Er wordt gewerkt aan het vernieuwen en verruimen van het grondbeleid, om zo een bijdrage te leveren aan de gewenste versnelling in de woningbouwopgave. Over het eerste deel hiervan is eind juni door de gemeenteraad besloten, met als resultaat dat het mogelijk gemaakt gaat worden om in te gaan op ongevraagde initiatieven ('Unsolicited proposals'), vaker enkelvoudige partijselectie toe te kunnen passen en een verruiming in het mandaat van het college bij het in uitvoering nemen van grondexploitaties.
Verder is begin augustus 2019 een nieuwe notitie ‘Grondbeleid' van de Commissie BBV gepubliceerd. Zoals verwacht wordt hier een nadere duiding van de winstnemingssystematiek gegeven. Op dit moment worden de gevolgen van deze notitie voor de grondexploitatieportefeuille doorgerekend. Daarnaast zal komende maanden, zoals gebruikelijk, een actualisatie worden gemaakt van alle grondexploitatieprojecten. Eventuele gevolgen voor de prognose van het resultaat zullen bij de 10-maandsrapportage worden voorgelegd.
Bijdragen aan de bouwopgave van 18.000 woningen in de periode 2018-2021, en aan een prettige leefomgeving. De gemeente stuurt via de eigen grondexploitaties actief op de realisatie van nieuwbouw. Tezamen met de particuliere ontwikkelingen op grond van particulieren vormt dit de bouwopgave.
Vertalen van gemeentelijke ambities naar grondexploitaties. De beleidsdoelstellingen binnen andere taakvelden, zoals Wonen en Bouwen, worden financieel vertaald in de grondexploitaties.
Risicobeheersing tijdens de planvorming en uitvoering van gebiedsontwikkelingen door optimalisatie, bewaking en bijsturing.
De markt uitdagen tot het investeren en realiseren van (nieuwe) ontwikkelingen passend in de prioriteiten van de gemeente. De gemeente onderzoekt tevens de mogelijkheden voor nieuwe bouwlocaties.
Door als gemeente actief te investeren tonen we lef en laten we aan de Rotterdammers en de marktpartijen / ontwikkelaars zien dat we in een bepaalde ontwikkeling(srichting) geloven. Vaak gaat het om gebieden waar een ontwikkelaar de risico’s te groot vindt, waardoor een ontwikkeling niet van de grond komt. Door als gemeente risicodragend te investeren, wordt het risico voor een ontwikkelaar kleiner en wordt hij sneller verleid de gewenste ontwikkeling ter hand te nemen.
Gemeentelijke investeringen actief inzetten op de gemeentelijke prioriteiten: energietransitie, nieuwe economie en groei van de stad.
Het aanbod van gebiedsontwikkelingen afgestemd houden op de vraag vanuit inwoners en vanuit mogelijkheden vanuit de markt (kwalitatief en kwantitatief).
Het voeren van actief grondbeleid brengt kansen, maar ook financiële risico’s met zich mee. Om de risico’s te beperken én om tijdig aanpassingen in het programma door te kunnen voeren, wordt twee keer per jaar een analyse gemaakt van de ontwikkelingen op de woningmarkt en die van de werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren). De analyse richt zich op de kwantiteit van de verwachte afzet (bv het aantal te verkopen nieuwbouwwoningen) en de kwaliteit daarvan (afwerkingsniveau, grootte van de woning etc.). Deze gegevens worden vergeleken met het programma dat in de grondexploitaties is voorzien (het aanbod). Bij afwijkingen wordt het aanbod hierop afgestemd.
Sturing op een voor de gemeente zo gunstig mogelijke balans tussen maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat. Een ontwikkelproces is een voortdurende zoektocht naar een goede balans tussen (onder meer) opbrengsten en kosten. Binnen gemeentelijke grondexploitaties valt hier beter op te sturen dan bij een particuliere ontwikkeling.
Ontwikkelen van locaties die niet door de marktpartijen uitgevoerd worden. Sommige ontwikkelingen leveren geen winst op, maar zijn om bijvoorbeeld maatschappelijke redenen heel wenselijk. Dergelijke ontwikkelingen zullen nooit door een particuliere ontwikkelaar opgepakt worden, omdat er geen winstpotentie is. In dergelijke gevallen zoekt de gemeente naar financiële middelen (intern of extern) om een dergelijke ontwikkeling toch van de grond te krijgen.
De projectadministratie van de grondexploitaties bevat enerzijds de gerealiseerde kosten opbrengsten en anderzijds de begroting van nog te maken kosten en voorziene opbrengsten. Alle posten worden contant gemaakt. Gesaldeerd ontstaat daardoor de Netto Contante Waarde-saldo (NCW) van het project.
Als er aanleiding voor is, worden gedurende het jaar de begrote posten geactualiseerd. Tenminste eens per jaar, tijdens het jaarrekeningproces, worden alle posten voorzien van actuele onderbouwingen.
| Overzicht van baten en lasten Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen) | Realisatie 2018 | Begroting 2019 | Begroting 2020 | Raming 2021 | Raming 2022 | Raming 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Baten exclusief reserves | 50.449 | 48.304 | 77.290 | 61.968 | 49.682 | 41.401 |
|
| Bijdragen rijk en medeoverheden | 1.837 | 2.060 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Overige opbrengsten derden | 50.086 | 95.052 | 70.800 | 55.368 | 51.889 | 39.945 | |
| Overige baten | -1.474 | -48.808 | 6.490 | 6.600 | -2.207 | 1.457 | |
| Lasten exclusief reserves | 43.194 | 54.949 | 77.618 | 61.245 | 49.080 | 40.560 |
|
| Apparaatlasten | 5.899 | 7.446 | 7.071 | 7.002 | 6.971 | 6.971 | |
| Inhuur | 1.605 | 2.348 | 1.317 | 1.257 | 1.227 | 1.227 | |
| Overige apparaatslasten | 110 | 111 | 114 | 114 | 114 | 114 | |
| Personeel | 4.183 | 4.987 | 5.640 | 5.630 | 5.630 | 5.630 | |
| Interne resultaat | 6.347 | 15.153 | 15.126 | 15.010 | 14.952 | 14.952 | |
| Interne resultaat | 6.347 | 15.153 | 15.126 | 15.010 | 14.952 | 14.952 | |
| Programmalasten | 30.948 | 32.351 | 55.420 | 39.233 | 27.157 | 18.637 | |
| Inkopen en uitbestede werkzaamheden | 33.092 | 34.901 | 58.290 | 42.003 | 29.894 | 21.377 | |
| Kapitaallasten | -2.165 | -2.550 | -2.870 | -2.769 | -2.737 | -2.740 | |
| Overige programmalasten | 21 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Salariskosten WSW en WIW | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo voor vpb en reserveringen | 7.255 | -6.645 | -328 | 723 | 601 | 842 | |
| Saldo voor reserveringen | 7.255 | -6.645 | -328 | 723 | 601 | 842 | |
| Reserves | 9.666 | 23.478 | 1.695 | 330 | 540 | 300 |
|
| Onttrekking reserves | 11.807 | 18.478 | 1.695 | 330 | 540 | 300 | |
| Toevoeging reserves | 87.906 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Vrijval Reserves | 85.765 | 5.000 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Saldo | 16.921 | 16.833 | 1.367 | 1.053 | 1.142 | 1.142 |
| Bijstellingen | Begroting 2019 | Begroting 2020 | Raming 2021 | Raming 2022 | Raming 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Voorjaarsnota 2019 | 20.669 | 4.813 | 4.355 | 4.386 | 6.386 | |
| Bijstellingen Begroting 2020 | Categorie | -3.836 | -3.446 | -3.303 | -3.244 | -5.244 |
| Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties | Ramingsbijstellingen onvermijdelijk | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Actualisatie rente grondexploitaties | Ramingsbijstellingen onvermijdelijk | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Middensegment huurwoningen | Ramingsbijstellingen onvermijdelijk | 50 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Voorziening bomenfonds | Ramingsbijstellingen onvermijdelijk | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR) | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Diverse bijstellingen | Reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Terugdraaien intensiveringen coalitieakkoord | Technische wijzigingen | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.000 |
| Doorbelasting overhead van projecten | Technische wijzigingen | -3.662 | -3.602 | -3.573 | -3.558 | -3.558 |
| Actualisatie arbeidskosten | Technische wijzigingen | -198 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Verlaging omslagrente | Technische wijzigingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Diverse bijstellingen | Technische wijzigingen | -26 | 156 | 271 | 314 | 314 |
| Begroting na wijzigingen | 16.833 | 1.367 | 1.053 | 1.142 | 1.142 |
Actualisatie investeringen en desinvesteringen grondexploitaties
Het investeringsvolume in de grondexploitaties is geactualiseerd en in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. De investeringen bestaan uit apparaatskosten, kosten voor verwervingen, kosten voor bouw- en woonrijp maken en overige kosten. De desinvesteringen bestaan uit gronduitgiften (intern en extern), subsidies, investeringsbijdragen en overige opbrengsten. Alle baten en lasten worden conform de BBV overgeboekt naar de balans, waardoor het effect van de actualisatie saldo neutraal is.
Actualisatie rente grondexploitaties
De aan de grondexploitaties toegerekende rente is herrekend op basis van het geactualiseerde investeringsvolume in de grondexploitaties. De rente maakt onderdeel uit van de boekwaarde van de grondexploitaties en wordt net als de reguliere mutaties in de grondexploitaties conform de BBV overgeboekt naar de balans. Het effect van de actualisatie van de aan de grondexploitaties toegerekende rente is saldo neutraal.
Middensegment huurwoningen
Het budget voor middensegment huurwoningen zal worden ingezet voor het afdekken van tekorten op grondexploitaties, waarbij het tekort ontstaat door het toevoegen van huurwoningen in het middensegment. Op dit budget vindt er in 2019 een onderbesteding plaats, welke vrijvalt in het algemene beeld. In 2020 wordt bezien of het nodig is de middelen toe te voegen, zodat dit geen beleidsmatige effecten heeft.
Voorziening bomenfonds
Het bedrag ter dekking van de herplantverplichting in de Hooglandstraat (Restgebied Noord) wordt in 2019 niet besteed zodat het in de voorziening wordt gestort.
Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling
De activeringen en bijbehorende onttrekkingen aan de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling zijn in lijn gebracht met de huidige projectbegrotingen. Voor het balansproject buitenruimte Wilhelm Tellhof betreft het een aanpassing in de fasering, waarbij € 625 wordt doorgeschoven van 2019 naar 2020. Voor het balansproject buitenruimte RCD betreft het enerzijds een verlaging van de activering en onttrekking van € 1,8 mln en anderzijds een aanpassing in de fasering, waarbij € 750 wordt doorgeschoven van 2019 naar 2020.
Bestemmingsreserve Investeringsfonds Rotterdam (IFR)
De grondexploitatie Noorderboulevard is met een tekort van € 450 in uitvoering genomen. Voor dit tekort wordt een verliesvoorziening getroffen. Voor de hiermee samenhangende lasten zijn middelen gereserveerd in de bestemmingsreserve IFR.
De verliesvoorziening voor de grondexploitatie Sportcampus wordt jaarlijks opgehoogd met € 300. Voor de hiermee samenhangende lasten zijn middelen gereserveerd in de bestemmingsreserve IFR. Deze lasten en de bijbehorende onttrekking zijn in de begroting opgenomen voor de jaarschijven 2022 en 2023.
De kosten voor de buitenruimte Hordijk van € 600 worden vanwege het ontbreken van de causaliteit uit de grondexploitatie genomen. Voor deze lasten zijn middelen gereserveerd in de bestemmingsreserve IFR.
Bestemmingsreserve Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)
De grondexploitaties Groningerstraat en Carnissepoort zijn met een tekort in uitvoering genomen van respectievelijk € 3,3 mln en € 10,3 mln. Voor deze tekorten wordt een verliesvoorziening getroffen. Voor de hiermee samenhangende lasten zijn middelen gereserveerd in de bestemmingsreserve NPRZ.
Diverse bijstellingen reserves
De onttrekkingen op de specificatiecode van de Bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling worden omgezet naar projectspecifieke specificatiecodes.
Terugdraaien intensiveringen coalitieakkoord
In de Voorjaarsnota 2019 is besloten om de intensiveringen uit het coalitieakkoord voor jaarschijf 2023 terug te draaien. Dit betreft het terugdraaien van de intensivering 18.000 Woningen. De toelichting op de bijstelling is opgenomen onder ‘samenvatting bijstellingen'.
Doorbelasting overhead van projecten
De toelichting op de bijstelling is opgenomen onder ‘samenvatting bijstellingen'.
Actualisatie arbeidskosten
De verwachte onderbesteding in 2019 op de loonkosten van € 650 wordt verschoven naar het inhuurbudget. Het gaat hierbij om vacatures die worden ingevuld door externe inhuur. Verder wordt ten behoeve van het programma Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) in 2019 versneld ingehuurd. Deze inhuurkosten worden gefinancierd vanuit het programma NPRZ. Het gaat om een bedrag van € 345. Vanuit het taakveld Wonen en Bouwen vindt een herallocatie van het inhuurbudget plaats en wordt € 248 overgeheveld. Tevens wordt een loonkostenbudget van € 50 overgeheveld naar het taakveld Beheer overige gebouwen en gronden.
Verlaging omslagrente
De aan de grondexploitaties toe te rekenen rente wordt verlaagd van 1,7% naar 1,4%. Het rentepercentage van 1,4% geldt vanaf 2019. De rente maakte onderdeel uit van de boekwaarde van de grondexploitaties en wordt net als de reguliere mutaties in de grondexploitaties conform de BBV overgeboekt naar de balans. Het effect van de verlaging van de aan de grondexploitaties toegerekende rente is saldo neutraal.
Diverse bijstellingen
Dit betreft diverse bijstellingen met een beperkte financiële impact.
Bouwverordening 2010
Groenplan Binnenstad
Grondprijsbeleid 2013
Handboek Rotterdamse Stijl
Hoogbouwvisie 2011
Kader Stedelijke Ontwikkeling
Kadernota grondbeleid 2003
Nieuwe energie voor Rotterdam (Drift rapport)
Roadmap Next Economy
Rotterdam Kaart van de Stad - Verkenning ontwikkelkansen lange termijn
Stadsvisie
Vastgoed, katalysator voor ontwikkeling (meerjarenperspectief Rotterdams vastgoed)
Verhaal van de stad
Bij actief grondbeleid initieert de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling door de verwerving van gronden, sloop van panden en eventuele sanering. Na bouwrijp maken wordt de grond verkocht aan een ontwikkelende partij. Na de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt het openbaar gebied aangelegd door de gemeente. Grondexploitaties zijn de financiële weergave van gebiedsontwikkelingen.