdracht Vastgoed - Verduurzaming Kantoorpanden label C

Conform wet- en regelgeving moeten alle kantoorpanden per 1-1-2023 beschikken over minimaal energielabel C. Deze extra middelen zijn noodzakelijk om de gemeentelijke kantoorpanden aan te passen zodat zij voldoen aan deze eis. In 2021 leidt dit tot een bijstelling van € 42 en in 2022-2024 tot een bijstelling van € 51.

 

Collectiegebouw Boijmans van Beuningen

Per september 2020 start een fase van 1 jaar waarbij het museum Boijmans van Beuningen werkt aan de verdere inrichting van het gebouw, de verhuizing van de kunst vanuit externe depots en de voorbereidingen voor de exploitatie per september 2021. Het huurcontract tussen gemeente en het museum Boijmans van Beuningen gaat in per september 2020, maar de betalingsverplichting gaat pas in bij de start van de exploitatie in september 2021, zoals overeengekomen in de Realisatie- en Samenwerkingsovereenkomst. Voor de gemeentelijke huurverplichting, onroerendezaakbelasting en andere lasten is in dit tussenjaar in de begroting € 1,55 mln gereserveerd. In 2020 wordt daarvan € 1,13 mln gebruikt, zodat voor 2021 nog € 0,42 mln resteert. Voor de periode januari – september 2021 wordt € 2,27 mln aan lasten verwacht. Daarmee is er een knelpunt voor de gemeentelijke exploitatie in 2021 van € 1,85 mln. In de Voorjaarsbrief 2020 is dit knelpunt voor 2021 gemeld. Om deze redenen stellen wij voor om de begroting in 2021 eenmalig met € 1,85 mln bij te stellen zodat aan deze verplichtingen kan worden voldaan.

 

Concernbrede lagere overige arbeidskosten

Vanwege corona wordt er in 2020 minder gebruik gemaakt van het budget voor opleidingen, reizen en catering. De begroting is hierop met € 33 verlaagd.

 

Renovatie museum Boijmans van Beuningen

In december 2018 is de gemeenteraad akkoord gegaan met het starten van de voorbereidingen voor de asbestsanering en de grootschalige renovatie van het museum Boijmans van Beuningen. In lijn met dit besluit zijn in de Voorjaarsnota 2019 de incidentele kosten in de begroting tot en met 2023 verwerkt. De totale kosten voor de renovatie voor het jaar 2024 betreffen € 768 en zijn terug te vinden in de taakvelden Beheer overige gebouwen en gronden en Musea – Cultuur. De kosten op dit taakveld bedragen € 514 en hebben betrekking op maatregelen tot asbestsanering, onderhoud van installaties gedurende verbouwing, voorbereiding en uithuizing van het pand.

 

Bestuursopdracht Vastgoed - Opgave water

Voor de uitvoering van de Opgave Water (het ontwikkelen van een stedelijk kader en ruimtelijke ordening op water) worden extra middelen beschikbaar gesteld in de jaren 2021 (€ 1,30 mln) en 2022 (€ 258). Deze extra middelen worden terugverdiend door verkoop van objecten in de grond en water portefeuille in 2023 (€ 1,04 mln) en 2024 (€ 520).


Bestuursopdracht Vastgoed – strategische/integrale vastgoedsturing

Binnen de bestuursopdracht vastgoed is gekeken naar integrale sturing binnen vastgoed. De huidige formatie is ontoereikend om integrale, strategische vastgoed sturing mogelijk te maken. Voor het maken van integrale en toekomstbestendige keuzes is extra capaciteit noodzakelijk. Het college heeft besloten om hiervoor extra middelen beschikbaar te stellen. Dit leidt tot bijstelling in 2020 van € 69, in 2021 € 590 en in 2022 € 695. Deze wordt terugverdiend in 2023 (€ 677) en 2024 (€ 677).

 

Bestemmingsreserve Groot onderhoud (MJOP)

De inrichtingskosten van Gymzaal Heijplaat worden doorgeschoven naar 2021. Hiermee ook de onttrekking uit de bestemmingsreserve. Tevens wordt er € 100 toegevoegd aan de reserve ten behoeve van akoestische maatregelen in de gymzaal.

 

Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam

Als gevolg van de verlaging van de omslagrente (het interne rentepercentage) van 2% naar 1,75% is de dekking ten behoeve van de kapitaallasten uit de bestemmingsreserve IFR voor diverse projecten in de meerjarenbegroting bijgesteld.

Tevens wordt voor de renovatie van het GJ de Jongh monument een onttrekking aan de bestemmingsreserve opgevoerd. De totale kosten hiervoor bedragen respectievelijk in 2020 € 307 en in 2021 € 800.

In het coalitieakkoord zijn vijf wijken aangewezen die ‘van het gas af’ gaan of daarop voorbereid worden. Er wordt een onttrekking aan de bestemmingsreserve opgevoerd ter dekking van de kosten van het aardgasvrij maken van vastgoedobjecten, die eigendom van de gemeente zijn binnen deze wijken. 

 

Technische wijzigingen

Op taakveld Beheer overige gebouwen en gronden zijn er diverse technische wijzigingen geweest (€ 13 in 2020 tot € 925 in 2024). Direct achter de technische wijziging is het effect op het saldo weergegeven. De grootste wijzigingen zijn de verlaging van de omslagrente (het interne rentepercentage) van 2% naar 1,75% waardoor de kapitaallasten in de meerjarenbegroting zijn bijgesteld (€ 0 in 2020 tot € 3,78 mln in 2024). Tevens zijn de interne doorbelastingen met onder meer Concernhuisvesting en Onderwijshuisvesting verlaagd als gevolg van de rentewijziging (€ 0 in 2020 tot € 2,95 mln in 2024). Ook zijn de budgetten vanaf het jaar 2021 geactualiseerd naar het prijspeil 2021 (€ 0 in 2020 tot € 264 in 2024). Nadere informatie is opgenomen bij Grondslagen. Ook zijn de opbrengsten conversies bijgesteld. Gelijktijdig vindt ook afschrijving plaats van boekwaardes, deze afschrijvingskosten worden verantwoord onder kapitaallasten. Daarnaast zijn er diverse technische wijzigingen (€ 13 in 2020 tot € -173 in 2024).

Beleidskaders, beleidsmonitoren en wet- en regelgeving

Omschrijving taakveld

De gemeente Rotterdam heeft in 2020 zowel maatschappelijke als commerciële vastgoedobjecten in portefeuille. Vastgoed en gronden in gemeentelijk bezit worden ingezet ten bate van maatschappelijke doelstellingen en worden dusdanig beheerd dat ze toekomstbestendig zijn. Het bezit is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod is wél een doel. De inzet is om hiertoe alleen de zogenaamde kernportefeuille aan gebouwen en gronden aan te houden, waarmee de maatschappelijk gewenste waarde kan worden gecreëerd. Dit betekent dat het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen uit het coalitieakkoord en aan doelstellingen die zijn neergelegd in wet- en regelgeving (die zijn door vertaald in beleidsprogramma’s, zoals bij onderwijshuisvesting). Deze collegedoelstellingen zijn en worden vorm gegeven in plannen en programma’s die leiden tot vragen naar (gemeentelijk) vastgoed. De kaders waarbinnen dit gebeurt met betrekking tot vastgoed zijn vastgesteld in de Kadernota Vastgoed. Door het hanteren van functioneel grondbeleid beheert de gemeente ruim 42.000 (grond)contracten van onroerende zaken die in erfpacht of in eigendom zijn uitgegeven door de gemeente.